居民住房租賃核算及對消費率的影響

[摘要] 城市化將使居民住房租賃消費成為居民收入與支出的重要組成部分。依據美國和其它發達國家的一般經驗，本文分析深圳的居民住宅租賃調查案例，進而對京滬穗深進行對比研究，在此基礎上測算了全國城鎮居民住房租賃消費規模及對國民經濟和居民消費率的影響。本文的主要結論是，居民住房租賃消費已經成為我國大城市的重要經濟活動，并對居民消費率產生了顯著影響。從全國范圍看，隨著我國城市化進程的推進，居民住房租賃是影響我國居民消費率的一個越來越重要的因素。

[關鍵詞] 居民住房租賃 統計核算 等效租金 消費率

[中圖分類號] F299.2 [文獻標識碼] A [文章編號] 1004-6623（2012）02-0007-09

[作者簡介] 許憲春（1956-），遼寧凌源人，國家統計局副局長，高級統計師，經濟學博士，研究方向：國民經濟核算；唐杰（1955-），四川德陽人，南開大學經濟研究所教授，博士生導師，研究方向：宏觀經濟理論與宏觀經濟；殷勇（1955-），江蘇無錫人，深圳市統計局黨組書記、局長，法學碩士，研究方向：國民經濟核算；郭萬達（1965-），江西定南人，綜合開發研究院（中國·深圳）常務副院長，研究員，研究方向：經濟理論。

一、問題的提出

2011年，我國城鎮化率超過50%。城市化不僅意味著越來越多的人口居住在城市，意味著更多的國人因工業化和城市化而改變了生活與工作方式，而且意味著我國居民的收入和支出結構會發生變化，從而引起國民經濟結構的變化。其中，最主要的影響因素是，城市化將使居民住房租賃收入和支出成為居民收入與支出的重要組成部分，居民住房租賃收入形成的財富效應有利于消費①。在國民經濟核算中，業主通過房產出租獲得租金收入與租賃者租住房屋付出租金是一件事情的兩個方面。不同的是，前者計入個人可支配收入，后者計入個人的消費支出。我們因此有理由做如下推測，隨著我國城市化的快速推進，前所未有的居民住房租金收入和租金支出將集合而成為國民經濟活動的重要組成部分，這既是擴大內需的重要載體，也將改變我國消費率過低的現狀。問題是，我們應如何有效地對居民住房租賃活動進行統計核算，以便真實地反映城市居民收入結構和消費結構的變化趨勢？

本文包括以下內容：首先，以美國為參照系分析居民住房租賃消費與消費率的變化關系；其次，根據美國商務部經濟分析局（Bureau of Economic Analysis，以下簡稱BEA）國民經濟核算數據，就美國居民住房租賃活動對個人可支配收入的影響，對消費支出的影響，進行歸納總結；第三，以深圳居民住房租賃收支調查為基礎，分析京滬穗深居民住房租賃收支核算及對GDP和消費率的影響，并測算了全國的情況；最后，進行了結論總結并給出相應的政策建議。

二、居住類支出是發達國家居民消費

最主要的組成部分

1978～2010年，我國居民消費率（居民消費支出占GDP的比重）持續低于50%，從2000年開始，我國的居民消費率明顯下降，自2004年起降至40%以下②。同期，世界平均居民消費率則從60%提高到62%（見圖1）。

