試論如何強化房地產(chǎn)企業(yè)的采購管理

摘 要: 在全球金融危機與國家宏觀調(diào)控的環(huán)境下，激烈的市場競爭使得我國一些房地產(chǎn)企業(yè)利潤越來越薄，經(jīng)營越來越困難，面臨著巨大的生存挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)企業(yè)如何針對采購領(lǐng)域存在的眾多問題，從采購流程和采購管理途徑兩方面入手，加強房地產(chǎn)企業(yè)采購管理，是本文研究的中心。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè)，采購管理，措施，效果

當(dāng)前，我國房地產(chǎn)市場會遭遇中期調(diào)整，市場交易量萎縮，價格增幅放緩，資金鏈條偏緊。在這些不利因素的影響下，開發(fā)企業(yè)如何從自身開發(fā)管理方面下功夫，度過這段困難的時期呢？筆者結(jié)合實際工作經(jīng)驗，淺析房地產(chǎn)企業(yè)如何強化采購管理，希望對開發(fā)企業(yè)有所裨益。

1.房地產(chǎn)企業(yè)采購管理的意義

一是提高交易的透明度。通過內(nèi)外網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行材料采購，很大程度上增加了貿(mào)易的透明度。在建材采購領(lǐng)域中供應(yīng)商的各種招待費、回扣等隱性支出一般約占供應(yīng)成本的 5%。實施管理流程以后，每項物資的采購從招投標(biāo)、開標(biāo)、評標(biāo)到定標(biāo)的整個過程都在網(wǎng)上留下記錄，有效的提高了采購的透明度，保證了整個招標(biāo)過程在公平、公正、公開的市場下運作，同時網(wǎng)上采購的隱性支出也可以得到有效避免。

二是簡化合作雙方的業(yè)務(wù)流程，降低成本。采購過程的招投標(biāo)及所有的業(yè)務(wù)工作通過網(wǎng)上操作得以實現(xiàn)，減少了傳統(tǒng)采購模式紙張復(fù)印，文件領(lǐng)取、返還等操作環(huán)節(jié)，降低了招標(biāo)方和投標(biāo)方的采購成本。同時，采購的業(yè)務(wù)流程被大大簡化，供應(yīng)商能第一時間共享企業(yè)采購部門的信息，提高了企業(yè)的應(yīng)變能力。

三是有利于建立戰(zhàn)略伙伴合作關(guān)系。供應(yīng)雙方由原來的一般買賣關(guān)系到現(xiàn)在的合作伙伴關(guān)系的轉(zhuǎn)變，讓房地產(chǎn)企業(yè)獲得了優(yōu)惠、穩(wěn)定的貨源，供應(yīng)商也同樣獲得了穩(wěn)定的需求量。這種互惠互利的關(guān)系使得雙方能清楚的認(rèn)識到，如果一方失信，將會致使整個產(chǎn)業(yè)鏈破裂，雙方共贏的目的也就無法實現(xiàn)。

四是采購周期縮短。通過信息化加快了與供應(yīng)商的溝通，使供應(yīng)商可以根據(jù)企業(yè)生產(chǎn)所需準(zhǔn)備相應(yīng)的材料，實現(xiàn)準(zhǔn)時供應(yīng)。同時，企業(yè)內(nèi)部突破了信息傳遞的限制，流程的改革使企業(yè)增加了活力和工作的彈性，減少了人為因素的干擾，故采購周期縮短。

五是企業(yè)競爭力大大增強。優(yōu)化采購充分利用“大市場”的資源吸引更多的供應(yīng)商參與所采購物資的競價、競標(biāo)，通過詢價、比價、談判取得價格上的優(yōu)惠，降低采購成本。

2.房地產(chǎn)企業(yè)采購管理的各階段管理

采購管理工作可以分為事前、事中、事后三個管理階段。事前管理包括物資供應(yīng)商（材料設(shè)備）的登記備案、采購信息的提交、初步詢價、對生產(chǎn)廠家、樣板工程、售后服務(wù)機構(gòu)的考察、采購方式的選擇、采購文件及評審辦法的編制、采購信息的公布、征求有關(guān)單位意見、邀請監(jiān)察部門進(jìn)行監(jiān)督、對擬參加采購活動的供應(yīng)商進(jìn)行資格審查等采購的前期準(zhǔn)備工作；事中管理包括組建評審工作領(lǐng)導(dǎo)小組、評審專家的抽選、采購工作的評審、向采購工作領(lǐng)導(dǎo)小組匯報采購結(jié)果、確定中標(biāo)人、發(fā)布中標(biāo)通知等采購的具體執(zhí)行和實施工作；事后管理包括合同的簽訂、變更、付款審核、貨到現(xiàn)場和最終調(diào)試的驗收、監(jiān)督合同的履行、處理合同糾紛等確定中標(biāo)人之后的各項工作。這三個階段的管理，每一階段都同等重要，每一個環(huán)節(jié)都不能麻痹大意、出現(xiàn)漏洞。這就需要執(zhí)行這些環(huán)節(jié)工作的經(jīng)辦人員和管理人員要認(rèn)真的做好本職工作，抵制各種不良思想和行為的腐蝕，杜絕腐敗行為。

2.1事前管理是采購工作的基礎(chǔ)

