商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)監(jiān)管體系初探

○ 范 征

（本文作者系中國(guó)商業(yè)聯(lián)合會(huì)購(gòu)物中心專業(yè)委員會(huì)專家委員、萬(wàn)達(dá)商業(yè)研究院院長(zhǎng)）

掐指算來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)在國(guó)內(nèi)存在已不下十余載，而近年來(lái)連續(xù)的住宅房地產(chǎn)抑制性政策，更是給予了商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)系統(tǒng)性留白。正基于此，在各類商業(yè)地產(chǎn)參與人的共同努力下，截至2010年，全國(guó)商業(yè)面積開(kāi)發(fā)總量已達(dá)6.1億平方米。驕傲點(diǎn)說(shuō)，全國(guó)城鎮(zhèn)人口人均商業(yè)面積已近1.0平方米/人，約為2002年日本或2003年新加坡的水平。由此可見(jiàn)，行業(yè)在地產(chǎn)維度快速增長(zhǎng)。

這種大規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)投放，必將導(dǎo)致區(qū)域或城市的階段性飽和，而屆時(shí)開(kāi)發(fā)將走向平穩(wěn)，行業(yè)的地產(chǎn)屬性亦將逐步退位。從國(guó)外成熟市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)看，當(dāng)市場(chǎng)發(fā)展趨穩(wěn)時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)效益的最大化在于資產(chǎn)金融屬性的有效釋放，在于資本運(yùn)作中資產(chǎn)溢價(jià)的完美體現(xiàn)，在于地產(chǎn)向金融的升華作用。這個(gè)過(guò)程中，商業(yè)是地產(chǎn)資產(chǎn)溢價(jià)的主要推手，是使一個(gè)個(gè)“建筑盒子”與資本市場(chǎng)產(chǎn)生高強(qiáng)度經(jīng)濟(jì)反應(yīng)的催化劑，而對(duì)商業(yè)的精耕細(xì)作則是商業(yè)地產(chǎn)核心資產(chǎn)保值與升值的重要通路。

商業(yè)的精耕細(xì)作 ≠ 物業(yè)+營(yíng)運(yùn)

受制于房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的思維范疇，傳統(tǒng)認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)的“地產(chǎn)”即是樓盤，“商業(yè)”即是住戶。運(yùn)作商業(yè)即是物業(yè)管理，業(yè)務(wù)擴(kuò)大點(diǎn)便是招商管理，最多也就是營(yíng)運(yùn)管理。

事實(shí)存在，實(shí)際如此。不可否認(rèn)，“物業(yè)+營(yíng)運(yùn)”的確是商業(yè)運(yùn)作的原始形態(tài)，然而，此模式只是單店商業(yè)管理的日常家庭作業(yè)。在當(dāng)今行業(yè)眾多參與人規(guī)模化發(fā)展、集群式布局的戰(zhàn)略推進(jìn)中，未免格局過(guò)小，也難免會(huì)看天吃飯，受制于人；另一方面說(shuō)，商業(yè)做得好不好，發(fā)展行不行，效益大不大，也難以站到宏觀層面上給予客觀判斷。而從行業(yè)塔頂?shù)慕鹑诮嵌葋?lái)看時(shí)，則需要對(duì)規(guī)模化持有資產(chǎn)的商業(yè)耕作給予更為廣義的專項(xiàng)評(píng)估，需要更為龐大的分布式真實(shí)數(shù)據(jù)沉淀，需要更為專業(yè)的商業(yè)資產(chǎn)監(jiān)管體系，從而保證企業(yè)核心資產(chǎn)在“地”轉(zhuǎn)“金”的過(guò)程中價(jià)值的體現(xiàn)與提升。

商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)監(jiān)管體系

事實(shí)上，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)軍企業(yè)已逐步開(kāi)始探索與試驗(yàn)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)監(jiān)管。其目的是確保核心資產(chǎn)商業(yè)屬性的最大化挖掘，從而達(dá)成資產(chǎn)的金融產(chǎn)品效益最大化。而途徑是借助區(qū)隔于商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)之外的資產(chǎn)監(jiān)管人，通過(guò)對(duì)經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)的深度挖掘，進(jìn)行針對(duì)營(yíng)運(yùn)本身的一系列評(píng)估、監(jiān)督、管理，實(shí)現(xiàn)在商業(yè)管理階段資產(chǎn)的保值與升值。這主要表現(xiàn)在，“成體系、能閉合、講系統(tǒng)”三個(gè)方面。

