調整調控政策，著力培育普通商品住房市場

◎ 全國政協委員、山東財經大學教授 郭松海

普通商品住房是為普通居民提供的，符合國家人口、土地資源等基本國情，適應國家某個發展階段經濟社會發展水平而制定的標準住房，它代表一個國家或地區一個時期城市居民實際達到或能夠達到的居住水平。

根據國家《十二五》規劃，到2015年保障性住房總量要達到住房總量的20%，而據中國統計年鑒，我國按收入等級分，城鎮居民家庭基本情況分為七個層次，其中中等收入偏下戶、中等收入戶、中等收入偏上戶占到城市居民家庭戶數的60%。這就是說，到《十二五》末，保障性住房保障的主要是低收入家庭，而對于中等收入家庭涉及很少，或僅能顧及到部分中等收入偏下的家庭。到《十二五》末，保障性住房的保障對象主要是占20%的低收入、最低收入家庭，而對于中等收入家庭涉及很少，或僅能顧及到部分中等收入偏下的家庭。對于廣大中等收入家庭，如果房價調控不到位，面對高企的房價，仍然是望房興嘆。

因此，對于普通商品住房，除了限購限貸，限價也是必要的。要進一步落實《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》中的“控制土地價格”，進而控制房價，使房價早日回歸，“努力使住房價格與大多數居民家庭的住房支付能力相適應。”使自住需求得以較大地釋放。

為此建議：

一、進一步完善招掛拍制度，實行用地競價招標的方法。變“價高者得”模式為“綜合指標”模式，割斷土地成本對高房價的傳導機制。即先由有關部門根據該地房價收入比、市場房價、基準地價等因素，確定其住房的預售價格，然后將預售價格減去諸項生產管理成本、利息、稅費和一定幅度的利潤后，倒推出具有一定幅度的土地交易價格，再按項目規劃條件，實行土地掛牌出讓或招標出讓。并且，各地包括保障性住房的普通商品住房用地不得低于每年住房用地供應總量的70%。為完善這個招掛拍制度，就要從體制上解決地方政府“土地財政依賴癥”問題，使地方政府通過正常的財政體系就能夠解決其財政收入問題，改變“分稅制”造成地方政府“財權”與“事權”不匹配的狀況，深化稅制改革，將部分稅收納入地方財政，有利于增強地方財政實力，弱化對土地出讓金的依賴。

二、對普通商品住房的戶型面積予以合理限制。為適應我國的經濟發展水平和消費水平，在普通住宅中，要增加小戶型、低價房供應；新加坡、德國人均國內生產總值現已達到2萬多美元。他們仍然堅持供應較小的戶型；我國人均國內生產總值只有3000多美元，僅為新加坡和德國的七、八分之一，更應該堅持小戶型住房，一般宜控制在70～120平方米之間。對于中小套型住房，在住房建設用地上要加大供應量，在稅費收取上要加以優惠，在住房生產性和消費性貸款上要降低貸款門檻，放寬限制，適當下調利率。

三、關于普通商品住房的銷售供應對象。因普通商品住房是政府定價限價，故對購買條件、銷售限制應作嚴格規定。由于目前我國個人信用體系沒有很好建立起來，部分個人隱形收入不可能有確切的資料。因此，界定普通住宅供應對象，可依據申請購買普通商品住房的可以是沒有住房或住房面積未達到政府規定標準的人；人均年收入低于上年度城市居民人均可支配收入的人；城市危房戶、房屋拆遷中的被拆遷人；1998年后參加工作沒有參加房改實物分配分到住房的人，進城工作一段時間的農民工。

四、建立全國統一的大中城市房產權屬檔案與信用檔案體系。央行建立全國個人征信用體系聯網已全面啟動，以此為基礎，要與房管、稅務等部門聯網，建立一個覆蓋全國電子化的個人信用數據網絡，建立個人房產權屬與信用數據信息資源共享的平臺，規范標準和查詢體系，以便對中等收入家庭的住房狀況進行查詢，并為稅費減免等優惠政策實施，提供基礎數據保證，防止投資投機者套購普通商品住房。

五、為普通商品住房市場創造良好政策環境和輿論環境。由政府部門制訂普通商品住房中長期規劃、年度計劃，通過市場競爭擇優選擇企業進行開發建設，確保普通商品住房市場供應。建立完善市場的規章制度，注重立法，用立法形式明確普通住房市場的規則和政策及定價辦法、購買對象，以保持政策的穩定性。要加強宣傳，增加政策的公開性、預見性，明確告知全體社會成員，使參與市場的企業和個人能夠有一個清晰的預期，對未來作出明確判斷、決擇，以有利于相關政策制度落實到位，有利于市場健康發展。

六、放開高端商品住房市場，有助于普通商品住房市場發展。放開別墅、排屋、標準面積（如120或144平方米）以上公寓的高端商品住房市場，不再限購限價，在限供的大環境下，由市場調節，實行市場定價，由開發商依據市場需求自主決策和組織建設。市場嚴格按相關法律法規及制度管理，不再執行臨時性、試點性監管措施，以后可通過房產稅制改革，抑制住房的過度投資投機，對高端住房虛高價格進行調節。這樣，就可以緩解因目前土地出讓金減收造成對地方財政壓力，便于市場實行軟著陸，反過來也有助于普通商品住房市場的發展。