自1995年以來，OECD成員國的居民消費率平均水平一直保持在55%～57%左右，美國居民消費率在2001年后超過70%；與中國同處亞洲地區的日本和韓國，其居民消費率也保持在50%～70%的水平之間。有關我國居民消費率過低一直是國內外學術界關注的重點，其中代表性觀點有：舒爾茨和莫迪里安尼（2005，2010）提出，中國計劃生育政策引起人口撫養比例變化，產生了從養兒防老到儲蓄養老的轉變人口結構效應。他們以此來解釋中國居民儲蓄率上升消費率下降現象；樊綱（2009，2011）認為居民消費率下降是政府、企業與居民分配關系不合理的表現，提出我國財政稅收體系產生了有利于政府和大企業，特別是壟斷企業收入分配的效應；王慶（2010）提出了經濟發展階段和消費率由低向高轉變的假說，據此預測隨著我國經濟發展水平提高，居民消費率將出現明顯上升至國際比較的正常水平；唐杰等（2010）提出低消費率在動態一般均衡框架下等同于消費的當期時間偏好低，而當期的消費時間偏好低在替代彈性不變時則意味著跨期消費的效用更大，合乎邏輯的解釋只能是，當期投資的邊際收益高。依據經濟增長理論中資本存量越小，邊際收益越大；資本存量越大，邊際收益越低的稻田條件，在動態一般均衡框架下研究低居民消費率問題，也就是說低經濟發展水平時資本存量小，投資的邊際收益高，延遲消費的效用更大。顯然這也就是王慶關于居民消費率會隨著經濟發展水平提高而提高假說的理論基礎③。

盡管在動態一般均衡框架下推導居民消費率由低向高轉折點發生時的理論特征，并據此去預測我國居民消費率上升的嘗試具有重要的理論與實踐意義，但這并不是本文的任務。事實上，我們可以運用一些理論技巧比較簡捷地解決本文需要解決的問題，當我們假設決定當期消費的時間偏好具有可變的替代彈性時，問題會變得簡單得多。即，居民消費率提高的可能是并不存在一個類似于Ｖ型的顯著的折線形轉折點，而是隨著經濟的發展，以漸變方式在波動中緩慢地提高。特別值得注意的是，居民消費率提高應當受到與城市化過程相適應的新的消費領域發展的影響。

美國城市化進程為我們提供了一個較理想的參照系。1920年美國人口超過一億，城市人口超過全國人口的一半，成為城市化國家。美國居民居住類支出占GDP的比例達到10%。1920～1990年美國又進入大都市化和超大都市化發展時期。其間，1940年大城市人口占到全國人口的47.6%，美國成為大城市化國家。1940年以后，美國百萬人口以上的都市發展加快，并進而形成了由高快速交通運輸相連的綿延不斷大都市區帶。1990年代后，美國居住在百萬人口以上大都市區的人口，由1940年25.5%上升至53.4%，美國成為超級大都市化的國家。

在持續50余年的大都市化過程中，美國居民住房租賃消費占GDP比重形成了波動中持續上升的長期趨勢。1944年美國居民住房租賃消費占GDP的比重為5.45%，2010年上升到10.9%（見圖２）?；蛘哒f，美國居民消費率同期提高21個百分點，其中5.45個百分點由住房租賃消費提高引起（1944年居民消費支出10870億美元，GDP21980億美元，居民消費率49.5%；2010年居民消費支出102455億美元，GDP145265億美元，居民消費率70.5%）①。其它發達國家也與美國相似，當城市化率超過55%以后，居住類支出占居民消費的比重會超過15%，居民消費率出現持續波動的穩步上升。1946～2010年，美國居民的食物支出占家庭消費支出的比重持續下降，從24.5%降到7.7%；居住類支出則成為美國居民消費的最重要構成部分。

進一步分析表明，美國居住類支出占家庭消費支出比重經歷了快速上升（1946～1961）和穩定上升（1962～2010）兩個階段。1980年之后，居住類支出所占比重維持在15%以上。根據BEA的數據，2010年美國居民家庭支出中，健康支出占20.57%，占各類支出的第一位，居住類支出19.19%②，占第二位，但是如果考慮家居支出及房地產中介、房屋檢查和維修、律師服務、房屋保險、按揭服務以及搬家服務等的支出，與住房相關（House-related）的服務支出無疑是居民消費支出的最大項目，占居民消費支出比重達到了40%（參見圖３）③。