事前管理是采購工作中的第一階段。通過對事前各項工作認(rèn)真、科學(xué)的管理，既可以合理的規(guī)避采購風(fēng)險，又可以提高采購效率，確保事中、事后管理等采購工作的順利進(jìn)行。事前管理主要應(yīng)該注意三點：

一是采購文件的編制。（1）采購文件中的各項技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)符合國家強制性標(biāo)準(zhǔn)，不應(yīng)設(shè)立不合理的條件或者條款；（2）在編制采購文件中對擬采購的產(chǎn)品進(jìn)行檔次定位時，要注意優(yōu)先采購國內(nèi)的產(chǎn)品和環(huán)保、節(jié)能產(chǎn)品；（3）在編制采購文件時與監(jiān)理公司、設(shè)計院等有關(guān)單位共同商定相關(guān)條款；由技術(shù)部門對采購文件認(rèn)真審核；組織技術(shù)交流會、產(chǎn)品推介會等活動，增加對產(chǎn)品及供應(yīng)商的了解和認(rèn)識。

二是考察工作。在采購前期對不了解的產(chǎn)品和供應(yīng)商進(jìn)行考察十分必要，一方面可以增加對產(chǎn)品的性能、質(zhì)量、供應(yīng)商綜合實力等方面的了解，便于明確擬采購產(chǎn)品的定位和技術(shù)要求，讓質(zhì)量、檔次基本處于一個水平線的供應(yīng)商參加投標(biāo)；一方面可以貨比三家，完善采購文件，在采購工作中占據(jù)主動，避免被一時的虛假現(xiàn)象所蒙蔽，掉進(jìn)“遠(yuǎn)期陷阱”，在一定程度上規(guī)避了采購風(fēng)險。

三是采購方式的選擇。采購方式應(yīng)該以公開招標(biāo)采購方式為主。但采購方式的選擇更應(yīng)該遵循實事求是、具體情況具體分析的原則，對于工期比較緊張、價格難以確定、編制的采購文件存在需要進(jìn)一步明確而又暫時無法明確的等情況，比較適合采用競爭性談判的方式進(jìn)行采購。這種采購方式比較靈活，在談判的過程中可以進(jìn)一步明確并完善我們的具體要求，采購到性價比最優(yōu)的產(chǎn)品。

2.2 事中管理是采購工作的關(guān)鍵

事中管理在采購工作中起到承前啟后的重要作用，也是采購工作中的關(guān)鍵階段，因為在這一階段要確定出所要采購的產(chǎn)品。如果在事中管理工作環(huán)節(jié)上出現(xiàn)問題，不但會使前期工作毀于一旦，而且會影響到整個采購工作的順利進(jìn)行。

事中管理主要應(yīng)該注意兩點：

一是評審專家的選擇。應(yīng)遵循下面三條原則：（1）與采購前期工作、供應(yīng)商有聯(lián)系的專家不能邀請；（2）對評審專家名單要嚴(yán)格保密，避免供應(yīng)商與評審專家“暗箱操作”；（3）對評審專家的選擇不能只局限在設(shè)計院、大專院校，還應(yīng)在質(zhì)量檢測和監(jiān)督機構(gòu)等單位和部門選擇，還應(yīng)該選擇有過使用類似產(chǎn)品經(jīng)驗的專家。讓評審專家更好的把好采購評審關(guān)。

二是采購工作的評審。采購的評審工作一定要細(xì)致、嚴(yán)格的按照評審規(guī)定和程序辦事，避免出現(xiàn)“人為因素”等影響采購工作公平、公正的行為。如果發(fā)現(xiàn)重大問題要及時向采購工作領(lǐng)導(dǎo)小組反映，停止采購評審工作，依法重新組織采購。

2.3事后管理是采購工作的保證

事后管理是采購工作中的最后一個階段，也是較易令人麻痹大意的階段。有的人認(rèn)為事前、事中管理非常到位，事后管理也不可能出現(xiàn)問題。這種觀點是錯誤的，事后管理一定要在事前、事中管理的基礎(chǔ)上進(jìn)一步做好，千萬不能流于形式，避免前期扎實的工作功虧一簣。事后管理主要應(yīng)該注意兩點：

一是合同的簽訂和變更。合同一定要嚴(yán)格按照采購的內(nèi)容、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)等具體條款進(jìn)行簽訂，不得變更實質(zhì)性內(nèi)容。另外，合同之外的變更應(yīng)該有理有據(jù)，嚴(yán)格按照《招標(biāo)投標(biāo)法》和國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

二是驗收及保管工作。貨到現(xiàn)場和安裝調(diào)試的驗收一定要以合同各項條款為依據(jù)，嚴(yán)格執(zhí)行合同，避免讓合同成為“一紙空文”而流于形式。大型特殊的材料或設(shè)備需要邀請國家、省市質(zhì)量監(jiān)督部門的專家，請專家?guī)椭殃P(guān)。另外，對驗收合格又沒有馬上投入到工程上的材料設(shè)備，要對其做好保管工作，否則可能會出現(xiàn)丟失、破壞等情況。由此會出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象，不管責(zé)任人是誰，浪費的都是開發(fā)商投入的資金。為此，材料設(shè)備到場后，一定要界定好責(zé)任人，使其認(rèn)真的承擔(dān)好保管的責(zé)任。

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