警惕“退房潮”要挾調(diào)控“松綁”

樓市“冬天”來(lái)了，購(gòu)房“春天”還遠(yuǎn)嗎？

房地產(chǎn)調(diào)控的歷史告訴我們，中國(guó)房地產(chǎn)的博弈歷來(lái)都復(fù)雜而慘烈，不到最后一刻根本不敢輕言勝利。盡管溫總理一再明確表示“調(diào)控決心不能動(dòng)搖、政策方向不能改變、力度不能放松”，但這并不意味著告別房地產(chǎn)依賴已經(jīng)成為集體行動(dòng)的邏輯。而歷次房地產(chǎn)調(diào)控的慘痛教訓(xùn)也不斷警示，盡管形勢(shì)不錯(cuò)，但現(xiàn)在還不是彈冠相慶的時(shí)刻……

目前，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入異?！皣?yán)寒”的季節(jié)。近期上海出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌所導(dǎo)致的業(yè)主聚眾鬧事，引起媒體廣泛“熱議”，一股“退房熱”氣氛開(kāi)始籠罩在這個(gè)曾經(jīng)房?jī)r(jià)“狂熱”的現(xiàn)代大都市。今年9月29日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議就曾特別強(qiáng)調(diào)“堅(jiān)定不移地搞好房地產(chǎn)調(diào)控”，而且，在正式文件中首次用到“促進(jìn)房?jī)r(jià)合理調(diào)整”等更加明確的政策表述。如今，可以說(shuō)史上最嚴(yán)的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策終于出現(xiàn)明顯碩果。房地產(chǎn)交易從今年下半年就已進(jìn)入冰凍期，大多數(shù)一線城市的交易量創(chuàng)下了近三年來(lái)的新低，“金九銀十”慘淡收?qǐng)?。房地產(chǎn)商在成交量持續(xù)下跌的情況下，終于面對(duì)殘酷現(xiàn)實(shí)，開(kāi)始“忍痛割肉”，并紛紛采取降價(jià)促銷手段，個(gè)別地方或個(gè)別樓盤(pán)跌幅已經(jīng)達(dá)到兩三成。加上在歐債危機(jī)影響下，很多開(kāi)發(fā)商對(duì)于政策最終松動(dòng)抱有很大期望，因而使得最近兩月房?jī)r(jià)膠著。

近期，北京、上海等地一些新房源出現(xiàn)較大幅度降價(jià)銷售，引起部分已購(gòu)房業(yè)主的不滿，有的還用暴力方式要求給予補(bǔ)償甚至退房。對(duì)于業(yè)主此種行為，各界看法不一，有的認(rèn)為業(yè)主不遵守契約精神，有的認(rèn)為開(kāi)發(fā)商缺乏誠(chéng)信，有的則指責(zé)炒房者無(wú)理取鬧……

事實(shí)上，當(dāng)年房?jī)r(jià)大漲已為此番降價(jià)風(fēng)波埋下了種子。就個(gè)人情感而言，購(gòu)房人買(mǎi)房后遭遇房?jī)r(jià)下跌，資產(chǎn)縮水?dāng)?shù)十萬(wàn)甚至上百萬(wàn)，很值得同情。但從法律和市場(chǎng)契約的角度分析，無(wú)論是購(gòu)房者還是開(kāi)發(fā)商，都應(yīng)按照合同約定的內(nèi)容履行責(zé)任，只有符合法定退房理由或約定的退房條件成立時(shí)，才可以退房。依法辦事是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中公平、公正、有效解決問(wèn)題的方式。

眼下這場(chǎng)退房風(fēng)波幾乎是在重演三年前全球金融危機(jī)爆發(fā)時(shí)的故事：2008年地產(chǎn)龍頭萬(wàn)科在長(zhǎng)三角地區(qū)全面降價(jià)，部分樓盤(pán)打七折叫賣(mài)，頓時(shí)形成熱銷；而一些已購(gòu)房業(yè)主不滿資產(chǎn)縮水，紛紛要求退房，甚至沖砸了萬(wàn)科售樓處。

有因必有果，房?jī)r(jià)的非理性暴漲，必然帶來(lái)市場(chǎng)的理性回歸。但應(yīng)清醒認(rèn)識(shí)到，此番退房現(xiàn)象的出現(xiàn)主要源于限購(gòu)、限貸等行政干預(yù)，與幾年前因預(yù)期房?jī)r(jià)下跌所導(dǎo)致的“恐慌性退房”大相徑庭。

當(dāng)下，退房行為給市場(chǎng)帶來(lái)的示范效應(yīng)值得高度關(guān)注，因?yàn)檫@讓部分扛不住調(diào)控并醞釀降價(jià)的開(kāi)發(fā)商頗為尷尬。有房企高管就對(duì)媒體表示，“在目前的行情下，房企更加注重現(xiàn)金流，不降價(jià)肯定賣(mài)不動(dòng)；但一想到降價(jià)后可能引發(fā)糾紛，我們也是不得不慎重?！遍_(kāi)發(fā)商的這種“困擾”，無(wú)疑會(huì)對(duì)樓市調(diào)控產(chǎn)生直接干擾、影響。更需警惕的是，要防止“退房潮”成為要挾調(diào)控政策放寬的幌子，令剛剛出現(xiàn)房?jī)r(jià)松動(dòng)曙光的調(diào)控效果毀于一旦。

這種擔(dān)憂絕非杞人憂天。目前樓市調(diào)控正處于敏感期，力量博弈進(jìn)入白熱化。尤其是，調(diào)控對(duì)地方土地財(cái)政和房地產(chǎn)稅收的巨大沖擊使得地方政府存在沖破“緊箍咒”的沖動(dòng)，不排除一些城市從地方政府利益出發(fā)，放寬此前所出臺(tái)的調(diào)控政策，最近發(fā)生的“佛山放寬限購(gòu)朝令夕改”和二三線城市限購(gòu)應(yīng)者寥寥就是例證。

在國(guó)內(nèi)通脹居高、輸入性通脹壓力仍大的環(huán)境下，遏制房?jī)r(jià)并非易事；對(duì)小微企業(yè)等實(shí)施“定向?qū)捤伞睍?huì)否帶動(dòng)樓市調(diào)控政策的局部松動(dòng)，也有待觀察。雖然面臨諸多不確定性，但應(yīng)清醒認(rèn)識(shí)到，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控任重道遠(yuǎn)，必須不斷發(fā)力，否則漸入理性的樓市將故態(tài)復(fù)萌。

與此同時(shí)，針對(duì)樓市調(diào)控過(guò)程中出現(xiàn)的新情況、新問(wèn)題，有關(guān)部門(mén)應(yīng)及時(shí)做好協(xié)調(diào)、疏導(dǎo)工作，引導(dǎo)當(dāng)事人理性表達(dá)訴求，避免事態(tài)擴(kuò)大化，對(duì)調(diào)控產(chǎn)生負(fù)面影響。（作者系著名財(cái)經(jīng)評(píng)論員）