住房公積金貸款擔保方式的創新

鄭新海

河北省鄲市住房公積金管理中心武安市管理部 056300

住房公積金貸款擔保方式的創新

鄭新海

河北省鄲市住房公積金管理中心武安市管理部 056300

自1995年10月1日起施行的《中華人民共和國擔保法》為降低住房公積金貸款風險提供了重要的法律保障。而今，擔保已成為當前住房公積金信貸管理工作的一項重要內容。本文就住房公積金管理部門如何通過擔保方式的選擇及創新來最大程度上降低住房公積金貸款風險作一些粗淺的探討。

住房公積金貸款；擔保；置業擔保公司

近年來，隨著我國房地產市場的不斷繁榮，住房公積金貸款已成為廣大城鎮職工、居民購房貸款首選的貸款方式。這樣，信貸規模不斷地擴大，貸款風險也不斷地增強。那么，降低貸款風險，確保住房公積金資金的安全，是住房公積金管理部門急需解決的問題。為此，住房公積金管理部門把優化擔保方式作為確保住房公積金貸款資金安全的一項重要措施，以此來促使住房公積金貸款的穩健發展。

1 擔保方式選擇的可能性和必要性

《中華人民共和國擔保法》規定擔保方式的多樣性為擔保方式的選擇提供了前提條件，《擔保法》第二條第二款規定，擔保的方式有保證、抵押、質押、留置和定金五種擔保方式：

1.1 保證，是指保證人和債權人約定，當債務人不履行債務時，保證人按照約定履行債務或者承擔責任的行為。

1.2 抵押，是指債務人或者第三人不轉移財產的占有，將該財產作為債權的擔保。當債務人不履行債務時，債權人有權依照擔保法的規定以該財產折價或者以拍賣、變賣該財產的價款優先受償。

1.3 質押，是指債務人或者第三人將其動產或者權利憑證移交債權人占有，將該動產或權利作為債權的擔保。債務人不履行債務時，債權人有權依照擔保法的規定以該動產或權利折價，或者以拍賣、變賣該動產或者權利的價款優先受償。

1.4 留置，是指依照法律的規定，債權人按照合同約定占有債務人的動產，債務人不按照合同約定的期限履行債務的，債權人有權依照擔保法規定留置該財產，以該財產折價或者以拍賣、變賣該財產的價款優先受償。

1.5 定金，是指合同當事人一方于合同履行前，為了保證合同的履行，在應支付的規定數額內，預先支付一定數額的款項作為債權的擔保。給付定金的一方不履行合同約定的債務的，無權要回定金；收受定金的一方不履行合同約定的債務的，應當雙倍返還定金。

在以上五種擔保方式中，留置是法定擔保方式，即債權人依照法律規定行使留置權，無需當事人之間約定。其他四種擔保方式需由當事人之間約定，是協議的擔保方式。這樣，選擇合適的擔保方式是可能的，而選擇最適當的擔保方式不僅可以使貸款的風險降低，而且可以提高住房公積金管理部門分經營管理水平，降低成本，提高效益。由此可見擔保方式的擇優選用是必要的。

2 目前住房公積金貸款存在的擔保模式

目前，住房公積金貸款的擔保方式主要有：質押、抵押、保證三種擔保方式。

質押，即權力質押，相對而言，債券、存單等質押擔保風險小，手續簡單。只要質權設定并辦理完畢相關的貸款手續方可發放貸款，質權至借款人還清全部貸款本息時消滅。但是，在具體的操作中，能夠拿出充足財產作質押物的客戶不多。

對于抵押的擔保方式，在具體操作中，抵押人和抵押權人應當簽訂書面合同，約定房屋作為抵押物，并到房地產行政管理部門辦理抵押登記手續，待抵押登記辦理完成并辦理完畢相關貸款手續后，方可辦理貸款發放手續。抵押權至借款人還清全部貸款本息時消滅。這種擔保方式存在的一個問題就是：把房產作抵押，我們會對抵押物處理和居民的搬遷心存顧慮，處置不好會影響社會穩定，同時，辦理抵押的手續繁瑣。

第三種擔保方式：保證，即符合法律規定的保證人為借款人提供全額連帶責任保證的貸款擔保，操作程序相對簡單，在辦理完畢保證擔保的相關手續及相關的貸款手續后方可發放貸款。

某住房公積金管理中心某管理部，先前一直采用階段性保證加抵押的方式，它的基本運作模式是：借款人申請住房公積金貸款時，以所要購買的住房作抵押，在借款人取得該住房的房屋所有權證和辦妥抵押登記之前，由開發商提供階段性連帶責任保證，公積金管理部門受托的銀行向借款人發放的貸款。待《房屋他項權證》辦妥后，將它交貸款銀行保管，至此將房產抵押。這種擔保方式潛在的問題很多，首先，開發商為了促進銷售或迫于資金壓力才成為擔保主體，如果開發商不能長期穩定發展，住房公積金資金的風險就很大，除此之外，我國目前的個人住房貸款絕大部分是期房按揭形態，抵押尚不是物權意義上的抵押，如果期房發生“爛尾”想象，房屋的處置便會成為一張難以兌現的空頭支票，造成貸款資金回收的困難，同樣會導致住房公積金資金的流失。其次，《中華人民共和國物權法》第20條第2款的規定“預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。”這一規定表明債權人接受了預告登記的不動產為抵押物，一旦抵押人不在能夠進行不動產登記之日起三個月內及時辦理正式登記，則債權人的抵押權將因抵押人的所有權預告登記失效而面臨落空的風險。再次，日益增長的公積金貸款業務量及瞬息變幻的金融市場變化都要求我們的貸款工作都更加細致化、專業化。因此，為了保證住房公積金貸款的資金的安全，我們有必要在保證擔保方式上進行創新。

