淺談軍用土地使用權(quán)競(jìng)價(jià)轉(zhuǎn)讓協(xié)議的編制

文/肖錫華 梁 俊

軍用土地使用權(quán)競(jìng)價(jià)轉(zhuǎn)讓協(xié)議（以下簡(jiǎn)稱“競(jìng)價(jià)轉(zhuǎn)讓協(xié)議”）是轉(zhuǎn)讓人與受讓人之間設(shè)立的權(quán)利義務(wù)關(guān)系協(xié)議，對(duì)雙方具有法律約束力。因此，協(xié)議制訂時(shí)，要全面考慮各種情況、逐字逐句進(jìn)行核對(duì)，確保競(jìng)價(jià)轉(zhuǎn)讓協(xié)議條款的規(guī)范性、準(zhǔn)確性和嚴(yán)密性。

1. 競(jìng)價(jià)轉(zhuǎn)讓協(xié)議制訂的依據(jù)及內(nèi)容

競(jìng)價(jià)轉(zhuǎn)讓協(xié)議屬民事合同范疇，應(yīng)按照民事合同相關(guān)規(guī)定來(lái)確定其制訂依據(jù)和內(nèi)容。

1.1 競(jìng)價(jià)轉(zhuǎn)讓協(xié)議制訂的依據(jù)

《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《城市房地產(chǎn)管理法》以及《軍用土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓管理暫行規(guī)定》明確規(guī)定了競(jìng)價(jià)轉(zhuǎn)讓確定軍用土地使用權(quán)受讓人后，必須與其簽訂書面的轉(zhuǎn)讓協(xié)議，這些條例和規(guī)定就是我們制定轉(zhuǎn)讓協(xié)議的法律依據(jù)。

1.2 競(jìng)價(jià)轉(zhuǎn)讓協(xié)議制訂的內(nèi)容

通過對(duì)《合同法》、《出讓合同》內(nèi)容的分析，競(jìng)價(jià)轉(zhuǎn)讓協(xié)議的條款應(yīng)至少包括雙方當(dāng)事人、標(biāo)的基本情況、轉(zhuǎn)讓土地的交付與轉(zhuǎn)讓價(jià)款的繳納、違約責(zé)任、爭(zhēng)議解決方法、附則等內(nèi)容。另外，競(jìng)價(jià)轉(zhuǎn)讓協(xié)議還可以根據(jù)競(jìng)價(jià)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目實(shí)際情況約定一些特殊條款。

2.轉(zhuǎn)讓土地交付與轉(zhuǎn)讓價(jià)款繳納的約定

競(jìng)價(jià)轉(zhuǎn)讓協(xié)議屬于一種買賣合同，在協(xié)議內(nèi)容中必須對(duì)軍用土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程進(jìn)行詳細(xì)說明，約定轉(zhuǎn)讓人怎樣交付轉(zhuǎn)讓土地、受讓人怎樣繳納轉(zhuǎn)讓價(jià)款。

2.1 轉(zhuǎn)讓土地交付的約定

軍用土地是一種不動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移是以變更其權(quán)屬關(guān)系為標(biāo)志。軍用土地使用權(quán)經(jīng)批準(zhǔn)向軍外轉(zhuǎn)移的，軍用土地管理使用單位必須到軍用土地所在地縣級(jí)以上人民政府辦理變更登記手續(xù)[1]。也就是說，辦理變更登記手續(xù)標(biāo)志著軍用土地使用權(quán)正式交付給受讓人。因此，競(jìng)價(jià)轉(zhuǎn)讓協(xié)議中應(yīng)對(duì)辦理變更手續(xù)過程中雙方當(dāng)事人義務(wù)做出約定。

（1）轉(zhuǎn)讓土地交付過程分析 根據(jù)軍隊(duì)有關(guān)規(guī)定，軍隊(duì)空余土地轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目經(jīng)總后勤部批準(zhǔn)后，轉(zhuǎn)讓單位需持解放軍土地管理局制發(fā)的《軍隊(duì)空余土地轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目確認(rèn)書》（以下簡(jiǎn)稱《確認(rèn)書》）及相關(guān)附件，按照國(guó)家和軍隊(duì)相關(guān)規(guī)定，到縣級(jí)以上國(guó)土資源管理部門辦理土地變更登記等有關(guān)手續(xù)[2]。因此，轉(zhuǎn)讓土地交付應(yīng)首先申領(lǐng)《確認(rèn)書》，再補(bǔ)辦國(guó)有土地使用權(quán)出讓手續(xù)，最后辦理軍用土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。