總之，采用可變的時間偏好彈性的假設，在理論上有助于解釋居民消費率隨經濟發展水平的提高而提高，其中一個重要因素是，城市化在美國更突出地表現為大都市化和超大都市化，引起居民擁有房產增加以及與大規模流動人口相適應的住房租賃活動的形成，規模日益增長的住房租賃收入和支出推動了居民可支配收入和消費能力的增長。

當我國城市人口占總人口比重超過50%，進入城市化國家行列的時候，我們難免會想到中國居民住房租賃支出占GDP的比重，以及與居民消費率的關系。我們亦有理由假設，隨著城市化進程的推進，我國居民消費的時間偏好彈性也應當是可變的，居民消費率可能已經靜悄悄地隨著房產租賃支出增長而提高。

我們有理由樂觀預期，未來我國趨于加快的城市化，特別是大都市化進程，將進一步提高居民特別是城市居民的租賃支出，居住及與居住相關的消費支出將成為消費增長的推動力，居民消費率因此會在波動中持續提高。對比發達國家的經驗，進入城市化國家后的居民住房租賃消費一般占GDP的12%～15%，而從統計數據來看，我國居民住房租賃消費占GDP的比重僅為3%左右，有可能低估①，這也從另一個角度表明，我國居民消費率可能已經進入波動上升的時期。

三、住房租賃消費核算以及

租賃活動的宏觀經濟影響

１. 住房租賃消費的核算

根據國民經濟核算國際標準，即聯合國國民經濟核算體系（SNA，1993）對GDP統計的界定，未經交易的產品和未經交易的住房服務應計入GDP。住房的建設屬于投資，新房價值計入GDP的投資賬戶。既有住房給居民提供了居家、放松和休閑的效用，住房租金是對住房服務的支付，引起住房所有者收入的增加，同時引起住房使用者支出的增加。住房使用中產生的效用，雖然與耐用消費品類似，但由于其折舊期限長，發揮效用的時間更長，因此住房租賃的收入應當列入當年GDP核算。

BEA關于居民租賃收入的定義為，個人的租金收入是從房地產出租中獲得的純收入，租賃收入包括以下兩個部分，一是出租人從承租租用房產獲得的純收入；另一部分是估算的租賃收入。估算的原則與依據在于，由于在現實中可能出現的承租人購買房屋或是業主出售房屋轉變為承租人情況?；蛘哒f，居住在自有住房的業主所居住的面積依市場價格折算為租金收入。為了消除資產價格變化對租賃收入的影響，BEA設置了資本折舊調整科目（CCAdj，Capital Consumption Adjustment），資本折舊調整反映的是住房的歷史成本折舊與現值折舊之間的差異②。根據BEA的資本折舊調整公式：資本折舊調整（CCAdj）=歷史成本折舊－重置成本折舊。

本文根據聯合國國民經濟核算體系中關于居民住房租賃收入的定義，將居民住房租賃消費分為市場租金和等效租金兩部分。市場租金以市場交易為基礎，真實發生在使用者與所有者之間；等效租金按照市場租金水平進行估計，等同于居民購買自己的住房服務。需要說明的是，在國民經濟核算中，與租賃住房一樣，自有住房產生的等效租金可以按照生產、收入和支出三種核算方法計入GDP。等效租金屬于個人消費支出的一部分，等效租金在扣除維修費用、財產稅、按揭利息和折舊后，剩余部分成為國民收入和生產賬戶（National Income and Product Accounts ， NIPAs）中個人租金收入，個人租金收入是居民從住房獲得的凈收入，就像租賃企業的利潤③。

２. 美國與OECD國家住房租賃消費：分類與地區差別

市場租金反映了租賃住房的規模，等效租金反映了自有住房規模。美國2010年以現價計算的住房總租金1.58萬億美元④，其中市場租金0.36萬億美元，等效租金接近1.22萬億美元，分別為1980年的6.45倍、5.8倍和6.6倍。2010年美國住房租賃消費占GDP的比重為10.9%，其中等效租金占GDP比重從2001年開始超過8%。從表１所列的數據可以看到，OECD主要經濟體等效租金占GDP比重也普遍超過5%。值得注意的是，雖然承租人口和租金支出所占比重低，但是承租人的行為決定了整個住房租賃活動的市場價格。

