建立房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制

◎ 全國(guó)政協(xié)委員、寧夏回族自治區(qū)政協(xié)副主席、民盟寧夏區(qū)委會(huì)主委 安純?nèi)?/p>

當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于調(diào)整敏感期，稍微放松調(diào)控,市場(chǎng)預(yù)期就可能迅速變化，房?jī)r(jià)就可能出現(xiàn)強(qiáng)勁反彈。在保持調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性的同時(shí)，應(yīng)抓住市場(chǎng)調(diào)整觀望的有利時(shí)機(jī)，把短期政策與中長(zhǎng)期政策結(jié)合起來(lái)，加快制度和機(jī)制建設(shè)，為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展創(chuàng)造有利條件。

建議：

一、建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)信息和監(jiān)測(cè)體系。這是搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的重要基礎(chǔ)。

1.加快建立個(gè)人住房信息系統(tǒng)，構(gòu)建完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)基礎(chǔ)信息庫(kù)。各城市尤其是大中城市要結(jié)合房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記，建立健全居民家庭住房信息系統(tǒng)。同時(shí)，打破目前城市之間甚至城市內(nèi)部信息分割的狀態(tài)，盡快實(shí)現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)運(yùn)行和信息共享。擇機(jī)開(kāi)展全國(guó)城鎮(zhèn)房屋普查工作，全面摸清居民住房底數(shù)。

2.完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)制度，規(guī)范信息發(fā)布和監(jiān)測(cè)分析。對(duì)全國(guó)及重點(diǎn)城市商品住房保有量、居民住房自有率、住房空置率、房地產(chǎn)價(jià)格等國(guó)際上通用的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)和數(shù)據(jù)，盡快建立權(quán)威的統(tǒng)計(jì)發(fā)布制度，避免數(shù)據(jù)空缺或部門沖突，以利于正確引導(dǎo)輿論，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)監(jiān)控。

二、科學(xué)確定房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的基本目標(biāo)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，是市場(chǎng)機(jī)制和宏觀政策綜合作用的結(jié)果。我們調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，需要明確調(diào)控目標(biāo)，這主要包括三個(gè)方面：

1.研究確定居民住房面積指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。我國(guó)作為一個(gè)發(fā)展中大國(guó)，人多地少的矛盾突出，如果標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高,土地、資源、環(huán)境將難以承受，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的壓力將難以消除。必須堅(jiān)持引導(dǎo)可持續(xù)發(fā)展的住房建設(shè)與消費(fèi)，大力推行符合中國(guó)國(guó)情的住房消費(fèi)模式。借鑒日本、韓國(guó)等國(guó)的做法，盡快設(shè)定人均住房水平指標(biāo)，并作為制定土地、財(cái)稅、金融等調(diào)控政策的依據(jù)。確定合理的居住標(biāo)準(zhǔn)，包括最低標(biāo)準(zhǔn)與引導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于保障性住房，規(guī)定最低居住標(biāo)準(zhǔn)；對(duì)于商品性住房，規(guī)定引導(dǎo)居住標(biāo)準(zhǔn)，通過(guò)信貸、稅收等政策進(jìn)行調(diào)節(jié)。低于標(biāo)準(zhǔn)低線的給予政策支持，超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)高線的政策加以調(diào)控。全國(guó)統(tǒng)一制定各類城市居住面積標(biāo)準(zhǔn)的基本框架，各個(gè)城市以此為基礎(chǔ)、結(jié)合本地情況設(shè)定具體居住標(biāo)準(zhǔn)。中小城鎮(zhèn)與大中城市設(shè)定不同標(biāo)準(zhǔn)，后者要低于前者，特別是對(duì)人口流入過(guò)多的中心城市，要規(guī)定相對(duì)較小的居住面積標(biāo)準(zhǔn)。這不僅有利于促進(jìn)土地和住房資源有效配置，還有利于引導(dǎo)人口城鎮(zhèn)化協(xié)調(diào)發(fā)展。