（2）申領(lǐng)《確認(rèn)書》的約定 軍隊(duì)相關(guān)法規(guī)已經(jīng)明確，申領(lǐng)《確認(rèn)書》應(yīng)由轉(zhuǎn)讓單位辦理，并且辦理過程中需要繳納一定的費(fèi)用，這個(gè)費(fèi)用也由轉(zhuǎn)讓單位承擔(dān)。

（3）補(bǔ)辦國(guó)有土地使用權(quán)出讓手續(xù)的約定 根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，競(jìng)價(jià)轉(zhuǎn)讓協(xié)議中應(yīng)約定由受讓人補(bǔ)辦國(guó)有土地使用權(quán)出讓手續(xù)。根據(jù)《關(guān)于軍隊(duì)有償轉(zhuǎn)讓空余軍用土地有關(guān)問題的通知》規(guī)定，用地單位持解放軍土地管理局制發(fā)的《確認(rèn)書》，在補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)時(shí)免交土地出讓金。

（4）辦理土地變更登記手續(xù)方式的約定 辦理土地變更登記手續(xù)的方式可有兩種選擇：一是當(dāng)轉(zhuǎn)讓價(jià)款數(shù)額不大時(shí)，采取一次性辦理；二是當(dāng)轉(zhuǎn)讓價(jià)款數(shù)額較大而采取分批次方式繳納時(shí)，采取分批次辦理。但為了避免開發(fā)商違約帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，確保轉(zhuǎn)讓方牢牢掌握主動(dòng)權(quán)，保護(hù)軍隊(duì)利益，要確立“先繳錢，后給地”的原則。

2.2 轉(zhuǎn)讓價(jià)款繳納的約定

受讓人的義務(wù)是按在規(guī)定時(shí)間繳納轉(zhuǎn)讓土地價(jià)款，同時(shí)還應(yīng)繳納轉(zhuǎn)讓保證金，為履約過程做出擔(dān)保。因此，競(jìng)價(jià)轉(zhuǎn)讓協(xié)議中應(yīng)對(duì)這兩方面內(nèi)容進(jìn)行約定。

（1）繳納轉(zhuǎn)讓保證金的約定 軍隊(duì)現(xiàn)行法規(guī)中要求轉(zhuǎn)讓保證金數(shù)額不得低于土地轉(zhuǎn)讓價(jià)款的20%，在競(jìng)價(jià)轉(zhuǎn)讓協(xié)議獲得批準(zhǔn)后抵作土地轉(zhuǎn)讓價(jià)款[3]。競(jìng)價(jià)轉(zhuǎn)讓協(xié)議中應(yīng)根據(jù)該比例約定受讓人給付轉(zhuǎn)讓保證金數(shù)額。

（2）繳納轉(zhuǎn)讓價(jià)款的約定 土地出讓價(jià)款的支付方式通常分為兩種，分別是一次性支付和分期支付。轉(zhuǎn)讓方在約定土地轉(zhuǎn)讓價(jià)款支付方式時(shí)通常要考慮三個(gè)方面的影響：第一，滿足資金需求；第二，防止違約；第三，開發(fā)商資金狀況。由于轉(zhuǎn)讓價(jià)款數(shù)額大小不一，當(dāng)數(shù)額過大時(shí)，考慮到開發(fā)商資金周轉(zhuǎn)情況，可采取分期支付的方式；當(dāng)數(shù)額較小時(shí)，就可采取一次性支付的方式。

3.違約責(zé)任的約定

違約責(zé)任的設(shè)立，對(duì)于促進(jìn)全面履行合同、彌補(bǔ)違約損失具有重要意義。競(jìng)價(jià)轉(zhuǎn)讓協(xié)議中，違約責(zé)任應(yīng)對(duì)雙方當(dāng)事人分別予以說明，但必須體現(xiàn)平等原則。

3.1 違約責(zé)任的情況分類

競(jìng)價(jià)轉(zhuǎn)讓協(xié)議履行過程中，涉及主體是雙方當(dāng)事人，因而違約責(zé)任可能出現(xiàn)在雙方當(dāng)事人的任何一方，還有可能是不可抗力的違約責(zé)任。

（1）轉(zhuǎn)讓人違約責(zé)任 轉(zhuǎn)讓人違約責(zé)任主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是沒有按照規(guī)定繳納相關(guān)費(fèi)用，并辦理軍隊(duì)內(nèi)部審批手續(xù)領(lǐng)取《確認(rèn)書》，造成無(wú)法向地方國(guó)有土地管理部門辦理變更登記手續(xù)；二是由于自身原因，如沒有按時(shí)搬遷，延遲了辦理變更登記手續(xù)時(shí)間，造成受讓人無(wú)法進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)。總結(jié)起來(lái)，競(jìng)價(jià)轉(zhuǎn)讓協(xié)議中，轉(zhuǎn)讓單位只要逾期不能提供土地，則視為違約。

