我國房地產(chǎn)泡沫的成因及應(yīng)對措施研究

摘要：目前我國的房地產(chǎn)價格特別是大中城市房地產(chǎn)價格上漲過快，引發(fā)了關(guān)于是否存在房地產(chǎn)泡沫的爭論。房地產(chǎn)業(yè)不僅涉及到國民經(jīng)濟的發(fā)展和人民群眾的利益，而且關(guān)系到金融業(yè)的安危，如果房地產(chǎn)業(yè)存在泡沫，將可能對經(jīng)濟造成負面的影響，嚴重時甚至可能導(dǎo)致金融危機。因此，對于房地產(chǎn)泡沫的研究既具有深遠的理論意義，也具有迫切的現(xiàn)實意義。文章旨在對房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生原因進行研究，并提出相應(yīng)的政策建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)泡沫；土地；銀行信貸；消費者預(yù)期

中圖分類號：F293.3文獻標識碼：A文章編號：1006-8937（2011）16-0025-01

20世紀90年代初，日本房地產(chǎn)泡沫的破滅對日本經(jīng)濟造成了重大打擊，使日本陷入長時期的經(jīng)濟蕭條泥潭之中而難以自拔。如今作為擁有4 000萬人口的歐洲第四大經(jīng)濟體的西班牙，也爆出了房地產(chǎn)泡沫破滅、國家面臨破產(chǎn)危機的消息。這都給我國房地產(chǎn)市場敲響了警鐘，我國房地產(chǎn)市場存在著泡沫已是毋庸置疑的事情，房價虛高并居高不下，一定程度上威脅著我國經(jīng)濟的正常發(fā)展。因此，研究我國房地產(chǎn)泡沫形成原因及其應(yīng)對措施具有重大的理論意義和現(xiàn)實意義。

1我國房地產(chǎn)泡沫的成因

房地產(chǎn)開發(fā)中的泡沫現(xiàn)象，主要是指土地和房屋價格極高，與其使用價值（市場基礎(chǔ)價值）不符，雖然賬面上價值增長很高，但實際上很難得到實現(xiàn)，形成一種表面上的虛假繁榮。而我國房地產(chǎn)泡沫的形成主要有以下原因：

①土地的稀缺性。土地的自然供給是固定不變的。城市面積在城市化過程中可以不斷擴大但是土地資源是稀缺有限的，我國的土地資源相對匱乏，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，人口的增加，人們對稀缺的土地需求有無限擴大的趨勢。這種需求既有發(fā)展經(jīng)濟的客觀需求又有對土地獲利的需求，在土地獲利需求的驅(qū)使下，把獲取的土地權(quán)益作為謀利手段。土地權(quán)益是虛擬資本的一種，它可以反復(fù)轉(zhuǎn)手。因此，土地的稀缺性及其虛擬資本使地價運動可脫離土地利用實績而產(chǎn)生泡沫。

②地方政府高價出讓土地。據(jù)國土部公布的數(shù)據(jù)顯示，2010年，全國土地出讓成交總價款2.7萬億元，同比增加70.4%。但與此同時，審計署日前的報告也指出，包括北京、上海、重慶等22個城市從土地出讓凈收益中提取廉租住房保障資金的比例未達基本要求。另外，據(jù)財政部數(shù)據(jù)顯示，2010年全國財政收入83 080億元，土地出讓收入貢獻率達到了32.5%；一些城市年土地出讓收益占到了財政收入的五六成之多，西部某城市年財政收入為200余億元，而其年經(jīng)營土地的收入竟超過了100億元。

由于房地產(chǎn)是由土地及其附著建筑物所構(gòu)成，而建筑物是人類勞動產(chǎn)品，其價格是由成本、利潤、稅金來確定，而地價是房價的基本構(gòu)成要素，對房價有著直接的影響，地價的攀升直接導(dǎo)致房價的上漲，尤其是地方政府在地價上高額設(shè)置，在一定程度上擠出了房地產(chǎn)泡沫。

③銀行信貸過度擴張。銀行信貸在房地產(chǎn)業(yè)的過度擴張，是造成房地產(chǎn)泡沫過度膨脹的重要原因。如果銀行持有大量的房地產(chǎn)，那么房地產(chǎn)價格的上漲將提高銀行資本的規(guī)模，改善銀行的資本充足率、資產(chǎn)質(zhì)量和贏利狀況。因此，銀行將進一步擴大對房地產(chǎn)業(yè)的信貸供給，進一步提高房地產(chǎn)的價格。這一過程循環(huán)往復(fù)進一步導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的膨脹。

④消費者的預(yù)期。消費者對某種消費品價格的預(yù)期能在一定程度上影響消費者的需求。消費者的預(yù)期受經(jīng)濟環(huán)境變化的影響。在經(jīng)濟環(huán)境發(fā)生變化而引發(fā)的資產(chǎn)價格發(fā)生變化的過程中，沒有產(chǎn)生不符合實際經(jīng)濟情況的預(yù)期，則市場價格就會由經(jīng)濟環(huán)境變化導(dǎo)致的不均衡狀態(tài)逐漸調(diào)整到均衡價格上來；但當(dāng)經(jīng)濟環(huán)境發(fā)生較大的變化時，尤其是在這種環(huán)境變化本身還存在許多想象的空間時，就會導(dǎo)致市場產(chǎn)生不符合實際情況的預(yù)期。而一旦預(yù)期高估了環(huán)境變化對價格的影響，就可能引發(fā)泡沫現(xiàn)象。由于房地產(chǎn)不同于一般商品，當(dāng)價格上升時人們預(yù)期今后價格還要上升，需求量增加，房地產(chǎn)持有人惜售，這樣就進一步刺激了價格上升，促進了泡沫的產(chǎn)生。而當(dāng)前，消費者大多認為房價上漲的可能性是很大的，這在一定程度上也推動了房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。

