淺談房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前期成本控制

摘要：近年來，隨著房地產(chǎn)企業(yè)間競(jìng)爭(zhēng)的不斷加劇，項(xiàng)目開發(fā)成本也隨之攀升，從而使項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)加大。本文從房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前期的2個(gè)關(guān)鍵階段（立項(xiàng)、設(shè)計(jì)階段），論述了如何有效地控制項(xiàng)目開發(fā)的成本，使得有效的資金產(chǎn)生最大的經(jīng)濟(jì)效益。合理有效地控制項(xiàng)目開發(fā)成本是一個(gè)系統(tǒng)的過程，它貫穿于項(xiàng)目投資的決策、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目發(fā)包和實(shí)施等各個(gè)階段。

關(guān)鍵詞：成本控制；地產(chǎn)；立項(xiàng)階段；設(shè)計(jì)階段

合理有效地控制項(xiàng)目開發(fā)成本是一個(gè)系統(tǒng)的過程，它貫穿于項(xiàng)目投資的決策、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目發(fā)包和實(shí)施等各個(gè)階段，具有全過程性和全員性的特點(diǎn)。但作者認(rèn)為房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前期成本控制的2個(gè)關(guān)鍵階段是：立項(xiàng)階段和設(shè)計(jì)階段。

1 立項(xiàng)階段

本階段成本控制的重點(diǎn)在于分析項(xiàng)目前期的費(fèi)用、利潤(rùn)估算，明確項(xiàng)目的可行性，避免決策失誤帶來的企業(yè)損失，準(zhǔn)確進(jìn)行項(xiàng)目決策，同時(shí)用有限資源創(chuàng)造出更多的價(jià)值，充分提高資源的利用效率也是相對(duì)降低成本的途徑。本環(huán)節(jié)成本控制，主要在于以下幾點(diǎn)：

項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)，首先進(jìn)行項(xiàng)目前期的成本控制，公司項(xiàng)目部在匯集各方專家的意見后，共同編寫《可行性研究報(bào)告》，它除了具備地塊基礎(chǔ)資料、周邊環(huán)境、合作方式及條件、合作方背景、初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、市場(chǎng)定位、開發(fā)節(jié)奏等基礎(chǔ)內(nèi)容外，還應(yīng)該包括以下內(nèi)容：成本費(fèi)用分析估算、投資及利潤(rùn)測(cè)算、成本控制目標(biāo)及措施、利潤(rùn)體現(xiàn)安排、資金計(jì)劃、項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)意見、稅務(wù)環(huán)境及其影響、投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估及相應(yīng)的對(duì)策。

2 設(shè)計(jì)階段

長(zhǎng)期以來，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)普遍忽視工程建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本控制，結(jié)果出現(xiàn)有些設(shè)計(jì)深度不夠，工程投資失控的現(xiàn)象，要有效地控制項(xiàng)目開發(fā)成本，作者認(rèn)為首先就要做好項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本控制，以做到未雨綢繆，才能取得事半功倍的效果。因此，應(yīng)采取積極有效的措施進(jìn)行預(yù)控，具體可采取的主要措施如下：

2.1推行設(shè)計(jì)招標(biāo)或者設(shè)計(jì)方案競(jìng)賽，

優(yōu)選設(shè)計(jì)單位，推行設(shè)計(jì)招標(biāo)制度，能夠使開發(fā)企業(yè)在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段就能提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，為后期的投資控制提供了契機(jī)。在設(shè)計(jì)招標(biāo)過程中，開發(fā)企業(yè)要認(rèn)真對(duì)投標(biāo)方案的經(jīng)濟(jì)性、合理性進(jìn)行評(píng)價(jià)和比較，把設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)合理性細(xì)化后納入評(píng)標(biāo)條件，在滿足設(shè)計(jì)任務(wù)書各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)的前提下，給予較大的評(píng)標(biāo)分值，引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，推行設(shè)計(jì)招標(biāo)，迫使設(shè)計(jì)競(jìng)爭(zhēng)者能對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的規(guī)模、方案、設(shè)備選型、工藝流程、投資控制等作全面周密的比較、分析，從而樹立良好的經(jīng)濟(jì)意識(shí)，用最經(jīng)濟(jì)、合理的設(shè)計(jì)方案參加投標(biāo)或競(jìng)賽，重視建設(shè)項(xiàng)目的投資效果以及全壽命使用成本。而開發(fā)單位則通過應(yīng)用價(jià)值、工程理論等方法對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析和多方面比較，從中選出經(jīng)濟(jì)上合理、技術(shù)上先進(jìn)、既能能降低工程造價(jià)，又能滿足功能和工藝要求的技術(shù)方案。

