投機性購房的負效應及對策研究

摘要：投機性購房是一種具有負外部性的經(jīng)濟行為，不僅浪費了社會資源，而且不利于經(jīng)濟的健康發(fā)展。因此，應實行實名制、征收物業(yè)稅、加大保障性住房等措施，抑制投機性購房。

關鍵詞：投機性購房；負外部性；保障性任務

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1003-3890(2012)03-0078-04

投機性購房，是指購房者甘冒特殊風險、希圖獲取投機利潤的購房行為。其主要特點是，購房者期望從所購住房價格的短期變化中獲得利潤，投機者往往在市場上從事短線投資或炒賣住房的活動。

投機性購房需求上升是導致房價上漲過快的重要原因之一。2009年入夏以來，一線城市的房價暴漲主要是由投機性需求炒上去的。京、滬、杭、垛、廣等熱點城市投資投機性購房比例占30％～40％，早已超過了15％的警戒線!目前，中國房市的主要問題是投資投機性購房需求過熱。按相關學者對投機性購房的界定，筆者認為投機性購房是指不以自住或改善住房狀況為目的的購房行為，房屋被空閃過消費環(huán)節(jié)，買房就是為了更高價地轉(zhuǎn)賣并在這一過程中斂取高額利潤。

一、投機性購房的負效應

負效應又稱負外部溢出，是指某一種行為的個人成本小于社會成本而該行為主體又不會補償別人因其遭受的損失。投機性購房屬于有負外部溢出的經(jīng)濟行為，投機購房的投機成本要遠遠小于其社會成本，投機性購房的社會成本包括社會公共資源的浪費(有限的房屋被空置)、對和諧社會建設造成的負面影響、房市泡沫的破裂導致一國經(jīng)濟的崩潰和增加自住需求的購房成本。

(一)投機性購房嚴重浪費了社會資源

投機性購房嚴重扭曲了社會資源的合理分配，尤其是住房，它關系到重大民生和廣大人民群眾根本利益。中國人口眾多，人均宜居土地面積少，加上工業(yè)化和城鎮(zhèn)化進程的加速，人均宜居土地資源就更加稀少，在高比例的投機購房中房屋因大量空置而浪費。在投機買賣過程中，房屋沒能夠進入惟一能體現(xiàn)其使用價值的消費環(huán)節(jié)，嚴重降低了房屋的利用效率。投機購房者將房屋視為投機游戲的工具，在游戲中追求暴利。

(二)投機性購房需求哄抬房價

據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，2009年12月份全國70個大中城市房屋銷售價格上漲了7.8％，許多城市房價創(chuàng)出歷史新高，房價收入比已經(jīng)超過了發(fā)達國家的水平和老百姓的承受能力。2011年《經(jīng)濟藍皮書》對中國房地產(chǎn)形勢與調(diào)控作出分析，2011年全國城鎮(zhèn)居民的房價收入比是8.76，比2010年上升了0.46，即普通城鎮(zhèn)居民家庭8.76年不吃不喝可買一套房。

自從1998年房改后，中國住房走向商品化、市場化。市場經(jīng)濟的運行中，由于信息的不對稱和賣方壟斷(壟斷的房地產(chǎn)商和投機者處于信息優(yōu)勢)，加上中國人傳統(tǒng)的安居需求而產(chǎn)生的對房屋的剛性需求，投機購房者清楚地掌握著房屋的供需信息及大眾心理，因此有十足的底氣囤積房屋制造房源緊張的假象。供需矛盾初次被激化進而哄抬房價，其結果是用于自住需求的真正購房者被市場假信息所誤導，基于買漲不買跌的心理更加急于買房，使本就緊張的供需矛盾二次被激化。另外，在房屋首次交易環(huán)節(jié)需要一定的交易費用，而追求暴利的投機者會把這筆交易費用轉(zhuǎn)嫁到下次購房者身上。被轉(zhuǎn)嫁的交易費用加上投機者追求的暴利等于被抬高的房價，這里假設房屋在第一次轉(zhuǎn)賣后就進入了消費環(huán)節(jié)。如果房屋被不同的投機者連環(huán)投機轉(zhuǎn)賣后才進入消費環(huán)節(jié)，那么連環(huán)的交易費用加多個投機者追求的暴利等于被抬舉高的房價，房價被抬高的結果會更加明顯。

