關于公共住宅金融與商業住宅金融的比較

○ 顧書桂

（本文作者系上海社會科學院部門經濟研究所副研究員、經濟學博士）

在2007年美國次貸危機爆發以前，西方公共住宅金融與商業住宅金融并沒有本質區別。美國公共住宅金融與商業住宅金融的差異不在生產領域，而在流通領域。2007年美國次貸危機爆發以后，局限于流通領域的西方公共住宅金融缺陷逐漸暴露。客觀地看，局限于流通領域的西方公共住宅金融確實在一定程度上降低了消費者的財務負擔，但這種降低有沒有實現消費者支付能力與住宅市場價格的對接，則很令人懷疑。如果一開始消費者的收支現金流就處于失衡狀態，則無論經過多長時間，消費者的收支現金流依然會處于失衡狀態，這是由貨幣時間價值的基本原理決定的，不管它是商業住宅金融還是公共住宅金融，只要是貨幣價值運動就遵循這一規律。西方公共住宅金融以住宅商品化為前提，決定了政府對中低收入消費者財政轉移支付規模的有限性，大批中低收入消費者在進入融資市場之前實際上已經處于收不抵支的破產境地。所以無論如何融資，他們最終逃脫破產的境地只具有偶然性，而不具有必然性。科學的公共住宅金融不可能與商業住宅金融一樣，都以住宅商品化為前提，更不可能只局限于流通領域，正確比較公共住宅金融與商業住宅金融的聯系與區別，是我們制定科學公共住宅金融政策的基本前提。

公共住宅金融與商業住宅金融的聯系

公共住宅金融是為了適應勞動力再生產的需要，因此公共住宅金融關注住宅的使用價值而不是價值，關注的是消費者的支付能力是否與公共住宅的供給價格相銜接。公共住宅金融只能以勞動力價值為發展基礎，從而區別于以住宅商品化為前提的西方公共住宅金融和商業住宅金融。公共住宅金融與商業住宅金融的共同點更多是形式上的、外在的，而差異則是內容上的、內在的。公共住宅金融與商業住宅金融的聯系主要體現為：

（一）兩者均是價值運動

公共住宅金融以勞動力價值為基礎，商業住宅金融以商品化住宅為基礎，盡管兩者的支撐不同，但公共住宅金融和商業住宅金融均是以價值為核心內容的資金運動。這意味著，在住宅金融市場上，公共住宅金融和商業住宅金融只有內容上的差異，沒有形式上的區別。公共住宅金融和商業住宅金融均遵循最基本的價值運動規律。

首先，公共住宅金融與商業住宅金融價格與規模均反映其各自代表的內在價值。公共住宅金融以勞動力價值為基礎，商業住宅金融以商品化住宅為基礎，價值是公共住宅金融和商業住宅金融價格的共同支撐。

其次，公共住宅金融與商業住宅金融的收益率均是其各自內含金融風險的函數。公共住宅金融以勞動力價值為基礎，內含風險是勞動力價值實現形式即工資變動的風險。商業住宅金融以商品化住宅為基礎，內含風險是商品化住宅市場價格的變化。

再次，在風險和收益率可以精確計量的前提下，公共住宅金融產品和商業住宅金融產品是可以按照一定的條件互換的。從使用價值來看，公共住宅金融與商業住宅金融經濟基礎的區別是很明顯的。然而從價值角度考察，由于收益率是風險的函數，公共住宅金融產品和商業住宅金融產品是可以按照一定的比率等價的。

（二）兩者相互促進、相互影響

商業住宅金融和公共住宅金融都是住宅金融市場的有機組成部分，它們一個側重于效率，一個側重于公平，相互促進，相互影響，推動了住宅金融市場的平穩發展。

第一，商業住宅金融是住宅金融市場風險最大也最活躍的組成部分。商業住宅金融以住宅商品化為基礎，由于商品化住宅的市場價格受各種不確定因素的影響較多，因此商業住宅金融的風險很大。然而商業住宅金融反映住宅經濟資源的優化配置，是住宅經濟效率的體現和住宅經濟活力的源泉。

第二，公共住宅金融是住宅金融市場風險最小也最穩健的組成部分。公共住宅金融以勞動力價值為基礎，在社會保障制度相對健全的國家，勞動力價值本身的大小以及勞動力價值實現的市場條件，對公共住宅金融的影響并不大。因此，相較于商業住宅金融，公共住宅金融的風險較小，也較商業住宅金融穩健。

第三，公共住宅金融與商業住宅金融互為依托，相互促進。公共住宅金融與商業住宅金融是住宅金融市場不可分割、共存共榮的兩個組成部分。商業住宅金融市場為公共住宅金融的社會公平提供經濟支撐，公共住宅金融市場反過來為商業住宅金融的效率提供穩定之源。

（三）兩者均用于滿足居住需求的需要

與市場經濟條件下收入分配兩極分化的現實相對應，商業住宅金融與公共住宅金融均服從于滿足社會公眾居住需求的需要。

第一，公共住宅金融主要用于滿足中低收入者的剛性居住需求。市場經濟條件下，消費者的收入分配是兩極分化的。根據支付能力、以勞動力價值為基礎發展公共住宅金融，確保在不升高金融風險的前提下解決消費者的剛性居住需求，是政府政策的必然選擇。

第二，商業住宅金融主要用于滿足中高收入者彈性的住宅享受和發展需求。市場經濟條件下，一部分收入較高的消費者購買力必然較強，他們對住宅的需求不僅在于住宅能夠滿足他們的生存需要，還在于住宅能夠滿足他們的發展和享受需要。市場上具有這種特征的住宅只能是優質住宅，是具有市場競購特征的優質住宅。

