完善物業管理招投標制度的思考

李黎艷

?

完善物業管理招投標制度的思考

李黎艷

（廈門市萬家合物業服務有限公司，福建 廈門 361003）

物業管理作為現代房地產經營管理的重要組成部分，已成為城市經濟的朝陽產業，各地方政府也開始注重規范物業管理市場，建立競爭機制。針對國內物業管理招投標現狀及存在的問題進行了分析和討論，提出了相應的解決辦法和建議。

物業管理；招投標

我國的物業招投標制度1984年發源于深圳，隨后物業管理招投標在一些經濟比較發達、物業管理起步較早的城市逐步開展起來，如北京市回龍觀文化居住區、南京市百家湖花園、廣州市城市麗水庭苑、武漢市中央花園等，其中多數招投標項目競爭激烈，充分體現了公開、公平、公正的原則[1]。這些招投標活動對加速建立和規范物業管理市場起到了推波助瀾的作用。雖然物業管理招投標已形成良好的發展勢頭，但在已普遍采用物業管理招投標方式選聘物業管理理企業的城市，由于招標人（房地產開發單位或小區業主委員會）沒有物業管理招投標的知識，甚至沒有接觸過招投標；加上小區業主委員會是社團組織（不是獨立的承擔民事責任的企業法人），我國在物業管理招投標市場上又缺乏相應的招投標示范文本，因此很容易使招標、投標過程“走樣”。

一、目前我國物業管理招投標制度中存在的問題

（一）招投標過程不規范，影響了實際效果。比照其他的招投標法，物業管理招投標對招標、投標、開標、評標、定標等顯得較欠缺，沒有嚴格而明確的規定，也欠缺標準。同時，招投標缺乏科學性和嚴肅性，參加投標單位有時連得分情況都不知道，透明度差。

（二）物業管理招投標普及率不高。在實際調查中，目前管理的物業由母公司開發而直接進行管理的就占了40%，“誰開發，誰管理”的模式仍是目前我國物業管理企業獲得物業管理權的主要方式。

（三）物業管理招標、投標過程“走樣”。很多房地產開發企業或小區業主委員會沒有物業管理招投標的知識，甚至沒有接觸過招投標，缺乏切身體會，原本招投標應由小區業主委員會代表小區產權人、使用人選聘物業管理公司，但在實際招投標過程中，由于小區業主委員會是社團組織（不是獨立的承擔民事責任的企業法人），招投標行為人很容易使招標投標過程“走樣”。

（四）物業管理招投標示范文本缺乏。與物業管理招投標相比，相對成熟的建筑工程招投標有一系列的招投標文件示范文本，能充分表達招標方的要求以及展示投標單位各自在報價和施工組織設計等方面的優勢，從而能更有效的從中選擇最優的中標單位。而目前我國物業管理招投標市場上缺乏相應的招投標示范文本。

（五）物業管理招投標市場不完善。目前物業管理招投標常會遇到的六種困難：①政府干預太大，存在地方保護主義；②中標人早已內定，或者基本內定；③招標人只是為了獲取投標人的方案，并不是真正為了選擇物業管理公司；④某些投標人為了中標，進行不正當競爭；⑤投標需要花費大量的人力、物力、財力，成本太高；⑥物業管理公司編制投標書的能力有限。現實中物業管理公司參與投標活動中所面臨的困難，也充分反映了目前我國物業管理招投標市場的不完善。

二、完善我國物業管理招投標制度的建議

（一）完善物業管理招投標制度的法律、法規

目前在物業管理招投標活動中適用的法律法規主要是《招標投標法》、《物業管理條例》、《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》，現行法律法規存在具體細節不明確，如資格預審程序雖有所規定，但規定過于簡略，沒有對單獨發布預審公告的問題提出要求，也沒有使用資格預審文件的要求，實踐中易導致資格預審程序的濫用，如招標人與投標人串通，以資格預審程序來排斥潛在的投標人。因此各地區應根據各自實際情況，在國家法律法規框架下，制定地方的物業管理招標投標辦法，來明確常規性的基本要求和操作程序，以便使參與者有章可循，用法規和制度來限制和約束不正當競爭行為，同時制約和保護法律主體雙方的權責利行為。

（二）建立公正性監管機制

1.對招投方式的監督

《招標投標法》對公開招標、邀請招標定義是：“公開招標，是指招標人以招標公告的方式邀請特定的潛在投標人或者其他組織投標。”“邀請投標，是指招標人以投標邀請書的方式邀請特定的法人或者其他組織投標。”兩種招標方式雖只有“公告”、“投標邀請書”的微小區別，但在物業管理招投標實踐中，卻會帶來完全不同的市場和社會效果[2]。前者，能在更廣泛的層面體現市場的公開、公平、公正——“陽光”招投標，招標人難做手腳，能導向市場健康有序發展；后者，具有局限性和較大的隱蔽性——實踐中容易演化為招標人“教訓”和傷害投標人對“公開、公平、公正”誠信的信任；《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》僅規定了“前期物業管理招標分為公開招標和邀請招標”，并未界定公開招標與邀請招標間的規模或類型區別標準，對招投標方式只作“選擇性”規定，不對公開招投標方式作硬性規定，或對邀請招投標范圍作限制性規定，必然造成物業管理招投標操作過程的不可控，容易造成暗箱操作，該公開招標的改為邀請招標。這些一定要依靠政府行政管理通過制定相應的政策來規范市場各主體行為。