(三)投機性購房不利于經(jīng)濟的穩(wěn)定、健康、可持續(xù)發(fā)展

投機性購房推動房價遠遠偏離價值，從而產(chǎn)生房市泡沫，如果放任其膨脹，那么將影響房市的健康發(fā)展。

住房需求位于馬斯洛需求金字塔的塔基，屬于日常生活中的必然需求，所以在支付因投機性購房哄抬的高房價的同時必然會擠出其他消費品的需求。另外，就投機者而言，他們積累了大量的投機資金用于投機性購房，必然會對其他投資產(chǎn)生擠出效應。投機者的資金大多來源于銀行，如房市的崩盤會導致大量的銀行壞賬，美國的次貸危機足以證明大量銀行壞賬的殺傷力。房地產(chǎn)市場上下直接或間接帶動五十多種行業(yè)的發(fā)展，如鋼鐵、建材、化工等，因此房地產(chǎn)的興衰對宏微觀經(jīng)濟的運行具有不可忽視的作用。19世紀80年代的日本就是一個很深刻的教訓，以日本的“平成泡沫經(jīng)濟”為例，在資產(chǎn)價格上升時，日本房地產(chǎn)業(yè)所需資金的大約3／4來源于銀行貸款，與此同時，非銀行金融機構向房地產(chǎn)業(yè)提供的貸款也達到了約40％，而上述非銀行機構的資金總量約80％源于銀行，這種惡性循環(huán)進一步加大了銀行風險。可見，這種人為投機炒作的風險累積到一定極限，房地產(chǎn)泡沫的崩潰是不可扭轉(zhuǎn)的。所以，因投機性購房產(chǎn)生的擠出效應會導致金融風險進而影響到宏微觀經(jīng)濟的健康、穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展。

二、抑制投機性購房的對策建議

投機性購房是市場失靈的一種表現(xiàn)，政府應借其有形之手進行疏堵，同時做到以人為本，還住房的公益性和居住功能，采取如下措施。

(一)實名制限量購房

實名制限量購房是指預售購房合同、預售登記以及最后的產(chǎn)權證必須身份信息一致且限制購房的套數(shù)。近期，限購令逐步開始在北京、深圳、上海、重慶等三十多個城市實施。住房限購令使得家庭在已經(jīng)擁有一套住房的基礎上，只能再新購一套商品房，購房人在購買房屋時，還需要如實填寫一份《家庭成員情況申報表》，如果被發(fā)現(xiàn)提供虛假信息騙購住房的，將不予辦理房產(chǎn)證。

各個城市的限購令大同小異，因地制宜，如北京的限購令規(guī)定，本市戶籍居民家庭(含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭)，限購兩套住房；對于能夠提供在本市一年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購一套住房。在本市擁有兩套以上(含兩套)住房的本市戶籍居民家庭、擁有一套以上(含一套)住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供在本市一年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民暫停在本市購房。對境外機構和個人購房，嚴格按照有關政策執(zhí)行。

(二)征收物業(yè)稅

物業(yè)稅是對在中國境內(nèi)擁有土地使用權和房屋所有權的自然人和法人征收的一種房地產(chǎn)保有階段的稅收。用征物業(yè)稅的方法打擊投機性購房最早源于英國，又稱房產(chǎn)空置稅。英國的房產(chǎn)用實名登記信息，每個人只容許在全國范圍內(nèi)有一個主居住房產(chǎn)，此房享受免稅或最大可能性的稅收優(yōu)惠，其他房產(chǎn)的買賣需要交納高昂的費用。

國外很多國家通過征收物業(yè)稅來打擊炒房。以美國為例，在房產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)，目前其50個州都征收不動產(chǎn)稅，大約每年為1％～3％。在二手房的轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，美國人需要交納交易稅、遺產(chǎn)稅和所得稅，尤其是所得稅稅率極高，最高可達39.9％。對于短期炒作，即未擁有產(chǎn)權一年就要買賣的房屋，收入列入本年度總收入，稅收比例最高可達33％左右，而擁有產(chǎn)權超過一年以上的，買房時也需繳納20％左右的稅收。美國通過這些制度使得美國人養(yǎng)房實屬不易，從而有效地抑制了投機性購房和同時持有多套房產(chǎn)的行為。

(三)加大保障性住房的供給、盤活租賃市場

所謂保障性住房，通常是指由政府統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)籌并提供給特定人群使用，限定了建造標準和銷售價格或租金標準起社會保障作用的住房，包括各類安置房、經(jīng)濟適用房、廉租房以及一些保障性商品房、租賃房。

從住房和城鄉(xiāng)建設部提供的數(shù)據(jù)來看，2011年全國保障性安居工程住房建設規(guī)模高達1000萬套，相比2010年的580萬套增長了72.4％。2012年保障性安居工程投資將超過1萬億元，達到全國房地產(chǎn)投資規(guī)模的20％。而計劃新增的420萬套住房中公共租賃房將占主要部分。

盤活租賃市場是指通過一定的措施激活租賃市場，以租賃的方式實現(xiàn)更多房屋的居住價值。如推動租賃市場的法制化和誠信化、吸引社會資金和私人資金共同開發(fā)市場化租賃小區(qū)，由政府或私人按照相關的政府規(guī)定實施統(tǒng)一的公司化管理租賃經(jīng)營。

除上述措施之外，完善房屋交易環(huán)節(jié)的配套制度、合理引導購房者的理性消費預期、拓展投資渠道、加強社會公共輿論的引導等措施也是必要的。

三、抑制投機性住房對策的有效性論析

通過供求理論、成本收益理論分析投機性購房行為動因，可充分論證抑制投機性購房對策的有效性。

(一)對策的成本收益理論分析

成本收益理論是經(jīng)濟學中常用的用于分析經(jīng)濟行為的理論之一，即理性的經(jīng)濟人只有在保證不虧本的前提下才會行動。同理，投機性購房者也只有在獲利的前提下才去投機。因此只有采用有效壓縮投機者獲利空間的對策才能達到遏制投機性購房的目的。另外，投機性購房是一種具有負外部溢出的經(jīng)濟行為，而矯正負外部性的慣用方法是通過征稅將外部效應內(nèi)部化，即通過征收物業(yè)稅增加投機性購房者的投機成本，減少其獲利。

