淺談房地產(chǎn)公司加強(qiáng)施工圖設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)控制

摘要：本文從房地產(chǎn)公司的角度出發(fā)，探討了施工圖設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)的問題表現(xiàn)、施工圖設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)控制的重要意義，最后提出了施工圖設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)控制的方法途徑。

關(guān)鍵詞：施工圖設(shè)計(jì)階段；工程造價(jià)控制；方法途徑

實(shí)踐證明，設(shè)計(jì)階段是工程價(jià)值的形成階段，它是工程造價(jià)控制的關(guān)鍵。據(jù)統(tǒng)計(jì)，設(shè)計(jì)成本僅占5%-10%，但設(shè)計(jì)成果決定后期成本的70%-80%，而施工階段是工程價(jià)值的實(shí)現(xiàn)階段，一般只有變更簽證，結(jié)算而產(chǎn)生的成本，變動(dòng)不應(yīng)超過10%-15%。所以，只有發(fā)揮各個(gè)方面的作用，工程設(shè)計(jì)人員與技經(jīng)人員緊密配合，從設(shè)計(jì)階段入手，考慮好合理的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，合理的安全系數(shù)，材料設(shè)備的性價(jià)比、兼顧長(zhǎng)期使用成本，這樣工程造價(jià)才能合理控制。

1 施工圖設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)的問題表現(xiàn)

項(xiàng)目投資控制的關(guān)鍵是在施工前的投資決策和設(shè)計(jì)階段，長(zhǎng)期以來，我國(guó)普遍忽視工程建設(shè)項(xiàng)目前期工作階段的造價(jià)控制，而往往把控制工程造價(jià)的主要精力放在施工階段，屬于過程管控，這樣做盡管也有效果，但畢竟是“亡羊補(bǔ)牢”事倍功半。但要有效地控制工程造價(jià)，就要堅(jiān)決把重點(diǎn)轉(zhuǎn)到前期階段上來，成本管控前置，尤其是抓住設(shè)計(jì)這個(gè)關(guān)鍵，未雨綢繆，以取得事半功倍的結(jié)果。

在工程項(xiàng)目的實(shí)踐中，設(shè)計(jì)人員往往認(rèn)為只要按設(shè)計(jì)任務(wù)書的要求進(jìn)行設(shè)計(jì)出圖就可以了，至于造價(jià)問題那是工程經(jīng)濟(jì)人員的事。而從事造價(jià)控制的人員認(rèn)為，只要設(shè)計(jì)圖紙完成后，根據(jù)圖紙和有關(guān)定額、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)編制預(yù)算就行了，或者主觀上認(rèn)為設(shè)計(jì)人員已對(duì)方案進(jìn)行了必要的論證和調(diào)整，無必要或無能力對(duì)設(shè)計(jì)做進(jìn)一步的分析和論證。這樣的結(jié)果只能是各行其是，工程和經(jīng)濟(jì)這一有機(jī)整體成了兩個(gè)孤立的過程，工程造價(jià)控制只能是空談。

2 施工圖設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)控制的重要意義

當(dāng)下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍對(duì)建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段重視不夠，很少過問設(shè)計(jì)方案的經(jīng)濟(jì)合理性，搞前期的只管催圖不管設(shè)計(jì)方案需要花多少錢，而搞造價(jià)的只按設(shè)計(jì)圖紙來算賬，不管設(shè)計(jì)方案在經(jīng)濟(jì)上是否合理。包括設(shè)計(jì)人員自身原因，經(jīng)常出現(xiàn)設(shè)計(jì)過于保守，或?yàn)榱粟s進(jìn)度各專業(yè)不配套、矛盾重重等現(xiàn)象。其結(jié)果帶到施工階段，施工現(xiàn)場(chǎng)的洽商、變更、返工現(xiàn)象屢見不鮮。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往把控制建安工程造價(jià)的主要精力放在了施工階段——審核施工圖預(yù)算，或在編制合理工程標(biāo)底和結(jié)算工程價(jià)款算細(xì)賬上。這樣做盡管也有效果，但必竟是丟了西瓜撿芝麻。