第三，公共住宅金融與商業住宅金融在滿足消費者居住需求方面存在此消彼長的對立統一關系。居住需求是剛性需求，任何一個國家都必須滿足消費者這一最基本的需求。商業住宅金融通過市場途徑解決消費者的居住需求，公共住宅金融通過行政途徑解決消費者的居住需求。通常情況下，商業住宅金融與公共住宅金融的分界點是住宅的生產價格。

第四，公共住宅金融與商業住宅金融在滿足居住需求方面的差異不是絕對的而是相對的。理論上，公共住宅金融滿足的是消費者的生存需求，商業住宅金融滿足的是消費者的發展和享受需求，甚至是投資與投機需求。然而，住宅的生存、發展和享受需求實踐中不是截然分開的，甚至住宅的生存需求都有可能和住宅的投資與投機需求聯系在一起。

公共住宅金融與商業住宅金融的這種相互融合、相互滲透，客觀上要求我們在發展公共住宅金融時，要與商業住宅金融一起統籌考慮，適當安排，避免以偏概全，導致住宅金融市場發展的失衡和失控。

公共住宅金融與商業住宅金融的區別

公共住宅金融與商業住宅金融的區別主要體現在發展基礎、市場風險、行為屬性和經濟地位的不同。

（一）公共住宅金融和商業住宅金融的發展基礎不同

公共住宅金融以勞動力價值為發展基礎，商業住宅金融以商品化住宅為發展基礎，是公共住宅金融與商業住宅金融各自良性運行的客觀要求。公共住宅金融以解決消費者的剛性居住需求為目的，解決的是消費者的勞動力順利再生產的問題，因此公共住宅金融的發展只能與勞動力順利再生產有關。與公共住宅金融不同，商業住宅金融的發展以商品化的住宅為基礎。商業住宅金融解決的不是消費者的發展和享受需求，就是消費者的投資和投機需求。

（二）公共住宅金融和商業住宅金融的市場風險不一

公共住宅金融與商業住宅金融的發展基礎不同決定了公共住宅金融與商業住宅金融各自的市場風險也不一樣。公共住宅金融以勞動力價值為基礎，公共住宅金融的風險當然首先體現為勞動力價值的風險。從勞動力價值的內涵以及決定因素看，勞動力價值既受客觀因素的影響，也受主觀因素的影響。與公共住宅金融較小的市場風險不同，商業住宅金融的市場風險較大，因為商業化住宅的市場價格波動完全取決于市場供求狀況，而不會受到政府的任何非正常干擾。

（三）公共住宅金融與商業住宅金融的行為屬性有別

公共住宅金融與商業住宅金融的差別歸根到底是公共住宅金融與商業住宅金融行為屬性的差別。商業住宅金融是一種市場現象，一種市場行為，是追求效率的市場機制的必然產物。商業住宅金融將商品化住宅作為發展前提，就是肯定住宅經濟資源的市場配置原則。商業住宅金融是所有住宅金融活動中市場色彩最濃厚的，也是受政府干擾和影響最小的。公共住宅金融是一種政府現象，一種政策行為，是追求公平與穩定的政府作用的產物。無論從何種角度看，中低收入者與市場經濟都是相伴生的。然而中低收入者是市場機制運行的必然結果，并不意味著市場機制就能幫中低收入者解決居住問題。中低收入者作為市場機制的失敗者，必須依賴政府的干預才能解決居住問題，這是公共住宅金融產生的直接原因。

（四）公共住宅金融與商業住宅金融的經濟地位不同

在追求效率的市場經濟條件下，商業住宅金融始終占據主導地位，而公共住宅金融則居于基礎地位。商業住宅金融的主導地位與生產力在人類社會發展中的主導地位是相一致的。商業住宅金融的主導地位，有利于住宅金融市場整體效率的提高和競爭力的增強，有利于帕累托最優基礎上的住宅供求銜接，有利于住宅市場體系的完善和住宅市場的可持續發展。公共住宅金融的基礎地位與市場機制的缺陷有關。公共住宅金融就是被商業住宅金融淘汰出來的消費者得到政府干預滿足居住需求的一種結果和表現形式。然而，無論政府多么有效率，公共住宅金融都只能游離于商業住宅金融之外，對商業住宅金融發揮補充和保底作用，它不能干預商業住宅金融的運作，更不能取代商業住宅金融。

結論與政策

公共住宅金融與商業住宅金融既相互聯系又相互區別。一方面，公共住宅金融與商業住宅金融都是價值運動，它們相互促進、相互影響，共同滿足社會的居住需求；另一方面，公共住宅金融與商業住宅金融在經濟基礎、市場風險、行為屬性與經濟地位等方面都有顯著不同。公共住宅金融以勞動力價值為發展基礎，市場風險小，行政色彩濃厚，是住宅市場穩定與公平的基礎；商業住宅金融以商品化住宅為發展基礎，市場風險大，市場色彩濃厚，是住宅市場活力與效率的源泉。公共住宅金融與商業住宅金融的這種互動關系，客觀上要求我們在發展住宅市場時要充分發揮兩種機制的功能，實現住宅市場福利的最大化。對企業來說，參與商業住宅金融業務，需要自身承擔風險；參與公共住宅金融業務，不但要弄清楚是否有政府擔保，還要弄清楚政府擔保是否能夠最終落到實處。否則，出現美國次貸那樣的危機，企業就必須為政府的濫權行為買單。