房屋增值稅是對房屋轉(zhuǎn)賣后的房價減去購入價的余額征收的，有的國家為了抑制投機性購房，征收高達90％的房屋增值稅，而中國目前無類似相關的規(guī)定。征收增值稅可直接削去一定比例的房屋增值額，這種辦法對抑制投機有更直觀的效果。

(二)對策的供求理論分析

價值決定價格，同時受到供求關系的影響。在目前中國的房地產(chǎn)市場上，投機購房激化了供求矛盾，從而使房價嚴重偏離其價值。運用相關政策調(diào)控，增加住房的供給，讓住房價格降下來，使房市供求關系達到動態(tài)平衡，可達到穩(wěn)定房價的目的。房價穩(wěn)定又可平穩(wěn)購房預期，實現(xiàn)顯在和潛在購房的消費預期穩(wěn)定也是抑制投機性購房的有效對策。

實名制限量購房、增加替代品即保障性住房的供給、引導正確理性的住房消費觀念、盤活租賃市場等都是基于調(diào)節(jié)供求來抑制投機的。

實名制購房在國外也有很多成功的經(jīng)驗可資借鑒。有的國家明文規(guī)定一戶家庭只允許購買一處房產(chǎn)，而中國卻沒有規(guī)定每戶家庭購買房屋數(shù)量的上限，這就容易造成稀有資源以金錢為導向流動。實名制限量購房以實名登記購房信息，以戶為單位限制購房套數(shù)，同時可以將房屋產(chǎn)權管理部門與婚姻戶籍相關部門建立全國信息共享平臺。通過這一共享和互動平臺將購房信息、產(chǎn)權產(chǎn)籍信息、家庭組員信息全國聯(lián)網(wǎng)，謹防投機者鉆空，這樣就可以堵住通過假離婚多次購房的行為。如果有改善性購房要求，應規(guī)定持有房屋的最低年限，并在第一套住房轉(zhuǎn)賣后再辦理改善性住房的產(chǎn)權。同時也可由當?shù)卣勒障嚓P規(guī)定收購后投向市場。這些過于繁瑣的規(guī)定，增加了政府和投機者的博弈成本，但它能很好地抑制利用別人的名額去投機，更重要的是它阻止了中介利用購房貸款優(yōu)惠政策一次性貸款大量囤房的行為。

房改后，中國住房供應制度采用的是市場供應和社會供應相結合的辦法，俗稱“兩條腿”走路，但實際上“兩條腿”是一條快一條慢，即大量的住房是由市場供給，而政府供應的保障性住房卻數(shù)量銳減。經(jīng)濟適用房的運行機制又存在很多漏洞，于是開“寶馬”住經(jīng)濟適用房也不足為怪。廉租房出現(xiàn)轉(zhuǎn)租，公租房的數(shù)量又很有限，原本就供應不足的保障性住房又被擠掉了一部分。政府大力支持保障性住房的建設，給其以政策支持對于增加保障性住房供應數(shù)量起著十分重要的作用。另外，政府還通過使公共租房市場化增加供給解決了住房供給缺口。2011年政府工作報告中指出：倡導住房租賃消費，盤活租賃市場，這說明中國政府已有意培育成熟的房屋租賃市場，用租房替代購房，減輕購房需求壓力。國外的住房租賃市場早已步入規(guī)范管理成熟期，居民租房的比例非常高，國外有很多租賃小區(qū)，絕大部分是公司化運作，提供極其方便的人住服務。

目前中國的住房租賃市場大多數(shù)很不規(guī)范，絕大多數(shù)是散租，房東追求高租金的同時服務卻跟不上。而市場化租賃小區(qū)具有規(guī)模效應，可通過規(guī)范化的管理提供優(yōu)質(zhì)服務和安全保證，讓房客安居樂業(yè)，有穩(wěn)定的歸屬感。總之，保障性住房要以公平、公正、宜居為供給理念，盡量建在交通便利的地方，以減少生活成本，保證住房供給的有效性。

保障性住房是商品房的替代品。當保障性住房供給量增加時，人們會用保障性住房替代商品房，因為前者價格低。這樣就減少了對商品房的需求，從而導致商品房價格的下降，消除轉(zhuǎn)賣價差抑制投機，這也是調(diào)節(jié)供求可以抑制投機的原因所在。

意識形態(tài)教育也可以減少投機性需求。社會公正不僅僅是一項道德責任，更是國家穩(wěn)定和昌盛的基礎。中國的土地資源是全體公民共同享有，依地而建的房屋在有償使用的同時，應該兼顧到公平和正義的原則。因此，引導大眾理性住房消費，疏導不理性的購房需求非常必要。

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責任編輯、校對：艾嵐