第四波樓市調控風雨欲來

7月12日，溫家寶總理主持召開的國務院常務會議，分析了當前的房地產市場，研究部署繼續加強調控工作。會議提出的要堅持調控方向不動搖，不斷鞏固和加強調控成果，已實施住房限購措施的城市要繼續嚴格執行相關政策，房價上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施，并提出了加大保障房建設等五項要求被稱為“新國五條”。新調控政策的出臺意味著國家調控樓市的決心依然堅定，而已經處于深度降溫的樓市也再度迎來新一輪樓市調控。

樓市調控繼續深化

日前，國家統計局公布了2011年上半年的經濟數據，9.6％的GDP增長給市場吃了一顆“定心丸”。從目前的數據來看，中國經濟總體運行平穩，并未出現經濟增速放緩的跡象，中國經濟的內生動力依然旺盛。業內人士認為，經濟數據的向好是國家出臺調控政策的底氣，目前中國經濟最大的風險仍然是通脹的高企和房價的不斷上漲，國家在出臺貨幣緊縮政策以對抗通脹之余，對于房地產市場的調控也不會放松。

靚麗的經濟數據在徹底打消了市場與決策層對于中國經濟“硬著陸”擔憂的同時，樓市也因此迎來了更加嚴厲的新一輪調控。福建資深地產專家程凌虛認為，房地產市場在經過三輪的密集的政策調控后，成效依然不大，目前房地產市場總體仍處于僵持和膠著狀態，部分城市擔心樓市成交量的下滑會影響經濟而出現放松調控力度的苗頭，房地產市場的泡沫化問題依然嚴峻，國家不希望樓市泡沫影響中國經濟的發展，因此，國家調控樓市的決心依舊堅定，“新國五條”的出臺預示著新一輪調控來襲。

“房地產市場在宏觀經濟中的比重較大，房價高企、市場陷入不理性將影響到中國經濟的發展，而國家的首要目標是保持經濟增長的穩定。因此，在完成經濟轉型之前，國家調控房地產市場的決心不會動搖。”雙安房產董事長鄭愛新表示，雖然今年上半年調控取得了一定的成效，但目前房價又有了抬頭的跡象，國家出臺“新國五條”是第四波樓市調控的前奏。

福州大學房地產研究所聽長王阿忠也認為樓市調控將繼續深化，他指出，此次的“新國五條”對于限購令的擴容，及時而徹底地打消了一些地方政府和開發商的幻想，國家已經釋放出政策將持續從緊的信號。

限購政策升級加碼

歷經三輪調控的洗禮，在今年上半年，房地產調控的效果開始顯現，一線城市住宅市場成交量有了明顯下滑，房價漲幅縮小。數據顯示，6月份70個大中城市新建商品住宅價格比5月份上漲了0.10％，漲幅縮小了0.06個百分點。這是房價漲幅在4月份小幅擴大后，連續兩個月持續的收窄。

雖然一線城市在經過一年多的調控后，房地產市場明顯被抑制，但二三線城市的房價漲幅卻令人側目。國家統計局的數據顯示，6月份新建商品住宅同比漲幅超5％的城市有29個，全為二三線城市，如烏魯木齊新建商品住宅同比漲幅達到9.3％，秦皇島的同比漲幅8.6％。此外，1～5月全國商品房銷售面積增長9％，其中，一線城市商品房銷售面積下降16％，二三線城市增長6％，而地級縣級市增長了14％。

二三線城市的樓市成交量已經占據了全國樓市總成交量得半壁江山，房價的漲幅水平更是成為領漲全國樓市的主要貢獻者。據悉，住建部正在調查分析二三線城市和中小城市房價快速上漲的原因，并將把房價漲幅、房地產開發投資增速過快的城市納入新一輪限購城市名單。有分析人士指出，本輪限購的二三線城市可能超過100個，未來樓市調控將繼續從嚴，調控范圍和力度將向深層次發展。

“一線城市的限購將市場上大部分的投機資金擠向了二三線城市，推動了這些地區房價不斷上漲。對二三線城市進行限購是必要的。”程凌虛表示，在二三線城市的炒房行為，意味著中國房地產泡沫開始向全國蔓延，這些城市脆弱的經濟基礎對樓市泡沫更加敏感，這是國家出臺“新國五條”的主要原因。

“資金投向二三線城市，在炒高了當地房價，造成泡沫之后，想要讓當地房價降回原來的水平難度很大，這也讓國家意識到限購范圍擴大的必要性。”鄭愛新表示。

在“限購令”全面推廣的背景下，投資資金在被擠出的同時，是否還會傷及剛性需求?