2.2加強(qiáng)設(shè)計(jì)質(zhì)量控制

設(shè)計(jì)階段就是項(xiàng)目即將實(shí)施而未進(jìn)行實(shí)施的階段，為避免施工階段種種不必要的修改，從而增加了工程造價(jià)，所以設(shè)計(jì)階段就應(yīng)把設(shè)計(jì)做細(xì)、做深入。因?yàn)椋O(shè)計(jì)的每一筆、每一線都是需要投資來實(shí)現(xiàn)的，因此，在沒有開工之前，把好設(shè)計(jì)關(guān)顯得尤為重要，據(jù)相關(guān)分析，設(shè)計(jì)費(fèi)用一般只占項(xiàng)目全壽命費(fèi)用的1％以下，但正是這少于1％的設(shè)計(jì)費(fèi)用對(duì)工程造價(jià)的影響度高達(dá)75％以上。所以，設(shè)計(jì)質(zhì)量對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的效益來說是至關(guān)重要的，設(shè)計(jì)階段的成本控制對(duì)于促進(jìn)施工質(zhì)量的提高、優(yōu)質(zhì)高效地把工程建設(shè)好、加快項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度、降低工程成本也是大有益處的。

2.3開展限額設(shè)計(jì)，事前有效控制成本

所謂限額設(shè)計(jì)也絕不是房地產(chǎn)開發(fā)商說個(gè)數(shù)額或者定個(gè)單方造價(jià)就限額了，更重要的是：首先要將對(duì)這個(gè)限額按各個(gè)專業(yè)進(jìn)行分解，看其是否合理制定的，其次，如果第一步分解的結(jié)果合理，則應(yīng)按各單位工程的分部工程再次進(jìn)行分解，看其是否是合理的。如果以上的分解分析都可以得到滿意的答案，則說明該限額是可行的，然后，在設(shè)計(jì)過程中就要嚴(yán)格按照限額標(biāo)準(zhǔn)控制設(shè)計(jì)，反之，若以上的分解分析未能得到滿意的答案，則說明該限額不可行得，投資方就必須修改、調(diào)整限額，再按照上面的步驟重新進(jìn)行分析和分解，直至得到滿意的答案，該限額才成立。所以，限額設(shè)計(jì)的關(guān)鍵技術(shù)是要確定好限額，還需要控制好設(shè)計(jì)規(guī)模和標(biāo)準(zhǔn)。應(yīng)該注意在設(shè)計(jì)實(shí)施之前，對(duì)限額進(jìn)行分解、分析是不可或缺的第一步。

2.4采用合同措施

相關(guān)方應(yīng)該在設(shè)計(jì)合同條款中，嚴(yán)格控制造價(jià)，明確各項(xiàng)設(shè)計(jì)變更，并確認(rèn)批準(zhǔn)程序和其他相應(yīng)限制條款，可以采取預(yù)留設(shè)計(jì)質(zhì)保金方法，當(dāng)由于設(shè)計(jì)單位的原因造成設(shè)計(jì)變更費(fèi)用超出施工合同價(jià)的某一比例時(shí)，則扣罰設(shè)計(jì)單位一定比例的設(shè)計(jì)費(fèi)。

2.5最大程度減少設(shè)計(jì)變更

在項(xiàng)目進(jìn)行過程中，設(shè)計(jì)變更往往容易導(dǎo)致合同糾紛、施工索賠的發(fā)生。要做到減少設(shè)計(jì)變更，首先應(yīng)嚴(yán)禁通過設(shè)計(jì)變更而擅自提高設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，擴(kuò)大建設(shè)規(guī)模，增加建設(shè)內(nèi)容，一般情況下，不允許設(shè)計(jì)變更，除非是因?yàn)椴蛔兏鼊t會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目功能的不能正常發(fā)揮。

綜上所述，雖然設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制并不那么容易做到，但它卻真正體現(xiàn)了事前控制的思想，能夠起到事半功倍的效果，從而達(dá)到花小錢、辦大事的終極目的。

房地產(chǎn)行業(yè)的暴利時(shí)代不可能長(zhǎng)久，暴利時(shí)代之后必將是微利時(shí)代，競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)更加激烈。要想在競(jìng)爭(zhēng)中生存下去，就必須嚴(yán)格控制房地產(chǎn)成本，特別是在開發(fā)前期階段中，嚴(yán)格控制成本，運(yùn)用專業(yè)知識(shí)，才能創(chuàng)造更大的利潤(rùn)。這就要求各級(jí)部門互相協(xié)調(diào)、配合，才能做到以較低的成本創(chuàng)造較高品質(zhì)項(xiàng)目出來，才能使房地產(chǎn)公司在行業(yè)內(nèi)立于不敗之地。

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