在開發(fā)項(xiàng)目全成本控制中，除項(xiàng)目土地購(gòu)買、產(chǎn)品策劃和定位外，影響項(xiàng)目投資的主要是設(shè)計(jì)階段，設(shè)計(jì)階段是投資控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，項(xiàng)目設(shè)計(jì)的節(jié)約是最大的節(jié)約。設(shè)計(jì)確定了工程造價(jià)，預(yù)算、結(jié)算只能計(jì)量而并不能改變工程造價(jià)。因此，項(xiàng)目的工程造價(jià)控制要以設(shè)計(jì)階段為重點(diǎn)，這是有效控制建設(shè)項(xiàng)目投資的根本所在。一份好的設(shè)計(jì)方案，不僅要取得良好的社會(huì)效益，還應(yīng)具有經(jīng)濟(jì)的合理性。

3 施工圖設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)控制的方法途徑

（一）實(shí)行設(shè)計(jì)方案招投標(biāo)制度

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的今天，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在委托設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)大力引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，加強(qiáng)管理工作。通過設(shè)計(jì)招投標(biāo)來選擇優(yōu)秀的設(shè)計(jì)單位，從而保證設(shè)計(jì)的先進(jìn)性、合理性、準(zhǔn)確性，避免因設(shè)計(jì)質(zhì)量問題，出現(xiàn)的工程洽商。同時(shí)通過招投標(biāo)還可能比選到優(yōu)秀的設(shè)計(jì)方案，避免因建筑產(chǎn)品設(shè)計(jì)落后，影響銷售，造成資金長(zhǎng)期得不到回收，經(jīng)濟(jì)效益無法保證的事情發(fā)生。

（二）實(shí)行限額設(shè)計(jì)，重點(diǎn)搞好結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的成本控制

項(xiàng)目設(shè)計(jì)的優(yōu)劣將直接影響建設(shè)費(fèi)用的多少和建設(shè)工期長(zhǎng)短，同樣也影響開發(fā)項(xiàng)目以后的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益。作為設(shè)計(jì)單位，在設(shè)計(jì)中凡是能進(jìn)行定量分析的設(shè)計(jì)內(nèi)容，均要通過計(jì)算，要用數(shù)據(jù)說話，充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟(jì)性，在設(shè)計(jì)技術(shù)與經(jīng)濟(jì)分析上要改變?cè)O(shè)計(jì)完后再算賬、功能決定造價(jià)的習(xí)慣作法。開發(fā)企業(yè)應(yīng)對(duì)設(shè)計(jì)方案提出限額設(shè)計(jì)要求，并為之創(chuàng)造外部條件。

比如在結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)成本控制的技術(shù)關(guān)鍵點(diǎn)上，要考慮：梁布置方式、梁配筋方式的常見誤區(qū)及優(yōu)化方法，如何優(yōu)化剪力墻布置及數(shù)量、剪力墻長(zhǎng)度厚度取值的誤區(qū)及優(yōu)化方法，異形柱結(jié)構(gòu)中應(yīng)注意的事項(xiàng)，樓板的厚度對(duì)成本的影響、最優(yōu)化的樓板厚度取值是多少，基礎(chǔ)的選型與成本關(guān)系，如何優(yōu)化樁及基礎(chǔ)的總量，對(duì)勘察報(bào)告取值及建議的關(guān)注點(diǎn)、各種鋼筋材料對(duì)成本影響的對(duì)比分析等。充分考慮各專業(yè)的需求，以減少將來變更的發(fā)生，如梁柱的位置、空調(diào)機(jī)位的安排、管線走向的布置。對(duì)單項(xiàng)造價(jià)較大的子項(xiàng)和技術(shù)關(guān)鍵問題整合社會(huì)資源，優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，如地下室，試樁及支護(hù)組織專家評(píng)審。從設(shè)計(jì)方案階段開始進(jìn)行成本控制，處理好材料品質(zhì)與成本的關(guān)系，材料品質(zhì)要同項(xiàng)目設(shè)定的檔次、市場(chǎng)定位聯(lián)系起來，研究目標(biāo)市場(chǎng)人群對(duì)材料設(shè)備質(zhì)量、檔次的重視和敏感程度。

