城市規(guī)劃中的土地利用與發(fā)展探索

摘要：隨著中國城市化進(jìn)程的不斷加快，城市建設(shè)中土地需求和供給之間的矛盾不斷加劇，成為一個比較突出的社會問題，因此當(dāng)前在城市規(guī)劃中如何實現(xiàn)土地資源的集約利用成為我們必須要面對和解決的問題。本文主要從我國城市土地規(guī)劃利用中存在的問題及其原因分析當(dāng)前我國城市土地實現(xiàn)資源節(jié)約利用的必要性，并對城市規(guī)劃中土地利用與發(fā)展策略等方面進(jìn)行探索。

關(guān)鍵詞：城市規(guī)劃；土地利用；策略

改革開放以來，隨著經(jīng)濟(jì)全球化、世界城市化的迅速推進(jìn)，加快了我國的城市化和現(xiàn)代化進(jìn)程的高速發(fā)展，人民生活水平得到不斷提升。然而，伴隨城市發(fā)展和城市化的加快，城市規(guī)模不斷擴(kuò)張，也給城市帶來了一系列問題，如土地資源緊缺、農(nóng)用地減少、城市交通堵塞、生態(tài)環(huán)境污染等。土地資源是城市發(fā)展的重要載體，我國人口眾多，城市建設(shè)用地有限，人均土地占有量不足。因此在城市規(guī)劃和建設(shè)中，如何優(yōu)化配置現(xiàn)有空間資源，集約、節(jié)約利用土地，采取有效措施緩解土地供需間的矛盾成為我們必須要解決的難題。近幾年來，中國城市中的舊村、舊工業(yè)區(qū)的更新改造，成為挖掘土地潛力，集約節(jié)約利用土地資源的主要途徑。

一、我國城市土地規(guī)劃利用中存在的問題及其原因分析

（一）我國城市土地規(guī)劃利用中存在的問題

1. 城市土地緊張和浪費并存

雖然我國的城市化進(jìn)程取得了較快發(fā)展，但由于人口眾多，城鎮(zhèn)化水平與發(fā)達(dá)國家相比還存在著較大的差距。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城市化進(jìn)程的快速發(fā)展，我國的城市規(guī)?？焖贁U(kuò)張，對建設(shè)用地的粗放利用十分普遍。由于盲目追求城市規(guī)模的擴(kuò)大，忽略了土地的優(yōu)化利用與單位面積的土地產(chǎn)出效益，造成大量的土地浪費，更是加劇了城市用地的緊張程度。

2. 土地利用方向失控

近年，在城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)中，對于大型商場、高檔酒店、人造景點等設(shè)施的開發(fā)呈現(xiàn)出過熱的趨勢，而對城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城市環(huán)境綠化美化建設(shè)缺乏熱情，綠地、停車場、休閑場地等一些公共設(shè)施的規(guī)模不能滿足居民生活的需要。隨著房產(chǎn)開發(fā)的過度膨脹，居民迫切需要的經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)不足，而商品房的空置率則在不斷增加，導(dǎo)致大量土地閑置，土地價值得不到充分利用，造成城市規(guī)劃中土地利用方向失控。

3. 城市用地結(jié)構(gòu)不合理

從我國現(xiàn)有城市建設(shè)現(xiàn)狀來看，工業(yè)用地所占的比例較高，城市綠地以及道路廣場、市政設(shè)施等基礎(chǔ)設(shè)施用地所占的比例較低，城市配套基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展滯后。合理的城市用地結(jié)構(gòu)和空間布局才能充分發(fā)揮城市土地資源生產(chǎn)潛力，實現(xiàn)城市土地利用價值的最大化。而目前城市用地結(jié)構(gòu)的不合理，將影響城市土地利用系統(tǒng)的有效運行利用，導(dǎo)致城市土地經(jīng)濟(jì)效益低下，成為城市土地利用中存在的一個重要問題。

