破解公租房融資難題

公租房是當前保障性住房工程的核心，而如何吸引社會資本進入公租房項目又是目前推進公租房工作的最大挑戰，尤其是如果希望社會資本長期持有和運營公租房項目。公租房融資發展難的癥結在于投資成本太高，尤其大城市中發展公租房的土地成本過高，這需要從對公租房土地出讓價格的合理定價入手。公租房發展當務之急是提高公租房的出租率，需要從規劃選址、規模、建筑、運營公司等方面入手改變。同時，政府需要通過政策設計鼓勵社會資本克服短視的市場行為。公租房如果可持續長期經營下去，在將來具有穩定市場租金和降低城市商業運營成本的巨大潛力。

一、公租房融資難題的出現

2010年起，中國政府開始大規模興建公共租賃住房，并多次強調將其作為保障房建設的重點。2011年全國公租房開工建設計劃為227余萬套，是2010年37萬套的約6倍。2012年這一數據將維持在230萬套的高位。2010～2012年全國累計公租房新開工建設總量約500萬套。“十二五”期間公租房建設需求量預計不低于1000萬套。

相比以往的保障房，公租房的公平性和效率性得到社會廣泛好評。但公租房與出售型、周轉快的經適房、限價房有很大不同，公租房的租賃性保障房性質，決定了其必然存在建設過程資金投入大、利潤少且回收期長等特點。財政補貼可以成為公租房這樣的租賃性保障性住房的一個重要資金來源，但不可能是全部。否則按照每套50平米，每平米即使不考慮土地成本單建筑和配套成本3000元，每套就需要15萬，500萬套公租房需要7500億資金的巨大需求

2012年5月，為支持各地區完成2012年全國新增公共租賃住房230萬套的任務，財政部會同住房和城鄉建設部下達了2012年中央補助公共租賃住房專項資金660億元。其中，東部地區120.3億元，占18.2%；中部地區250.7億元，占38%；西部地區289億元，占43.8%。該項資金專項用于補助政府組織實施的公共租賃住房項目，包括投資補助、貸款貼息以及政府投資項目的資本金等開支。但如果將660億元資金攤到230萬套公租房上面，也就是每套公租房的中央財政補貼約3萬元。按每套50平方米計算，每平方米的中央財政補貼約600元。這與當前業界所認可的建設成本仍有一定距離。而且越是經濟發達地區，公租房需求越大，卻越得不到中央財政的補貼，更需要靠地方政府財政和社會資金來進行融資。

目前，各地政府都在積極想方設法，希望引入企業和社會資金參與公租房投資。不過，對公租房真正感興趣并踴躍參與的企業和融資機構尚不多。作為保障性住房重中之重的公租房，目前尚未探索出社會資本參與的有效運營模式，已經成為阻礙保障性安居工程發展的最大瓶頸之一。

二、公租房的投資回收測算

公租房可以有運營方式：

模式一，純租金收益的模式。相當于BOT融資模式。

模式二，租金收益+期末無償資產轉讓的模式。標準的 “先租后售”。

模式三，租金收益+期末有償轉讓資產的模式。也是“先租后售”，但政府以土地折價入股，期末由投資方購買后退出。

基于案例數據的情景模擬研究發現，在標準情景下（90%出租率，起始年租金為投資的4%——起始租售比為1:230——月租金與房價的比值，年租金增幅為4%，30%自有資本金，資本的內部貼現率為6.1%，70%貸款，貸款利率為4.7%），如果僅靠租金來回收投資，那么需要29年才能回收投資。這種情況下，公租房無法吸引到一般性社會資金。

但如果可以先租后售，且期末無償資本轉讓，那么20年就可以確保回收投資并有7.6%左右的超收益率，30年投資期滿則可以實現近10%的投資收益率。這就對長期投資者具有較好的吸引力。

研究還發現，在影響投資回收期的諸多因素中，出租率、租金上漲率、貸款利率這幾個因素，具有最關鍵的作用。如果把租金年增幅增加一個百分點，可以使投資回收期縮短4年。如果貸款利率降低1個百分點，投資回收期可以減少2年。如果出租率從90%提高到95%，可縮短投資回收期2年。為此，當前公租房最大的當務之急就是要盡快提高出租率，減少空置損失。

三、破解公租房融資困局的政策建議

1.多方位降低公租房投資成本

具體可以從幾方面著手：

一是加快設計公租房建筑標準，針對性設計戶型和室內布局，適當提高容積率和降低公共配套標準，但增加商業配套比例，以真正解決租賃居住需求為導向，同時方便“以商養租”。

二是土地出讓金要有標準指導，科學合理設計，不能隨意定價。如從20年市場租金現金流的貼現值來推算公租房可承受的最高成本，減去建筑成本等相關不可避免費用后，得出可支付的最高土地成本，更加科學合理。公租房土地出讓時候，政府可以將補貼的土地折價入股，將來公租房項目上市退出時候可獲得資產升值收益。

2.多方面擴展資金來源：

（1）適當的先租后售。尤其在新建城區的公租房可以更多嘗試“先租后售”，新建的公租房20～30年應可自由上市轉讓，這樣將可以有效吸引社會長期資金。

（2）積極爭取保險資金。保險資金的低成本來源和其要求長期穩定的投資收益，非常契合公租房項目的現金流結構。目前保監會也在大力推進保險債權計劃，鼓勵各保險機構對于保障房等基礎設施的投資力度，該筆金額保守估計超過6000億元。

（3）鼓勵直接融資。政府應積極推進對公租房的直接融資，以各大城建集團為母體，以公租房項目為基礎，加大直接融資的比重。可以通過發行銀行中期票據，企業債等多種形式的債務融資手段，目前AA級主體企業的融資成本都大大低于其在銀行的貸款成本，從而拓寬公租房項目低成本資金的來源。

（4）資產證券化：以公租房項目的自身未來現金流為基礎，實行資產打包，吸引社會各方面投資者。

（5）離岸人民幣資金的支持：隨著境外人民幣資金投資境內的開放，公租房項目可以向上海外管局提出申請，吸引離岸人民幣資金投資該項目（目前離岸人民幣資金對于收益的需求遠遠低于在岸資金，且離岸人民幣資金貸款成本為3%左右），當前香港的人民幣資金已經超過1萬億元，對于公租房建設而言這是一筆巨大的低成本資金。

（6） 提供可轉讓的稅收減免額度。借鑒美國低收入住房稅收抵扣項目(LIHTC)的成功經驗，向公租房投資方提供與投資額度等比例的所得稅抵扣額度，允許其上市交易，轉讓給需要減稅額度的公司，類似碳排放交易模式，這將大大增加公租房投資的資金來源，同時降低融資成本。

同時，雖然政府需要積極創造優惠條件來引入社會資本運營公租房，但也需要鼓勵社會資本克服短視的市場行為。通過模型研究發現，公租房運營時間越長，租金下降空間越大，越有成本競爭優勢。公租房的長期存在有利于穩定私人租房市場租金，降低城市商業運營成本。為此應該避免過多的“先租后售”。政府應該創造條件鼓勵一部分非盈利性社會資本愿意長期持有和運營公租房項目。