王阿忠表示，“限購令”對于投機者和投資資金會起到抑制作用，但是對剛性需求者、改善型購房者來說，并不會造成影響。

“對房價漲幅過快的城市擴大限購的影響不大，越是剛性需求為主的城市，限購的影響就越低。”鄭愛新認為， “新國五條”對二三線城市限購的最大影響應該是導致市場觀望情緒加深，進而導致房地產市場成交量出現下跌，但房價走勢總體會保持穩定。

微調是未來調控的主旋律

從目前國家釋放出的信號來看，樓市調控的力度不會松解，至少在國家調控樓市的預期目標未達成之前，調控政策不會輕言退出。

九歌萬派董事長劉波認為，國家出臺調控措施是以宏觀經濟的全局角度為出發點，限購措施的出臺是必要的。而退出的時間則要看樓市反應是否達到政府的調控目標，但從房地產行業的角度看，限購結束的時間不會太短。

“調控在今年和明年都不會放松，會形成調控的常態。”鄭愛新表示，由于房地產市場在國家整體經濟中的比重較大，國家從全局上進行控制，房價如果大跌則會導致我國經濟出現嚴重問題，因此，國家的調控目標是抑制房價上漲，甚至略微下跌。在目前的基礎上降低5～10％。

“由于我國城市化進程的不斷推進，期間將產生大量的剛性需求，如果調控過度，剛性需求被過分壓抑，未來限購政策退出時，市場可能會出現報復性的反彈。”鄭愛新進一步指出，限購、限貸等政策已經是史上最嚴厲的調控，樓市已經進入冰點，如果再出臺更加嚴厲的調控措施，就有可能造成調控過度，導致樓市出現“硬著陸”，因此未來的樓市調控將以微調為主。

規范租賃市場

在住宅市場被深度調控的同時，房租的過快上漲成了人們關注的另一個焦點。在經過一年多的樓市調控之后，市場的觀望情緒加重，部分購房者放棄了買房的計劃，轉而租房度日。不少城市房租快速上漲。數據顯示，部分熱點城市的住房租金漲幅達到了10％以上。

“新國五條”在對二三線城市進行“限購令”的擴容的同時，也對租賃市場提出了進一步要求：要規范住房租賃市場，抑制租金過快上漲。加強市場監測和監管，完善房地產市場信息披露制度。此外，日前住建部也下發《關于加強房地產經紀管理進一步規范房地產交易秩序的通知》，再次出手調控樓市。其中，將遏制房租過快上漲首次納入調控范圍。

“自樓市調控以來，許多購房者擱置了買房計劃，將目光轉向租賃市場，導致了租金增長幅度過快。”王阿忠認為，高房租帶來的社會問題比買不起房更加嚴重，會造成當地生活成本的提高，不利于人才的儲備，對當地經濟會造成負面影響，房租的增長與民生緊密相關，“新國五條”的出臺表明國家已經對高房租及房租增長過快的現象加大了關注。

鄭愛新表示，租金的上漲，會導致CPI的上漲，對人們的生活水平造成很大的影響，市場也會因此出現較大的波動。由于房屋租賃、房租上漲是市場行為，受政府制約小，因此，用政策調控租金上漲效果不會太明顯，國家出臺政策對租賃市場而言，更多的是一種規范。

業內人士認為，國家對房屋租賃市場進行調控成效不會太大，政府應采取措施擴大廉租房的建設與市場供應，改善供求關系才是解決租金上漲的關鍵。