依據可得數據，我們可以清晰判斷出，無論是美國還是歐洲國家，住房租賃收入主要來自城市，非城市居民住房租賃收入的比重一般低于10%。這一方面是因為實現城市化國家的人口主要集中在城市；另一方面，城市的要素價格會高于農村。盡管我們沒能獲得城市之間細分類的數據，但是基于集聚收益隨城市規模擴大而上升的事實，可以認為，大城市特別是超級大都市區住房租賃收入會高于其他地區。從圖4中可以看到，以1995年房價對住房租金比為100%，到2005年全美國上升為140%，但地區間出現了極為顯著的差別，大城市密集的加州、包括波士頓在內的新英格蘭地區和包括紐約在內的中大西洋地區，以及著名“陽光州”佛羅里達等少數幾個地區的上升幅度遠高于全美的平均水平。

3. 市場租金與等效租金比例關系的歷史變化

從圖5中可以看到，1929～2010年的80年間，美國市場租金和等效租金所占比重有比較大的波動，但自1940年以來，等效租金比重在波動中持續上升，市場租金比重在波動持續下降，進入80年代后，二者大致保持著8:2的比例關系①。等效租金和市場租金比重對趨勢偏離較大時，會出現兩者比重的向趨勢值的調整過程。根據美國的經驗判斷，即使是在實現了高度發達城市化的發達國家，仍然有不低于30％的人口會以租賃房屋的方式解決住房問題。

從理論上說，自有住房和租賃住房為家庭提供居住的效用應當是無差別的，“居者有其屋”本可不論是否擁有?？梢韵氲降淖詈唵蔚纳罱涷炘谟冢飪r具有長期上升趨勢，房產價格亦如此。住房不僅有居住的效用，還具有資產保值增值的效用②。居民擁有住房的比例穩定提高，等效租金也就成為居民租賃收入的主體。但是在等效租金與市場租金比此升彼消的長期變化中會形成中短期的比例均衡關系。Poterba（1992）以房價—租金比的均衡方程給出了一種解釋③。以下方程（1）的含義在于，房屋居住的成本決定于，經過（ia，τ，f，π）調整的房屋價格指數。其中：ia為房屋按揭市場利率，τ為房產稅率，f為折舊和房屋維修費用，π為通貨膨脹率。若將方程（1）中的房屋居住成本定義為租金R，則有方程（2），即租金決定方程。經過移項得到方程（３），房價－租金比例均衡方程?？梢钥闯?，在房產稅和折舊與維修費用不變時，一個國家的房價－租金比例的均衡決定于長期利率和通貨膨脹率水平。當短期利率低于長期利率水平，短期通貨膨脹水平高于長期通貨膨脹水平時，房價－租金比例就會上升，產生的結果是居民購房愿望增加，等效租金比例上升。

User cost of housing=P（ia+τ+f-π） （1）

R=P（ia+τ+f-π） （2）

（3）

OECD經濟展望（Economic Outlook）2005年12月發表題為“近期房價上升：基礎因素作用”的報告（見圖6），從中可以看到，1995～2005年，除德國和日本外，英法意美的實際房價—租金比均顯著超過理論的均衡房價－租金價格比例。報告還指出，造成在此期間OECD經濟體廣泛持續且大幅度的實際房價—租金比例上升的主要原因在于，持續的低利率政策和金融衍生品的創新。根據美國地產經紀人協會（NAR）的統計，按揭利率提高1個百分點，將增加300萬不符合按揭買房條件的家庭。在美國，金融創新中大量新型衍生產品的出現，引起了降低首付甚至是零首付的降低按揭門檻的瘋狂，越來越多不具備購買住房條件的人因此擁有了住房。摩根斯坦利的報告指出，次貸危機后的美國，住房擁有率已經從高峰時的68%下降為64%，并很有可能回到60%的水平上。