（2）受讓人違約責(zé)任 受讓人違約責(zé)任主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是主動(dòng)放棄協(xié)議；二是在履約過程中，因資金周轉(zhuǎn)存在問題而未按時(shí)繳納約定的數(shù)額。因此，競(jìng)價(jià)轉(zhuǎn)讓協(xié)議中，受讓人只要出現(xiàn)未按約定時(shí)間繳納土地轉(zhuǎn)讓價(jià)款的情況，則視為違約。

（3）不可抗力違約責(zé)任 不可抗力具有主觀不能預(yù)見性、不可避免性，并且在履約期間發(fā)生且對(duì)協(xié)議的正常履行帶來(lái)了障礙。因此，競(jìng)價(jià)轉(zhuǎn)讓協(xié)議中，還應(yīng)對(duì)因不可抗力所造成的違約責(zé)任進(jìn)行明確。

3.2 違約責(zé)任處理方式的選擇

在約定雙方當(dāng)事人違約責(zé)任處理方式時(shí)，競(jìng)價(jià)轉(zhuǎn)讓協(xié)議應(yīng)平等設(shè)置條件。根據(jù)違約責(zé)任情況分類，競(jìng)價(jià)轉(zhuǎn)讓文件可從以下兩種情況進(jìn)行約定。

（1）當(dāng)事人未履行或未完全履行競(jìng)價(jià)轉(zhuǎn)讓協(xié)議造成違約責(zé)任 根據(jù)國(guó)務(wù)院《關(guān)于規(guī)范國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》規(guī)定，土地出讓合同、征地協(xié)議等應(yīng)約定對(duì)土地使用者不按時(shí)足額繳納土地出讓收入的，按日加收違約金額1‰ 的違約金[4]。因此，競(jìng)價(jià)轉(zhuǎn)讓協(xié)議中，違約金每日繳納比例應(yīng)為拖欠金額的1‰。

按照競(jìng)價(jià)轉(zhuǎn)讓協(xié)議主體平等的原則，對(duì)于土地管理使用單位不按期辦理土地變更登記的，應(yīng)約定其違約責(zé)任為：自延遲之日起，每日繳納土地轉(zhuǎn)讓價(jià)款1‰的違約金，逾期仍未提供轉(zhuǎn)讓土地的，受讓人有權(quán)解除協(xié)議，并要求土地管理使用單位返還雙倍轉(zhuǎn)讓保證金。

（2）不可抗力造成違約責(zé)任 競(jìng)價(jià)轉(zhuǎn)讓協(xié)議中，應(yīng)對(duì)當(dāng)事人在不可抗力情況出現(xiàn)后未采取補(bǔ)救措施的行為約定違約處置方式。

4. 標(biāo)的情況、爭(zhēng)議解決方法及附則的約定

標(biāo)的情況、爭(zhēng)議解決方法及附則是競(jìng)價(jià)轉(zhuǎn)讓協(xié)議的有機(jī)組成部分。這些內(nèi)容在制訂時(shí)同樣受到相關(guān)法律法規(guī)的約束。

4.1 標(biāo)的情況的約定

競(jìng)價(jià)轉(zhuǎn)讓協(xié)議標(biāo)的軍用土地使用權(quán)，是一種無(wú)形資產(chǎn)。軍用土地使用權(quán)的基本情況主要包括自然屬性、控制性規(guī)劃指標(biāo)以及使用年限起算點(diǎn)。

（1）標(biāo)的自然屬性 在競(jìng)價(jià)轉(zhuǎn)讓協(xié)議中，應(yīng)說明標(biāo)的位置、面積等基本狀況，并附宗地平面界址圖。

（2）標(biāo)的控制性規(guī)劃指標(biāo) 根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)定：出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開發(fā)強(qiáng)度等規(guī)劃條件，要作為國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分。規(guī)劃條件未納入國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的，該合同無(wú)效。因此，競(jìng)價(jià)轉(zhuǎn)讓協(xié)議中應(yīng)列出軍用土地控制性指標(biāo)。軍用土地控制性指標(biāo)由城市規(guī)劃部門制訂，雙方當(dāng)事人無(wú)權(quán)進(jìn)行修改。