⑤人民幣升值。人民幣對美元中間價創(chuàng)出匯改以來新高，人民幣對美元匯率中間價突破6.5。國際市場對于人民幣的預(yù)期處于升值的狀態(tài)。而當(dāng)某國貨幣被預(yù)期升值時，大量的短期國際資本出于逐利的目的，就會源源不斷地涌入該國，流向具有高回報率和容易產(chǎn)生泡沫的股票和房地產(chǎn)市場。加之發(fā)展中國家對房地產(chǎn)市場缺乏必要的規(guī)章制度和成熟的管理經(jīng)驗，只要股票市場和房地產(chǎn)市場對外開放，大量的短期國際資本很快就會涌入股票市場和房地產(chǎn)市場，促使資產(chǎn)價格不斷膨脹，為房地產(chǎn)泡沫的膨脹創(chuàng)造了條件。

2應(yīng)對房地產(chǎn)泡沫的政策建議

面對我國現(xiàn)存的房地產(chǎn)泡沫問題，我們必須深入研究，從宏觀和微觀方面著手，力圖在一定程度上遏制房地產(chǎn)泡沫的膨脹，防止泡沫的破滅。

①加大調(diào)控力度，抑制房價過快上漲。當(dāng)前我們要在去年國家出臺的“國十一條”、“新國十條”和今年初的“新國八條”等基礎(chǔ)上，進一步加大對房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控和處置的力度。地方政府要帶頭破除“土地財政”，加快住房建設(shè)用地供應(yīng)計劃編制，保證住房建設(shè)用地的有效供應(yīng)，并切實加強房地產(chǎn)用地監(jiān)管，堅決打擊和遏制爆炒建房用地現(xiàn)象，從源頭上剎住房地產(chǎn)泡沫滋生的土壤。對房地產(chǎn)業(yè)及個人購房者的資金供應(yīng)問題，銀行業(yè)金融機構(gòu)必須從嚴從緊控制，絕不能繼續(xù)敞口供應(yīng)，在保證房地產(chǎn)業(yè)正常的資金需求情況下，要盡量減少資金流入房地產(chǎn)業(yè)，特別是不合理的資金流入，確保房地產(chǎn)業(yè)的合理發(fā)展和個人正常的購房需求，堅決切斷投機性購房的資金來源。各級政府和有關(guān)部門還要加大普通商品住房、保障性住房和廉租房建設(shè)的力度，保證市場有效供給，解決普通民眾和低收入家庭的購房和租房需求。

②加強對銀行業(yè)的監(jiān)管，大力防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險。我國銀行業(yè)將大量貸款投放到房地產(chǎn)業(yè)和個人購房者包括炒房者手中，極大地助長了房地產(chǎn)價格的快速上漲。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截止2010年底，我國房地產(chǎn)開發(fā)貸款與個人購房貸款總額已達到15萬億元，約占全部貸款總量的25%。因此，人民銀行要充分發(fā)揮貨幣政策的調(diào)控作用，運用各種貨幣政策工具和手段，防止資產(chǎn)進一步泡沫化。銀監(jiān)會要進一步加強對銀行業(yè)的監(jiān)管，按照國家的調(diào)控要求，控制銀行業(yè)對土地儲備、住房開發(fā)、個人按揭等貸款的投放，嚴防過度授信，防止房地產(chǎn)信貸風(fēng)險擴大化。作為銀行業(yè)自身，更要把防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險放在首位，加強對存量房地產(chǎn)貸款和個人按揭貸款的盤查，嚴格審批手續(xù)，杜絕不符合規(guī)定的開發(fā)商和購房者攫取貸款。

③保持人民幣對美元匯率的長期穩(wěn)定。保持中國的匯率政策的長期穩(wěn)定，利用各種手段阻止大量國際游資涌入中國房地產(chǎn)市場。

④樹立投資者正確的投資意識。隨著金融創(chuàng)新的不斷深化，人們可選擇的投資工具及范圍不斷擴大。順應(yīng)人們?nèi)找娓邼q的投資需求，正確樹立人們的投資意識，從源頭抓起，能夠有效地防止風(fēng)險。一些公共服務(wù)機構(gòu)可以定期舉行公眾宣講活動，宣傳金融基礎(chǔ)知識；企業(yè)也可以深入群眾，對公眾的投資困惑進行解答；金融機構(gòu)則有責(zé)任讓投資者充分了解到理財產(chǎn)品面臨的風(fēng)險和相關(guān)知識。房地產(chǎn)投資作為一項投資活動，不應(yīng)企圖通過短期的投機活動獲取利潤，而應(yīng)當(dāng)視其為一項長期持有的投資工具。投資者對待與之相關(guān)的金融衍生品也應(yīng)該抱有謹慎的態(tài)度，不應(yīng)追趕潮流、盲目跟從。

3結(jié)語

房地產(chǎn)泡沫是經(jīng)濟環(huán)境中的安全隱患，房地產(chǎn)泡沫的控制是一項長期的任務(wù)，同時也關(guān)系到國計民生的大問題。宏觀經(jīng)濟和房地產(chǎn)制度是房地產(chǎn)泡沫滋生的土壤，預(yù)期和正反饋行為是形成房地產(chǎn)泡沫的直接原因，而消費者的預(yù)期是導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的心理因素。為此，要想有效的抑制房地產(chǎn)泡沫的膨脹，就必須從宏觀和微觀兩個層面著手，分別從加強房地產(chǎn)宏觀調(diào)控、控制銀行信貸、保障投資者樹立正確的投資意識等方面提出了治理房地產(chǎn)泡沫的政策建議。

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