四、我國居民住房消費核算

及對消費率的調整

在我國現行統計體系下，居民消費支出中的“居住支出”有兩個統計口徑，一是居民住戶調查中使用的居民居住支出口徑，主要是用來反映居民日常消費中用于居住的現金支出情況，包括水電燃料費、取暖費、租房房租、物業管理費以及維修支出等，不包括購建房支出和自有住房的虛擬房租。二是國內生產總值支出法核算時的居民最終消費支出中的居住支出口徑，它除包含上述狹義口徑中的居住支出外，還包括自有住房的虛擬折舊。虛擬折舊是以住房的建造成本為基礎計算的，既低于住房的歷史價格，也低于當期的市場價格，這一核算方法低估了城市化過程中流動人口增長而形成的住房租賃規模，使居民消費統計明顯低估，也低估了由此產生的居民個人可支配收入，事實上造成了我國國內生產總值的低估①。

本文以深圳市統計局在2011年開展的居民住宅租賃收支調查為基礎，分析了深圳居民住房租賃收支核算及對消費率的影響②。驗證了京滬穗與深圳具有大致相同的特征，并測算了全國范圍居民住房消費的規模及對居民消費率的影響①。

1. 依據深圳居民住宅租賃調查所作的核算和調整

深圳作為我國第一個展開居民住宅租賃收支調查的試點城市，具有非常顯著的代表性。表現在，在人口規模過千萬的特大型城市中，經濟增長最快，人均GDP（超過1.5萬美元）和可支配收入水平最高，房地產市場體系健全且發達，移民規模最大，租賃人口所占比例高。2010年，深圳市常住人口1037.2萬人，其中非戶籍人口占75.8%。2010年，深圳市共有960多萬套房屋，其中可供出租的房屋720萬套，實際出租房屋642萬套，是全國住房租賃比例最高的城市。

2011年，深圳市統計局按照房地產行業分類中的房屋租賃業，對轄區內具有租賃行為的所有房屋，進行了調查。本次調查理清了自住房屋、空置房屋和出租房屋，獲得了出租房屋租金的準確數據，通過大量的典型抽樣得到中間投入數據。此次調查資料詳實，但在進行當年增加值核算中未進行資本折舊調整。本文在此調查數據的基礎上，依據BEA的方法，對深圳的市場租金和等效租金進行核算與調整。

首先，對深圳居民住宅租賃的市場租金的核算與調整。根據深圳市房租租賃的調查，出租住宅產生的總增加值為404.88億元。從深圳的實際情況看，在核算2010年當年深圳居民住宅租賃收支的增加時，先是需要獲得當期房地產價格，然后進行資本折舊調整。

根據《中國房地產年鑒》2007～2009年3年的數據，全國房地產企業利潤額與住宅銷售額的比分別為9.7%、14.4%和11.1%，考慮到住宅竣工價值中未包含集體土地應得的補償以及其他成本，本文按住宅竣工價值加25%的利潤率來表示租賃住房的價格。根據《深圳市統計年鑒》的數據，用全社會住宅竣工面積與商品房竣工面積之差額來表示租賃住宅各年份的建設規模，1979年至2010年非商品房竣工面積為0.63億平方米，可出租住房為2.21億平方米，本文根據兩者比值對各年竣工面積進行同比例調整，計算得到的資產折舊調整為-25.79億元。由此得到，2010年深圳居民住宅租賃的市場租金收入形成的當年增加值為379億元。