4. 城市用地空間布局不合理

在我國的城市建設(shè)過程中由于城市用地結(jié)構(gòu)的不合理，造成了城市空間結(jié)構(gòu)的扭曲，在進(jìn)行城市用地空間布局時，城市中心的土地配置不當(dāng)，優(yōu)地得不到優(yōu)用，土地區(qū)位優(yōu)勢的作用得不到充分發(fā)揮。現(xiàn)在還有很多城市中，工業(yè)用地仍占據(jù)黃金地段，中心商務(wù)區(qū)用地被侵占，住宅與工業(yè)及其他用地混合，嚴(yán)重影響城市土地資源的利用效率，影響城市土地資源的集約利用。

5. 耕地流失嚴(yán)重，城市土地利用與發(fā)展規(guī)模失控

改革開放政策實施后，我國改變了以往的計劃經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式，開始實行計劃經(jīng)濟(jì)與市場經(jīng)濟(jì)并存的發(fā)展策略，以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心促進(jìn)中國各項事業(yè)的發(fā)展。但是隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快，城市建筑用地面積激增，很多地方存在盲目興建開發(fā)區(qū)，隨意侵占土地的現(xiàn)象，致使可利用耕地流失嚴(yán)重，存量土地嚴(yán)重短缺。

（二）我國土地規(guī)劃利用中存在問題的原因

1. 歷史原因

新中國成立之后，在相當(dāng)長的一段時期內(nèi)，我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展實行的是以工業(yè)為主導(dǎo)，優(yōu)先發(fā)展重工業(yè)的發(fā)展方針。為此，在進(jìn)行城市建設(shè)時往往把非生產(chǎn)性項目擺在次要的位置，致使城市功能不健全。城市土地利用以工業(yè)為核心，居住用地、商業(yè)服務(wù)業(yè)用地、行政用地等混合建設(shè)，城市功能分區(qū)不明顯，使城市土地的作用得不到充分發(fā)揮。

2. 土地利用體制方面原因

新中國建立之初，對城市土地利用采取的是無償使用的制度，這就造成土地的使用者多征少用、征卻不用、以及優(yōu)地得不到優(yōu)用等的現(xiàn)象發(fā)生。而在對土地制度進(jìn)行改革后，土地的市場機(jī)制發(fā)展不健全，在激烈的市場競爭和地方自身利益的驅(qū)動下，為追求自身利益而采取的一些不正當(dāng)手段也影響了土地資源的合理配置利用。

二、當(dāng)前我國城市土地實現(xiàn)資源節(jié)約利用的必要性

1. 人口方面的壓力

我國龐大的人口數(shù)量在促使經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的同時也帶來了一系列的社會問題，特別是對土地需求所造成的巨大壓力。隨著越來越多的人涌向城市，城市所承擔(dān)的滿足人們物質(zhì)和精神文化需求的責(zé)任也越來越大，因此需要更多的土地來提供必要的支持，促進(jìn)城市各項功能的正常運營。

2. 是實現(xiàn)城市可持續(xù)發(fā)展的必然要求

城市建設(shè)占用了大量的耕地和綠地，給生態(tài)環(huán)境造成了嚴(yán)重的破壞，致使環(huán)境惡化、生態(tài)失衡，阻礙了城市的健康有序發(fā)展。因此，節(jié)約利用土地資源，盡可能地減少城市建筑用地，是保護(hù)生態(tài)環(huán)境，實現(xiàn)城市可持續(xù)發(fā)展的必然要求。

3. 耕地資源短缺，耕地保護(hù)壓力大

耕地資源不足是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中一個比較突出的問題，特別是隨著城鎮(zhèn)化的發(fā)展占用了大量的耕地，使得耕地數(shù)量減少和人口數(shù)量增加的矛盾更加突出。既然城鎮(zhèn)化進(jìn)程是大勢所趨，不可避免，為了緩解耕地資源短缺的狀況，唯一的方法就是實現(xiàn)城市土地資源的節(jié)約利用，減少城市建筑用地占用耕地情況的發(fā)生，保護(hù)國的耕地資源，保障人們?nèi)粘Ｉ畹奈镔|(zhì)供應(yīng)。

三、城市規(guī)劃中的土地利用與發(fā)展策略探索—舊工業(yè)區(qū)改造利用

在當(dāng)前我國存量土地有限，土地資源緊缺的宏觀背景下，如何充分挖掘土地潛力，提高利用效率，使土地利用內(nèi)涵式發(fā)展，是解決城市建設(shè)用地需求的關(guān)鍵問題。而近幾年來，中國城市中的舊工業(yè)區(qū)改造，成為一個潮流，舊工業(yè)區(qū)的改造和再利用成為城市土地再生發(fā)展的一個契機(jī)。