（三）開展價(jià)值工程的應(yīng)用，搞好設(shè)計(jì)概算

1、運(yùn)用價(jià)值工程原理，在科學(xué)分析的基礎(chǔ)上，對(duì)方案實(shí)行科學(xué)決策，選擇技術(shù)上可行、經(jīng)濟(jì)上合理的建設(shè)方案。價(jià)值工程的主要特點(diǎn)是：以使用者的功能需求為出發(fā)點(diǎn)，對(duì)所研究對(duì)象進(jìn)行功能分析，使設(shè)計(jì)工作做到功能與造價(jià)統(tǒng)一，在滿足功能要求的前提下，降低成本。 2、搞好設(shè)計(jì)概算。設(shè)計(jì)概算，是指設(shè)計(jì)單位在初步設(shè)計(jì)或擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)階段，根據(jù)設(shè)計(jì)圖樣及說明書、設(shè)備清單、概算定額或概算指標(biāo)、各項(xiàng)費(fèi)用取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等資料、類似工程預(yù)（決）算文件等資料，用科學(xué)的方法計(jì)算和確定建筑安裝工程全部建設(shè)費(fèi)用的經(jīng)濟(jì)文件，是考核設(shè)計(jì)方案是否經(jīng)濟(jì)合理的主要依據(jù)。通過編制設(shè)計(jì)概算，可以比較準(zhǔn)確的估算出項(xiàng)目總體投資及其分項(xiàng)明細(xì)，可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)控制造價(jià)成本，在施工圖設(shè)計(jì)中優(yōu)化選擇。

（四）加強(qiáng)圖紙會(huì)審，落實(shí)施工圖設(shè)計(jì)審查工作

加強(qiáng)圖紙會(huì)審，將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前。在設(shè)計(jì)階段，克服設(shè)計(jì)方案的不足或缺陷，所花費(fèi)的代價(jià)最小，可取得的效果最好。在確定設(shè)計(jì)單位之后，在設(shè)計(jì)要求的交底時(shí)，明確開發(fā)項(xiàng)目的最終需求，確定初步設(shè)計(jì)方案。充分重視并按照程序要求進(jìn)行初步設(shè)計(jì)審查，強(qiáng)化初步設(shè)計(jì)審查工作組織過程，邀請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的專家認(rèn)真對(duì)初步設(shè)計(jì)文件進(jìn)行審查，提出建設(shè)性意見。在施工圖設(shè)計(jì)出圖前，組織公司各部門對(duì)圖紙技術(shù)上的合理性、施工上的可行性、工程造價(jià)上的經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行審核，從各個(gè)不同角度對(duì)設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行全面的審核管理工作，以求得提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，避免因設(shè)計(jì)考慮不周或失誤帶來施工返工修改，造成經(jīng)濟(jì)損失。另外，按國(guó)家規(guī)定落實(shí)對(duì)施工圖設(shè)計(jì)進(jìn)行審查，通過政府部門的施工圖審查對(duì)設(shè)計(jì)文件質(zhì)量進(jìn)行把關(guān)，對(duì)審查出的問題進(jìn)行及時(shí)的修正。

（五）加強(qiáng)洽商管理，開展好設(shè)計(jì)管理

杜絕施工單位利用設(shè)計(jì)洽商增加工程造價(jià)。對(duì)確實(shí)必須發(fā)生的設(shè)計(jì)變更，建議采取的方法是，必須有副總經(jīng)理以上的領(lǐng)導(dǎo)簽字方可生效，同時(shí)分清洽商是哪方的責(zé)任，及時(shí)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)處罰，做到心中有數(shù)。這樣可以大大減少由于設(shè)計(jì)人責(zé)任心不強(qiáng)所發(fā)生的洽商，給工程增加的成本。對(duì)于不可避免的修改與變更，也要根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況，優(yōu)選方案，減少損失。

施工圖設(shè)計(jì)階段的工程造價(jià)控制需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各部門充分協(xié)作，同步控制產(chǎn)品與成本，將項(xiàng)目指標(biāo)信息統(tǒng)一維護(hù)建立統(tǒng)一口徑，為設(shè)計(jì)人員創(chuàng)造外部條件。另一方面，也不能對(duì)著成本談成本，對(duì)著價(jià)格談價(jià)格，價(jià)格高不一定是壞事，重在性價(jià)比。有時(shí)雖然成本上去了，但產(chǎn)品品質(zhì)提升了，成本和設(shè)計(jì)的有效結(jié)合帶來價(jià)值提升，實(shí)現(xiàn)了售價(jià)的更大提升，這同樣是成功的造價(jià)控制。