其次，對深圳居民住宅等效租金的核算。2010年深圳市商品住宅二級市場平均交易價格為20294元/平方米，自住房規模為1.88億平方米，自住房的價格總額約為38153億元。采用前述Poterba住宅使用者成本法，綜合考慮2010年我國5年以上的住房按揭貸款基準利率、深圳市2010年居民消費價格指數為103.5%、取房屋折舊率3.3%和房地產稅為０，得到當年深圳市自有住房總使用成本為2190億元。本文計算的居民自有住宅的資本折舊調整的計算為-874.68億元。總成本與資本折舊調整之差，即自住房形成的增加值為1315.32億元。由此可以得到表2，即加入居民住宅租賃收支后的深圳居民消費率調整。表2中第三行的合計值為深圳居民住宅租賃收入當年增加值總計為1694億元，其中市場租金為379億元，等效租金為1315億元。我國現有國民經濟核算體系中，以居民住宅虛擬折舊額代替居民住宅租賃收入計入GDP核算，深圳市的虛擬折舊約為200億元應當予以扣除。由此可以得到，2010年深圳市國民經濟核算中應當增加計入的居民住宅租賃收入1494億元。與深圳市統計局正式公布的2010年GDP為9581.51億元相加后，得到經過居民住宅租賃收入調整后的GDP為11075億元，居民住宅租賃收入占當年GDP的比例為15.3%。

在未考慮居民住宅租賃收入時，深圳居民消費統計為3975.20億元，消費率為41.50%（限于數據可得性，該消費率包含了政府最終消費）。計入居民住宅租賃收入后的消費率為49.４%，居民消費率提高了近8個百分點。

２. 依據深圳案例對京滬穗城鎮居民住房租賃消費的測算結果

從表3中可以清晰地得出如下結論：一是居民住房租賃消費已經成為我國四大城市當年GDP的重要組成部分，依次為北京17.8%、深圳15.3%、上海11.3%和廣州9.2%。這一測算結果亦與我們有關四個城市人口結構的特點高度吻合。廣州是華南重要的經濟中心城市，但相對于京滬深而言，受城市化影響造成的流動人口比重相對最低。北京作為全國政治文化中心和經濟中心城市，盡管總人口低于上海，但城市化過程造成的人口流動性和租賃人口規模顯著高于上海。二是加入城市居民住房租賃消費因素后，四大城市的居民消費率上升幅度在5～11個百分點之間。三是四大城市常住人口超過6000萬，相當于我們城市人口的1/10。居民住房租賃消費成為當年地區生產總值和居民消費的重要組成部分，對于研究全國居民收入支出結構具有足夠的指標意義。

３. 我國城鎮居住支出規模測算與前景展望

采用相同的測算方法，我們得到，2010年城鎮居民住房租賃消費總額為26901億元，其中，市場租金約8593億元，等效租金約18308億元。我國公布的2010年的支出法GDP為394307.6億元①，居民消費率為33.8%。依據城鎮居民住房租賃消費調整后的GDP應為411735億元，居民消費率為38.9%，上升5.1個百分點。全國城鎮居民住房租賃消費占GDP比例為6.5%，大致相當于美國上世紀50年代初的水平。值得我們關注的是，全國城鎮居民住房租賃消費占國民經濟的比重以及對居民消費率的影響，顯著低于京滬穗深的水平，顯示出在我國城市化率超過50%，開啟大都市化發展過程后，我國居民住房租賃消費規模將有更大的增長，有可能會呈現出居民消費率波動上升的新趨勢。

五、結論及簡要的政策建議

１. 我國居民消費率上升臨界點可能到來，居民住房租賃消費所代表的居民住房及相關消費將成為我國居民消費率上升的重點。本文開篇在一般動態均衡框架提出了一個假設，即居民消費率的提高是一個漸變的過程，所謂漸變是指居民消費偏好隨著城市化水平的提高而提高，重點表現為居民住房租賃消費成為居民個人可支配收入和消費的重點。本文依據美國和其它發達國家的一般經驗對此給出實證證明，通過對深圳開展的居民住宅租賃調查案例進行分析，推廣到京滬穗深的對比研究，在此基礎上測算了全國城鎮居民住房租賃消費規模及對國民經濟和居民消費率的影響。從中證明，居民住房租賃消費已經成為我國大都市區的重要的經濟活動，并對居民消費率產生了顯著影響。從全國范圍看，隨著城市化過程的持續深入，居民住房租賃消費也開始成為有重要影響的經濟活動，并引起居民消費率的上升。未來隨著城市化過程的推進，經濟發展和收入水平持續提高，居民對改善居住條件的要求也會越來越強烈，居民消費率會因此上升。與之相關，未來有關促進消費的政策，應該重點加強對居民居住消費的關注。需要引起重視的是，居民住房的價值取決于住房產生的收入流，城市規模的擴大將大大提高城市住房包含的財富量，引起收入、分配和消費等領域的一系列問題。在不太遙遠的未來，我國居民家庭財產將與美國居民家庭類似，房產凈值是家庭凈財富的最重要的組成部分，因此，如何調節住房以及財富變化對收入差距、消費結構產生的影響，也是下一步需要關注的重點。