（3）標(biāo)的使用年限起算點(diǎn) 因競(jìng)價(jià)轉(zhuǎn)讓協(xié)議簽訂到真正轉(zhuǎn)移軍用土地使用權(quán)存在一定的時(shí)間間隔，因而轉(zhuǎn)讓土地使用年限不能從簽訂競(jìng)價(jià)轉(zhuǎn)讓協(xié)議起算，應(yīng)從簽訂《出讓合同》時(shí)開始起算。

4.2 爭(zhēng)議解決方法的約定

爭(zhēng)議解決方法有三種：當(dāng)事人可以通過和解或者調(diào)解解決合同爭(zhēng)議；當(dāng)事人不愿和解、調(diào)解或者和解、調(diào)解不成的，可以根據(jù)仲裁協(xié)議向仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁；當(dāng)事人沒有訂立仲裁協(xié)議或者仲裁協(xié)議無(wú)效的，可以向人民法院起訴。競(jìng)價(jià)小組制訂競(jìng)價(jià)轉(zhuǎn)讓協(xié)議時(shí)，應(yīng)根據(jù)土地使用單位所在地實(shí)際情況，本著方便解決爭(zhēng)議的原則，在協(xié)議中備選幾種爭(zhēng)議解決方式，供雙方簽訂協(xié)議時(shí)選擇。通常，應(yīng)選擇雙方和解的方法，若和解不成，則向人民法院起訴。

4.3 附則的約定

附則是對(duì)競(jìng)價(jià)轉(zhuǎn)讓協(xié)議主條款中未盡事宜的補(bǔ)充說明。結(jié)合競(jìng)價(jià)轉(zhuǎn)讓協(xié)議履行時(shí)的實(shí)際情況，附則中應(yīng)主要說明競(jìng)價(jià)轉(zhuǎn)讓協(xié)議生效的時(shí)間以及轉(zhuǎn)讓土地規(guī)劃指標(biāo)變更情況的約定。

（1）競(jìng)價(jià)協(xié)議生效時(shí)間的約定 競(jìng)價(jià)轉(zhuǎn)讓協(xié)議正式履行是從總后勤部批復(fù)下達(dá)后開始。因而雙方當(dāng)事人簽訂競(jìng)價(jià)轉(zhuǎn)讓協(xié)議并不代表協(xié)議正式生效，此時(shí)協(xié)議還不具備法律約束效力。競(jìng)價(jià)轉(zhuǎn)讓協(xié)議中必須對(duì)此予以說明，避免產(chǎn)生錯(cuò)誤的解釋。

（2）轉(zhuǎn)讓土地規(guī)劃指標(biāo)變更情況處置的約定 競(jìng)價(jià)轉(zhuǎn)讓協(xié)議制訂時(shí)，還應(yīng)特別注意辦理完軍用土地使用權(quán)變更登記手續(xù)后，開發(fā)商與地方城市規(guī)劃部門私自變更控制性規(guī)劃指標(biāo)的情況。從對(duì)部分駐大中城市部隊(duì)房地產(chǎn)普查清理情況看，開發(fā)企業(yè)受讓軍用土地后擅自改變規(guī)劃控制指標(biāo)的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，無(wú)形中損害了軍隊(duì)的利益[5]。為了有效防止這一現(xiàn)象出現(xiàn)，競(jìng)價(jià)轉(zhuǎn)讓協(xié)議內(nèi)容要對(duì)競(jìng)價(jià)轉(zhuǎn)讓協(xié)議履行完以后軍用土地控制性指標(biāo)變化時(shí)土地管理使用單位的處置方法進(jìn)行設(shè)定。通常的處置方法有兩種：一種是收回已轉(zhuǎn)讓土地再實(shí)施競(jìng)價(jià)轉(zhuǎn)讓；另外一種是讓受讓人補(bǔ)齊控制性規(guī)劃指標(biāo)增加后的收益。

[1]中央軍事委員會(huì).中國(guó)人民解放軍房地產(chǎn)管理?xiàng)l例[Z].2000.6.26.

[2]總后勤部. 關(guān)于軍隊(duì)空余土地轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)確認(rèn)書有關(guān)問題的通知[Z].2007.3.15.

[3]總后勤部.軍用土地使用權(quán)競(jìng)價(jià)轉(zhuǎn)讓辦法[Z].2005.12.15.

[4]國(guó)務(wù)院辦公室. 關(guān)于規(guī)范國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知[Z].2006.12.17.

[5]李新東.如何應(yīng)對(duì)軍用土地轉(zhuǎn)讓后容積率增加的問題[J].軍隊(duì)基建營(yíng)房，2007（9）：33.