2.制定房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的中長(zhǎng)期規(guī)劃。分析預(yù)測(cè)未來(lái)5～10年的住房需求，研究制定相應(yīng)的住房發(fā)展規(guī)劃，明確發(fā)展目標(biāo)、思路和重點(diǎn)，確定土地、金融、財(cái)稅等政策安排，引導(dǎo)和調(diào)控市場(chǎng)。應(yīng)從全國(guó)和地方兩個(gè)層面制定住房發(fā)展規(guī)劃，建立上下溝通和協(xié)調(diào)的機(jī)制，特別是未來(lái)一段時(shí)期住房供求矛盾突出的熱點(diǎn)城市，應(yīng)合理修訂城市發(fā)展規(guī)劃，盡快制定住房發(fā)展中長(zhǎng)期規(guī)劃和年度計(jì)劃，并確定配套的土地供應(yīng)規(guī)劃和計(jì)劃。中長(zhǎng)期住房發(fā)展規(guī)劃要在一定范圍內(nèi)征求社會(huì)各界意見(jiàn)。

3.正確引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)值觀念和行為。要把購(gòu)房和租房作為不同年齡、不同收入人群解決住房問(wèn)題的兩個(gè)基本渠道，引導(dǎo)居民選擇符合自身特點(diǎn)的住房消費(fèi)方式。

三、合理界定政府的基本職能。深化住房制度改革的重點(diǎn)是進(jìn)一步完善制度，明確政府職能。

1.建立健全城鎮(zhèn)住房保障體系。要合理確定未來(lái)一段時(shí)期住房保障的范圍、標(biāo)準(zhǔn)和政策措施，根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、財(cái)力增長(zhǎng)等條件，有計(jì)劃、有步驟地?cái)U(kuò)大保障性、政策性住房范圍，使住房保障覆蓋面從低收入住房困難家庭向中低收人家庭擴(kuò)展，并逐步將在城鎮(zhèn)有固定職業(yè)和穩(wěn)定收入的外來(lái)務(wù)工人員納入城鎮(zhèn)住房保障體系。對(duì)未來(lái)公共住房所要達(dá)到的規(guī)模和比例，應(yīng)有一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的制度安排。人口流入壓力大的熱點(diǎn)城市，要借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，確定適當(dāng)?shù)墓勘壤繕?biāo)，采取多種方式增加政府公房房源。明確和規(guī)范各類保障性住房的政策界限, 完善進(jìn)入和退出機(jī)制。切實(shí)做到制度完善，運(yùn)作規(guī)范，加強(qiáng)監(jiān)管，社會(huì)監(jiān)督。

2.加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和監(jiān)管。堅(jiān)持發(fā)揮市場(chǎng)配置資源的基礎(chǔ)性作用，有效運(yùn)用土地、財(cái)稅、金融等調(diào)控手段，增加住房有效供給，分類調(diào)控住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展；積極發(fā)展二手房市場(chǎng)和住房租賃市場(chǎng)，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)和質(zhì)量，多渠道滿足不同收入家庭的合理住房需求；規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)控和監(jiān)管，引導(dǎo)和穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。

3.完善房地產(chǎn)制度和法律法規(guī)。建立健全租售并舉的房地產(chǎn)市場(chǎng)體系和機(jī)制，完善房地產(chǎn)用地、開(kāi)發(fā)、交易、租賃、抵押、中介服務(wù)、監(jiān)管等制度。修訂和完善房地產(chǎn)法律法規(guī)，明確各級(jí)政府在加強(qiáng)住房保障、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)方面的公共職能和責(zé)任。依法加強(qiáng)對(duì)公共住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)的管理。嚴(yán)格劃分保障性住房與商品性住房的不同產(chǎn)權(quán)形式，實(shí)行兩類住房、兩個(gè)市場(chǎng)，分開(kāi)運(yùn)行、分類監(jiān)管。