2.對招投標程序的監督

注重招標人或招標代理機構在信息發布、資格審查、招標采購文件、開標評標及評標結果公示和合同審核等規定程序方面要求，開標評標環節實行派旁站監督招標考核指標體系。物業管理招投標考核體系包括：經營業績、服務內容、人員配備、規章制度、管理承諾、投標報價等，是招標工作中的關鍵環節。

3.對招投標采取備案制

對物業管理招投標的監督還可以通過備案制來監督，物業管理招投標備案的內容主要有與物業管理有關的物業項目開發建設的政府批件、招標申請書、招標公告及資格預審文件（公開招標）或招標邀請書（邀請招標）、招標文件、招標人資格證明等，在備案中審查提供的資料和證件是否有效；招標人及投標人是否具備資格；招標文件內容是否符合有關規定。另外對評標結果也應該備案，主要監督有無投訴糾紛及評標過程有無違反公正、公平、公開原則；物業管理服務合同約定的內容是否符合有關規定及招標文件要求。

4.對招投標引入中介機構

在物業管理招投標中引入招標代理機構，對一定規模以上的招投標應當規定由招標代理機構來完成，國際貫例和我國建筑工程已有的招標實踐證明，專職招標代理機構有助于有關招投標的法律得以遵循和實施，有利于監督管理，杜絕“上有政策，下有對策”的陋習。在物業管理招投標中引入公正機構，公正機構的介入可以保證招投標活動，建立在真實、合法的基礎上，將串通招標投標出現的可能性降至最低。

（三）設立物業管理招投標市場準入條件和黑名單制[3]

目前我國物業管理市場上物業管理企業數目多，但是上規模、上檔次的物業管理企業不多，一級資質的企業較少，大多數物業管理企業的都處于二級以下，不利于物業管理水平的提高，物業管理招投標市場上的低水平無序競爭較為嚴重。應建立物業管理市場準入制度，把好市場準入關。對于有較高管理要求的物業項目應限定只有達到一定資質等級的企業才能參與招投標。比如較大的物業招投標項目，甚至可以限定只有二級資質企業（或一級）才具備投標資格，引導市場資源向優勢企業集中。

黑名單制在設備采購和政府采購中經常采用，物業管理招投標也可以使用它來進行物業管理市場的準入條件。對在物業管理招投標中有嚴重劣跡行為的物業管理企業可以取消其投標資格，列入黑名單行列。當然黑名單制是一種極其嚴厲的處罰手段，一定要掌握一個度，需招標人和政府監管部門共同審核，防止人為因素的存在。同時也要設立預警機制，給予物業企業改過重新的機會。

（四）做好物業管理招投標宣傳指導

1.媒體的輿論導向

利用媒體如報紙、雜志、電視臺、電臺，進行物業管理招投標宣傳，引導業主正確認識物業管理招投標，加大對物業管理的正面宣傳和引導，讓業主了解推行物業管理招投標是市場經濟發展的必然趨勢，以及由此帶來的居住環境改善、生活質量提高等方面的實惠，加快物業管理市場化[4]。另一方面加大宣傳力度，營造良好的社會氛圍。要堅持正確的輿論導向，重點宣傳物業管理招投標法規、政策和優秀物業管理企業、優秀物業管理人員的先進事跡，爭取廣大群眾對物業管理招投標的理解和支持。以物業管理優質服務增強物業管理行業在全社會的信譽度，為物業管理發展創造寬松的外部環境。

2.協會引導

物業管理協會在物業管理中起橋梁和紐帶作用[5]，各地物業管理協會應該每年舉辦物業管理招投標研討會和組織物業管理招投標人員的培訓，培訓人員應有物業管理企業、各級主管部門、業主委員會，通過學習物業招投標政策法規和實務操作知識，分析研討招投標中的問題和對策，提高從業人員素質，推動物業管理市場公平競爭起到較好作用。

3.品牌建設

通過對物業管理企業創優工作，也是提高物業管理服務水平的重要措施，物業管理企業規范了服務行為，強化了服務意識，提高服務質量，創立服務品牌，提高了物業管理在物業管理招投標市場競爭了，推動物業管理市場化發展。

[1] 謝經榮等.房地產經濟學[M].北京:中國人民大學出版社,2002.

[2] 蔣蕾.淺談物業管理的規范化[J].長沙鐵道學院學報,2005,6(1):148-150.

[3] 黃才雄.如何提高物業管理企業的質量及競爭力[J].廣西質量監督導報,2003(4):47-48.

[4] 程春生. 打造高品質的物業管理[J].工商管理,2004(11):57-58.

[5] 吳德仁.放開物業管理市場,提高物業管理水平[J].中國房地產,2002(10):50-51.

Thoughts on perfecting the system of property management and bidding system

LI Li-yan

(XIAMEN WANJIAHE PROPERTY SERVICE CO.,LTD，Xiamen , Fujian ,363000, China)

As an important component of modern real estate management, property management has become sunrise industry in urban economy. Local governments have also begun to focus on regulating property management market and building competitive mechanisms. This paper focuses on the current situation of domestic property management and bidding system, analysis and summary its existing problems, at the end, it will provide some suggestions and solutions for the problems.

property management; bidding

F293.33

A

1673-1417（2012）03-0074-04

2012－03－20

李黎艷（1960—），女，福建南安人，廈門市萬家合物業服務有限公司副董事長。研究方向：物業管理。

（責任編輯：馬圳煒）