3 設置住房置業擔保公司，優化擔保模式

住房置業擔保公司（以下簡稱“擔保公司”）擔保是指借款人申請貸款時，找置業擔保公司為自己提供連帶保證責任的貸款，如借款人在還款期限內不能如約償還貸款，由置業擔保公司承擔連帶償還貸款本息的責任。借款人以所購房屋或其他產權房屋向擔保公司提供反擔保。

3.1 設置擔保公司的必要性

采用擔保公司擔保的保證機制，有利于促進住房公積金事業的健康有序發展。一方面，雖然我國房地產市場迅速發展，但是城鎮居民購買房屋仍是一項大額經濟消費開銷。由住房置業公司來為購房居民擔保，可以有效地解決廣大中低收入水平居民的住房問題。另一方面，擔保公司作為專業的風險防范公司機制相對較為靈活，能集中人力進行貸款信用調查、追蹤和貸款逾期催繳以及抵押物的處置工作。由此可見，設置擔保公司是十分必要的。

3.2 擔保公司的功能

擔保公司作為住房貸款的擔保模式，它不僅有效地改善了居民的居住條件，而且有力地降低了住房公積金貸款的風險。從經濟學方面分析，我們可以發現擔保公司具有以下功能：

3.2.1 穩定金融的功能

當居民在償還住房貸款出現問題時，擔保公司以自有資產首先為借款進行代償，滿足了相關管理部門的監管，維持了良好的金融秩序。而后，擔保公司再進行后續問題的處理，始終使金融秩序處于穩定健康的狀態。

3.2.2 處置抵押房屋的功能

置業擔保公司為借款人提供還貸擔保，一旦借款人違約本身就面臨風險，它首先要替借款人支付債務，為降低風險，必須對抵押物進行處置。擔保公司拿到抵押物可以進行經營，重新上市。這使置業擔保公司在抵押物的處置方面具有優勢。

3.2.3 完善信用體系的功能

擔保公司提供的擔保業務是以信用為基礎，以法律為保障的經濟承諾。有利于增加社會的誠信意識，擔保公司通過調查貸款個人的信用狀況來約束職工個人的誠信。為社會信用體系的建立和完善提供了信息資料和基礎。

3.3 擔保公司的優越性

住房公積金貸款采取擔保公司擔保的保證擔保方式比與以前采用的質押、抵押以及階段性保證加抵押的擔保方式有著不可比擬的優越性，具體而言，有以下幾個方面：

3.3.1 縮短辦理貸款周期

采用抵押擔保方式的公積金貸款，由于需要落實貸款人的抵押權，辦妥抵押登記手續才能放款，因此辦理貸款的時間會很長，可采用擔保公司擔保方式，其抵押手續可以后置辦理，期間的資金風險由擔保公司承擔，這樣受理周期大為縮短，同時在抵押登記手續辦妥前，銀行就可以提前放款。

3.3.2 簡化貸款手續

采用擔保公司擔保方式，并將擔保公司設在公積金服務大廳，購房的職工在公積金申請貸款時，與擔保公司簽訂擔保合同，相關手續，擔保公司就可以代理辦理，在一定程度上簡化了貸款手續。

3.3.3 貸款追訴權豁免

借款人在還款期間，如果遇到意外事故或完全喪失勞動能力并且借款人的繼承人、受遺贈人均無生活來源，可由繼承人、受遺贈人提出書面申請并提供相關證明，經擔保公司查證屬實的，由擔保公司向貸款人清償借款人的剩余借款本息，并不向借款人（包括繼承人、受遺贈人）追償。

3.3.4 短期延遲還款

在還款期間，借款人因生活來源發生重大變化而造成生活特別貧困，這時借款人可以向擔保公司提出書面申請，并且提供相關的證明材料，經擔保公司查證屬實的，可以推遲還款。

3.3.5 免除逾期罰息

借款人因無法抗拒原因，暫時無力還款，可要求擔保公司先行代為償還或協助其對剩余債務的還款期限、還款方式等進行重新約定，經擔保公司查證屬實的，酌情減免或緩收已代償的逾期罰息。

4 結語

住房公積金牽涉到千家萬戶，關系到社會的穩定和經濟的發展，風險的防范任重道遠，有效的擔保方式可以降低住房公積金貸款的風險，因此擔保方式的選擇和創新顯得十分重要。

在現階段，住房公積金貸款擔保方式創新的重點放在保證擔保的創新上，即推動政府支持的專業擔保公司的發展，根據以上的分析我們可以看到，采用擔保公司擔保方式不僅可以使住房貸款的手續簡化、期限延長，降低貸款風險，而且可以使住房公積金健康、穩定、安全、高效地發展。

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10.3969/j.issn.1001-8972.2012.19.102