２. 理論和實證均證明我國居民住房租賃消費已經具有相當規模，是國民經濟的重要組成部分。隨著城市化的發展，城市人口增加，城市規模不斷擴大，居民住房租賃消費對國民經濟的影響將不斷增強，盡快建立完善的我國城鎮居民住宅租賃收入統計制度具有迫切性。從深圳試點經驗看，居民住宅租賃收支統計體系的建立首先決定于是否存在一個相對完善的房屋租賃管理制度；從對京滬穗深測算及對全國的比較看，四大城市常住人口約為全國城市常住人口的1/10，其城鎮居民住房租賃消費占全國城鎮居民住房租賃消費的比例超過20%。由此可見，在深圳試點的基礎上，首先在四大城市推行居民住房租賃收支統計，據此通過調查測算全國城鎮居民住房租賃消費應是一個簡便可靠的辦法。

3. 我國處于城市化快速發展時期，人口流動的規模大、頻率高，建立規范的租賃住房市場和管理體系是促進城市化發展的重要制度基礎。從租賃住宅結構分析，我國租賃住房供給主要由家庭提供，供給結構單一，亟需引進企業，以及雖然規模小比重低，但有重要市場影響力的政府公租房；從租賃住宅管理看，家庭一般將自住房之外的住房用于出租，租金收入一般不構成家庭收入的主要來源，導致家庭缺乏提高住房服務質量的動力。家庭資本有限，在面對市場需求增加時不能快速增加住房的供給；家庭對租金也缺乏敏感性，在市場需求萎縮時不能及時調整住房的用途。因此，鼓勵專業住宅租賃機構的發展有重要意義。從住宅租賃的法規看，我國住房租賃市場處于發展的初期，但發展迅速，亟需政府健全相應的法規體系，對住房出租方和承租方的權利和責任進行界定。注重保護出租方的利益，吸引更多供給者，起到增加租賃住房供給的作用；加強對承租方利益的保護，縮小租賃住房和自有住房的效用差異，增加居民的住房選擇。

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On Residents House Rents and Its Impact on Consumption Rate: A Positive Study of China with International ComparisonsXu Xianchun1 ， Tang Jie 2， Yin Yong3 ， Guo Wanda4（1.National Bureau of Statistics of China， Beijing 100826; 2.Institute of Economics Nankai University， Tianjin 300071; 3.Shenzhen Statistics Bureau， Shenzhen Guangdong 518000；4.China Development Institute， Shenzhen Guangdong 518029)

Abstract: The part of housing in the resident`s income and consumption is growing bigger with the urbanization. The economic laws of the housing in U.S.A and other developed country have been summarized. Based a housing rental survey， we have analyzed the housing part in Shenzhen; Using the data from the Statistical Yearbook， we have calculated the housing consumption of all country and Beijing， Shanghai， Guangzhou. Housing part is bigger in the urban area and has significant effect on the consumption rate. More big cities and more effect on consumption will appear in the future. Housing is a very important expenditure of resident.

Keywords: Residential Housing Consumption， Statistic Accounting， Imputed Rent， Consumption Rate.

（收稿日期: 2012-04-01 責任編輯: 垠 喜）