1. 城市舊工業(yè)區(qū)改造的必要性

1）能夠豐富城市功能

對城市舊工業(yè)區(qū)進(jìn)行改造，一方面可以解決城市舊廠房廢棄的問題，使城市舊工業(yè)區(qū)重新煥發(fā)活力；另一方面可以把舊工業(yè)區(qū)改造成為公園、博物館、商業(yè)區(qū)等，完善城市的設(shè)施建設(shè)，實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)學(xué)、社會學(xué)、以及建筑學(xué)上的共贏。

2）能夠節(jié)約和積累社會財富

對城市舊工業(yè)區(qū)進(jìn)行改造可以帶來良好的經(jīng)濟(jì)和社會效益，節(jié)約和積累社會財富，更好的建設(shè)資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會。

3）可以把舊工業(yè)區(qū)改造成為廉租房和低保房，解決部分人員的住房問題

把廢棄的工業(yè)廠房和車間改造成為廉租房和低保房，不僅成本低，而且建設(shè)周期短，能夠在一定程度上緩解當(dāng)前的人房矛盾，解決部分人員的住房問題。

2. 城市舊工業(yè)區(qū)改造策略

1）前期策劃階段

在對舊工業(yè)區(qū)進(jìn)行改造的前期策劃階段，首先要根據(jù)其周邊及整體環(huán)境和條件來確定改造時間、改造周期、以及改造方向等；其次，要從城市經(jīng)營角度對其功能、產(chǎn)業(yè)、以及形象來進(jìn)行定位；同時，進(jìn)行項目宣傳也是推動城市舊工業(yè)區(qū)改造的一個有效手段，可以通過舉辦大型活動來向外界展示舊工業(yè)區(qū)改造的前景，吸引投資者進(jìn)行投資。

2）中期規(guī)劃階段

有了前期的構(gòu)想，就需要對舊工業(yè)區(qū)改造進(jìn)行實際的規(guī)劃和設(shè)計，在這一過程中需要對各個方面進(jìn)行綜合考慮。首先，是用地功能的置換。在舊工業(yè)區(qū)的改造中，需要確保其具有多種功能，以便滿足人們多層次的需求。因此，在規(guī)劃設(shè)計時，要使其擁有新型產(chǎn)業(yè)用地、居住用地、公共設(shè)施用地、以及綠地等。其次，是對景觀進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計。這時要堅持以下幾個方向：改善生態(tài)環(huán)境、塑造后工業(yè)景觀、建設(shè)城市新景觀、形成復(fù)合景觀等。

3）后期引導(dǎo)階段

在后期引導(dǎo)階段，首先要提供政策支持，給予充分的政策引導(dǎo)和制度優(yōu)惠，使得城市舊工業(yè)區(qū)在國家政策的支持下，充分運用各種調(diào)控手段，帶動城市經(jīng)濟(jì)和文化等方面的發(fā)展和進(jìn)步。同時，還要提供資金支持。資金是城市舊工業(yè)區(qū)改造得以順利進(jìn)行的基礎(chǔ)，因此要充分實現(xiàn)土地資源的自身價值，并大力融聚金融資本、社會資本、以及外資等，為舊工業(yè)區(qū)改造的順利進(jìn)行和完成提供保障。

總結(jié)：經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展往往帶來社會面貌的深刻變化，新中國建立以來，特別是改革開放政策實施以來，中國的經(jīng)濟(jì)建設(shè)取得了舉世矚目的成就，社會面貌發(fā)生了翻天覆地的變化，其中一個比較明顯的變化就是城鎮(zhèn)在城鄉(xiāng)中所占的比例大幅度增加。但是大量人口向城市的涌入給城市建設(shè)帶來了較大的壓力，城市土地資源不足，為了解決這個問題，在城市規(guī)劃中必須要努力實現(xiàn)土地資源的合理利用和發(fā)展，促進(jìn)城市和社會的健康發(fā)展。

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