《房屋登記辦法》評析

摘 要：本文通過《房屋登記辦法》與已廢止的《城市房屋權屬登記管理辦法》的比較分析，論述二者在起草背景、增訂內容、房屋登記機構在權屬登記中的審查責任以及房產抵押中的問題等方面的主要區別，并對《房屋登記辦法》實施實施近兩年來的效果進行了簡要評析。

關鍵詞：房屋登記辦法；登記效力；預告登記；登記審查

中圖分類號：D9 文獻標識碼：A文章編號：1006-4117（2011）08-0077-01

為了貫徹落實《物權法》而由建設部出臺的《房屋登記辦法》在實施一年多的時間里相對于已經廢止的《城市房屋權屬登記管理辦法》已經顯示出明顯的優勢，筆者通過以下幾個方面對二者進行比較分析：

一、《房屋登記辦法》新增訂的內容

（一）登記簿為準，登記簿效力高于房產證。《房屋登記辦法》第二十六條明確規定：“房屋權屬證書、登記證明與房屋登記簿記載不一致的，除有證據證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準。”這就說明以前的房產證不再具有唯一性、絕對性，房屋登記簿成為物權歸屬和內容的根據。房屋登記機構將根據房屋登記簿記載的內容，向權利人發放房屋權屬證書。而舊的《城市房屋權屬登記管理辦法》則對二者效力孰優孰劣沒有規定，這對于確立登記的公信力極為不利。

（二）創造性的規定了預告登記，防止出現權利真空。《房屋登記辦法》第六十七條規定，有下列情形之一的，當事人可以申請預告登記：1、預購商品房；2、以預購商品房設定抵押；3、房屋所有權轉讓、抵押；4、法律、法規規定的其他情形。第六十八條規定，預告登記后，未經預告登記的權利人書面同意，處分該房屋申請登記的，房屋登記機構不予辦理。《房屋登記辦法》出臺以前，購房者交了房款后，通常要隔一段時間才能辦好房屋權屬證書，期間經常會出現“一房二賣”現象，由此引起復雜的權屬糾紛，正是為了解決這種矛盾，《房屋登記辦法》規定了預告登記。而舊的《城市房屋權屬登記管理辦法》則對此缺乏預見，沒有對預告登記做任何規定。

（三）確立了更正登記和異議登記，賦予當事人更正權和異議權。物權法規定了異議登記和更正登記，《房屋登記辦法》第三章第五節對其作了詳細規定，增強了物權法的可操作性。《城市房屋權屬登記管理辦法》規定了變更登記，但遺漏了異議登記。更正登記是對不動產登記簿上記載不正確的信息予以更改，使之與事實權利狀態相一致的登記。異議登記將事上的權利人和利害關系人對不動產登記簿記載的物事項所提出的異議記入登記簿，以對抗現行登記的物權事項的正確性。異議登記是更正登記的前置程序，二者的結合方可達到登記錯誤時保護事實權利人和利害關系人的合法權益的目的。

（四）解決未成年房主的房屋登記問題。《房屋登記辦法》第十四條：“未成年人的房屋，應當由其監護人代為申請登記。監護人代為申請未成年人房屋登記的，應當提交證明監護人身份的材料；因處分未成年人房屋申請登記的，還應當提供為未成年人利益的書面保證。”《城市房屋權屬登記管理辦法》沒有此內容，此項規定填補了以往存在的法律漏洞。

二、《房屋登記辦法》與《城市房屋權屬登記管理辦法》的主要區別

（一）由房屋確權登記轉為房屋申請登記。申請登記是指由房屋權利人、當事人自愿向房屋登記機構申請，房屋登記機構依法審核有關材料并將房屋權利和其他應記載的事項記載于登記簿上，從而有效地保護了權利人的合法權益，是一種記載行為，而過去房屋登記的目的是為了確定房屋所有權的歸屬，是一種確權行為，這一轉變意味著房屋登記機構的工作重點將從過去的頒發房屋權屬證書，轉移到對房屋登記簿的建立和管理上。

（二）細化登記類型，擴大了登記范圍。從《房屋登記辦法》第十條、八十二條等相關規定可以看出登記客體的范圍由原先的單一的城市規劃區內國有土地范圍內的房屋登記，擴大到行政區域內國有、集體土地上的建筑物、構筑物和非房屋的其他建筑物和構筑物登記，如油庫、碼頭等登記，明確“依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集體所有建設用地建造的房屋申請房屋登記”，并在“房屋登記簿和房屋權屬證書上注明‘集體土地’字樣”。 保護并規范了集體土地村民的房屋物權。為廣大農民的財產權提供了法律保障，體現了“城鄉統籌”的需要。

（三）新增《登記證明》。《房屋登記辦法》在規范權屬證書類別和樣式的同時，新增了《登記證明》。由房屋登記機構給獲準登記的申請預告登記的權利人發放《房屋預告登記證明》；給獲準登記的申請在建工程抵押權登記的權利人，發放《在建工程抵押權登記證明》；此外，針對于構筑物也新增了《構筑物預告登記證明》。《房屋登記辦法》體現了政府執政為民、登記為民的出發點和落腳點，體現著行政部門從管理到服務的轉變。

（四）關于共有房屋權屬登記的細微變化。《房屋登記辦法》第十三條規定：“共有房屋，應當由共有人共同申請登記。”“共有房屋所有權變更登記，可以由相關的共有人申請，但因共有性質或者共有人份額變更申請房屋登記的，應當由共有人共同申請。”長期以來，在辦理房屋權屬登記時，夫妻共有的房產一般登記在一方名下，而辦法實施以后，作為夫妻共有財產的房屋必須有夫妻雙方共同申請，換句話說就是“隱形產權人”需實名化，這有利于保護第三人的知悉權和交易安全。

結束語：作為物權法的一部配套實施的法律規章，《房屋登記辦法》在房屋登記方面規定詳細，其實施近兩年來，在轉變房屋登記理念、規范房屋登記行為、維護房地產交易安全、保護權利人的合法權益等方面發揮了重大作用，也預示著我國在建立完善的不動產登記制度的道路上又前進了一步。

作者單位：甘肅省蘭州大學

參考文獻：

[1]蔡永民，脫劍鋒，李志忠.物權法新論[M].北京:中國社會科學出版社，2008.