上半年誰是真正的贏家?

買不買房?房價(jià)降不降?這是眼下購房人和開發(fā)商都繞不過去的—個(gè)結(jié)。在這場“馬拉松比賽”中，房價(jià)、調(diào)控、開發(fā)商、購房者，誰才是最后的贏家?

從限貸、限購到限價(jià)，2011調(diào)控年跑程過半，各方“選手”的表現(xiàn)如何?在嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控下，多數(shù)投資者紛紛離場，但也誤傷了不少剛性需求者；對(duì)于開發(fā)商來說，資金鏈吃緊應(yīng)該是目前最棘手的問題，然而，在優(yōu)惠打折的吸引下，銷售中心仍然不乏蜂擁而至的購房者。在這場“馬拉松比賽”中，房價(jià)、調(diào)控、開發(fā)商、購房者，誰才是最后的贏家?

調(diào)控步伐仍繼續(xù)

近日，央行宣布再次加息，自7月7日起，金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)。這是今年內(nèi)央行第三次加息，也是自去年10月步入加息周期以來，央行第5次加息。

這次加息雖然并不完全是針對(duì)房地產(chǎn)，但對(duì)房地產(chǎn)未來的走勢(shì)也帶來較大的影響。資深地產(chǎn)專家程凌虛分析，首先，加息增加了購房者的負(fù)擔(dān)，進(jìn)—步抑制剛性需求的釋放。以30年貸款100萬元為例，此輪加息周期至今，在不到一年時(shí)間內(nèi)，購房者的月供負(fù)擔(dān)已經(jīng)增加729.66元，其中僅今年3次加息就增加了432.58元。雖然每次加息對(duì)多數(shù)按揭購房者只不過是新增百元左右的負(fù)擔(dān)，不過累計(jì)增加的月供壓力，其效應(yīng)威力不容小覷。

其次，加息使房企的資金鏈進(jìn)一步繃緊，加大開發(fā)商的融資成本。從近期各大樓盤頻繁的優(yōu)惠信息可以看出，開發(fā)商正在適當(dāng)?shù)鼗鼗\資金，但選擇降價(jià)的可能性很小。事實(shí)上，房地產(chǎn)市場已處于多重政策壓力之下，一旦輕易降價(jià)，整個(gè)市場將出現(xiàn)鏈鎖反應(yīng)，正如2008年樓市低谷之后迎來的卻是2009年房價(jià)的飆升，暴漲或暴跌對(duì)房地產(chǎn)市場的理性發(fā)展都很不利。

再則，加息將加重樓市觀望情緒，市場進(jìn)一步冰凍。由于信貸收緊，購房者的觀望情緒已經(jīng)很濃厚，預(yù)計(jì)今年第三季度樓市成交量將進(jìn)一步在低位徘徊。然而，在需求萎縮的同時(shí)，下半年的樓市供應(yīng)量有可能大過上半年，供求關(guān)系出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變的苗頭。累次加息的疊加效應(yīng)使購房成本上升，或許將促使部分投資型購房者離場。

買賣雙方市場打“膠著戰(zhàn)”

買不買房?房價(jià)降不降?這是眼下購房人和開發(fā)商誰率先讓步的問題。

關(guān)于加息，有業(yè)內(nèi)人士表示，房價(jià)將在第三季度末或第四季度開始松動(dòng)。然而，程凌虛卻并不這么樂觀?！胺績r(jià)松動(dòng)建立在一個(gè)前提基礎(chǔ)上，那就是開發(fā)商活命，如果開發(fā)商降價(jià)也不能緩解壓力或者保命，那么鋌而走險(xiǎn)是最佳選擇?！背塘杼撜f，這次加息約等于讓開發(fā)商的成本間接上漲6％，此前有人預(yù)計(jì)今年房價(jià)有5～10％的降價(jià)空間，但接二連三的加息把開發(fā)商擬降價(jià)的空間給堵住了。開發(fā)商也很明白，購房者完全是“買漲不買跌”的心態(tài)，倘若降價(jià)就是將自己推入無底洞，既然如此，還有誰會(huì)去降價(jià)呢?

程凌虛還表示，以目前的房價(jià)，開發(fā)商即使降30～50％，也未必有多少人買得起。也就是說，新購房者不會(huì)進(jìn)場，老業(yè)主卻要群起而攻之，這—幕鬧劇在2008年那一波地產(chǎn)泡沫破裂時(shí)就上演過了。況且，如今活躍在市場上的開發(fā)商基本都是地產(chǎn)大鱷，遠(yuǎn)沒有到山窮水盡的地步，縱使樓市再次陷入危機(jī)，他們的資金撐個(gè)一年半載絕對(duì)沒有什么問題。

房價(jià)算不算高?

一直以來，不少業(yè)內(nèi)人士用租售比作為衡量房價(jià)是否過高的利器之一，依據(jù)租金水準(zhǔn)，判斷房價(jià)應(yīng)該根據(jù)租金下調(diào)。福建地產(chǎn)專家劉福泉反駁這種觀點(diǎn)，他表示，就在本輪強(qiáng)力調(diào)控讓成交受阻時(shí)，房價(jià)穩(wěn)定了，但租金反而上揚(yáng)，租金并不是一個(gè)不變的矢量。

“都說房價(jià)太高，難道真的過高了嗎?每次針對(duì)房價(jià)的調(diào)控都是說抑制過快上漲，并沒有要扳倒房價(jià)，很多觀點(diǎn)就認(rèn)為是調(diào)控不到位、力度不夠等，但逆向思考，有沒有可能是房價(jià)并沒有傳說中的那么多泡沫呢?”劉福泉教授告訴記者，在房價(jià)持續(xù)向上的同時(shí)，市場則沒有體現(xiàn)價(jià)格過高的反應(yīng)，反而是消費(fèi)水平越來越高，那房價(jià)水平到底算是過高還是正常?

劉福泉認(rèn)為，決定房價(jià)走勢(shì)的主要因素在于：國民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、迅速的城市化進(jìn)程、社會(huì)安定和社會(huì)資源不斷向城市聚集。如果以上四個(gè)方面都是肯定的，那房價(jià)必然不會(huì)出現(xiàn)拐點(diǎn)。顯然，中國經(jīng)濟(jì)正在快速向前發(fā)展，城市人口仍然持續(xù)增加，購房需求旺盛，要房價(jià)下降是很難的。

“之所以市場與民眾的反應(yīng)會(huì)不一致，關(guān)鍵是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)失衡，在住宅市場上，商品基本上都是豪宅，幾乎不提供中低端產(chǎn)品，也就是說現(xiàn)在的房價(jià)實(shí)際上就是豪宅價(jià)格?！眲⒏Ｈf，房地產(chǎn)市場吸收了大多數(shù)的社會(huì)資源，倘若成為購房者，那背負(fù)房價(jià)壓力則是享受城市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展帶來的好處所要付出的代價(jià)。