第一，成體系。集團(tuán)化的商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)監(jiān)管，將根據(jù)組織體系形成一級(jí)集團(tuán)、二級(jí)區(qū)域、三級(jí)單店的對(duì)接監(jiān)管模式。通過(guò)外部數(shù)據(jù)參考（商業(yè)市場(chǎng)各指標(biāo)），內(nèi)部數(shù)據(jù)挖掘（經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)）達(dá)成經(jīng)營(yíng)狀況指數(shù)，形成監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)；

第二，能閉合。基于商業(yè)物業(yè)自持的特征，資產(chǎn)監(jiān)管應(yīng)以編制到完成一個(gè)租約期租金收入指標(biāo)（一般為3年）為一個(gè)監(jiān)管周期。具體來(lái)說(shuō)，分為商業(yè)項(xiàng)目籌備期、營(yíng)運(yùn)期和第一個(gè)租約期滿監(jiān)管。其中：

1. 籌備期監(jiān)管行使于開(kāi)業(yè)前半年至一年，通過(guò)各項(xiàng)指標(biāo)判定、模型推算與市場(chǎng)判斷，形成項(xiàng)目定位、租金定價(jià)和品質(zhì)考核，參與租金收入指標(biāo)的制定，從而確保商業(yè)物業(yè)后期營(yíng)運(yùn)的合情、合理、合適。

2. 營(yíng)運(yùn)期監(jiān)管著力于開(kāi)業(yè)后至第一個(gè)租約期滿的各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)評(píng)估與審核。其監(jiān)管節(jié)點(diǎn)包括開(kāi)業(yè)時(shí)的招商落位檢查、營(yíng)運(yùn)中經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)評(píng)價(jià)，由此滿足企業(yè)對(duì)開(kāi)業(yè)時(shí)資產(chǎn)品質(zhì)的關(guān)注，營(yíng)運(yùn)中經(jīng)營(yíng)合規(guī)性、經(jīng)營(yíng)合理性的檢查與指導(dǎo)。此外，更為重要的是，資產(chǎn)監(jiān)管人將以監(jiān)管的高度對(duì)營(yíng)運(yùn)期各類調(diào)鋪行為進(jìn)行跟蹤與審核，確保經(jīng)營(yíng)合理性指導(dǎo)方案的落地與回饋，避免單店的主觀意圖影響商業(yè)營(yíng)運(yùn)調(diào)整的方向與品質(zhì)，從而保證商業(yè)營(yíng)運(yùn)的質(zhì)量與資產(chǎn)價(jià)值。

3. 第一個(gè)租約期滿監(jiān)管是對(duì)自開(kāi)業(yè)到租約期滿一個(gè)經(jīng)營(yíng)周期的資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)整體回顧與評(píng)價(jià)，通常提早于租約到期前的半年。監(jiān)管內(nèi)容覆蓋到期時(shí)經(jīng)營(yíng)狀況評(píng)審，參與下一個(gè)租約期租金收入指標(biāo)的制定，審核新一輪商戶落位審核。此外，還應(yīng)綜合過(guò)往經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)評(píng)審、年度經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)考評(píng)結(jié)果，形成排名和激勵(lì)、獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制，實(shí)現(xiàn)對(duì)經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)和工作考核，提升商管業(yè)務(wù)能力。借此實(shí)現(xiàn)企業(yè)對(duì)成熟期資產(chǎn)的情況掌握，和對(duì)新一輪租約期租金、商業(yè)品質(zhì)的要求。由此完成一個(gè)租約期的監(jiān)管。

第三，講系統(tǒng)。通過(guò)上述戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)的闡述，資產(chǎn)監(jiān)管工作還應(yīng)“連珠成線”，形成系統(tǒng)化的監(jiān)管機(jī)制。一是對(duì)核心資產(chǎn)的全面介入；二是集團(tuán)層面的多種資源配合。如人力資源、商業(yè)管理、財(cái)務(wù)及審計(jì)等；三是要確保各項(xiàng)輸出與輸入的首尾相連，形成“編“-“作”-“編”的系統(tǒng)性循環(huán)關(guān)系。

隨著國(guó)內(nèi)企業(yè)從開(kāi)發(fā)商向投資商的角色轉(zhuǎn)變，隨著地產(chǎn)與金融的日益融合，隨著核心資產(chǎn)運(yùn)作訴求的日漸高漲，商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)監(jiān)管體系，將是國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)重要的關(guān)注核心。