嚴(yán)格房產(chǎn)調(diào)控政策 促進房價合理回歸

○ 李 琦

本文作者單位為北京首都開發(fā)控股（集團）有限公司

二十多年來，中國房地產(chǎn)行業(yè)取得了突飛猛進的發(fā)展，為改善城市面貌和居民居住條件做出了貢獻。但是，在行業(yè)快速發(fā)展的同時，也出現(xiàn)了無法回避的矛盾和問題，如投機盛行、泡沫嚴(yán)重、房價遠遠超出百姓實際購買能力、地方政府過度依賴土地財政、保障房建設(shè)嚴(yán)重滯后、分配不公等問題。針對這些問題，我國政府在《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》中指出，要“堅持政府調(diào)控和市場調(diào)節(jié)相結(jié)合，加快完善符合國情的住房體制機制和政策體系，逐步形成總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、房價與消費能力基本適應(yīng)的住房供需格局，實現(xiàn)廣大群眾住有所居”，同時強調(diào)“加大保障性住房供給”，基本解決保障性住房供應(yīng)不足的問題。

中央實施的調(diào)控政策，目的非常明顯，就是通過抑制房地產(chǎn)投資投機需求，減少泡沫，促使房地產(chǎn)價格合理回歸，保證人民群眾實現(xiàn)“住有所居”的美好愿望，但從歷史上看，調(diào)控的結(jié)果卻不盡人意。

房地產(chǎn)歷次調(diào)控為何成“空調(diào)”

為了抑制房地產(chǎn)投資過熱、價格上漲過快的局面，自2003年開始，國務(wù)院先后多次下發(fā)通知，在土地、信貸、價格、稅收等方面提出多項措施，穩(wěn)定房價，保證供需平衡。但是，自2003年以緊縮信貸為主的“121號文”開始，2005年出臺的“老國八條”(《關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》)與“新國八條”(《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》)，2006年出臺的“國六條”(《促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項措施》)及隨后的“十五條”(《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》)，2009年12月出臺的“國四條”等，基本上沒有達到控制商品房價格上漲的目的。可以說，針對房地產(chǎn)的調(diào)控進行了8年，除了金融危機發(fā)生的2008年，國務(wù)院每一次推出通知或意見，隨之而來的都是房價報復(fù)性上漲。幾輪調(diào)控下來,中國房地產(chǎn)市場陷入到“越調(diào)越漲、越漲越調(diào)”的怪圈,使調(diào)控成為名副其實的“空調(diào)”。

房地產(chǎn)調(diào)控失敗的主要原因，很大程度上取決于地方政府對土地財政的高度依賴。所謂土地財政，是指地方政府依靠出讓土地使用權(quán)的收入來維持地方財政支出，屬于預(yù)算外收入，又叫第二財政。中國的土地財政主要依靠政府運用行政權(quán)力把集體所有或其它用途的土地整合后，進行招拍掛，通過賣地取得的土地出讓金來滿足財政需求。據(jù)國務(wù)院發(fā)展研究中心的一份調(diào)研報告顯示，在一些地方，土地直接稅收及城市擴張帶來的間接稅收占地方預(yù)算內(nèi)收入的40%，而土地出讓金凈收入占政府預(yù)算外收入的60%以上，從而使第二財政超過了第一財政。

在現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅費政策下，地方政府作為土地財政的最大受益者，對推高地價、抬高房價起到了推波助瀾的作用。中央政府調(diào)控房價的政策在地方執(zhí)行時遇到障礙，導(dǎo)致“上有政策下有對策”。

房地產(chǎn)泡沫對國民經(jīng)濟的危害

從本質(zhì)上講，房地產(chǎn)價格應(yīng)當(dāng)與居民收入和經(jīng)濟發(fā)展水平相適應(yīng)。在國際社會，公認(rèn)的合理房價是居民家庭年收入的6倍，達到10倍以上為房價過高，15倍以上為房價嚴(yán)重過高。當(dāng)前我國絕大多數(shù)城市房價相當(dāng)于居民家庭年收入的15--20倍，處于嚴(yán)重過高狀態(tài)。

過高的房價，給國民經(jīng)濟和人民生活帶來極大危害，主要包括：

一是導(dǎo)致社會資源配置不均衡。房地產(chǎn)價格的快速上漲，對社會經(jīng)濟主體投資行為產(chǎn)生誤導(dǎo)，造成大量社會資源迅速向房地產(chǎn)業(yè)集中，而其它產(chǎn)業(yè)資源包括資金資源、人力資源則面臨著流失的風(fēng)險。隨著房地產(chǎn)投資熱潮的高漲，商品房空置量越來越大，占壓了大量寶貴資金，造成社會資源的極大浪費。

二是孕育著嚴(yán)重的金融風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)絕大部分來自于銀行等金融機構(gòu)，一旦泡沫破裂、市場崩盤，銀行貸款面臨無法回收的風(fēng)險，不良貸款比例會大幅上升。銀行信譽受到影響，勢必造成金融恐慌，影響國家金融安全和社會穩(wěn)定。

三是過高的房價嚴(yán)重削弱了居民的消費能力。住房是人類生存的必要基礎(chǔ)條件之一。在當(dāng)前通貨膨脹和居民收入無法大幅增長的情況下，為了購買高價住房，人們不得不節(jié)衣縮食，削減其它方面諸如文化、旅游等支出，導(dǎo)致內(nèi)需不足。我國在實行住房制度改革以來，消費占GDP的比重下降明顯，主要原因是居民絕大部分收入被高價住房吞沒了。房價過高嚴(yán)重削弱了居民的消費能力。

四是高房價延緩了城市化進程。城市化程度是一個國家經(jīng)濟發(fā)展，特別是工業(yè)生產(chǎn)發(fā)展的一個重要標(biāo)志。未來幾年是中國城市化快速發(fā)展的重要時期，必須有相應(yīng)的城市住房滿足需求。房價水平需要具備兩個條件：城市人口可以實現(xiàn)房屋更新?lián)Q代，新移居城市的人口可以購買到價格適宜的二手房。但現(xiàn)在的高房價嚴(yán)重抑制了城市居民和新增移民的購房需求。

另外，高房價還削弱了城市競爭力，加劇了兩極分化，催生了尋租行為和嚴(yán)重的腐敗現(xiàn)象。只有徹底清除房地產(chǎn)價格泡沫，我國國民經(jīng)濟才能實現(xiàn)長久健康發(fā)展。

新一輪調(diào)控能否實現(xiàn)房價合理回歸

為遏制房價過快上漲，2010年4月，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，抑制投資投機需求，加大保障房建設(shè)，拉開了新一輪房地產(chǎn)調(diào)控的序幕。

2011年1月26日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》，綜合運用行政、經(jīng)濟手段嚴(yán)厲調(diào)控房地產(chǎn)市場。在行政措施上，限購程序繼續(xù)加深，范圍不斷擴大，各地政府出臺年度房價控制目標(biāo)，實行考核問責(zé)制。經(jīng)濟手段上，貨幣政策緊縮，差別化信貸更加嚴(yán)厲，房產(chǎn)稅改革取得成效。

針對部分地方為房地產(chǎn)調(diào)控政策“松綁”的試探行為，今年“兩會”期間，溫家寶總理在回答記者提問時表示：合理的房價應(yīng)該是使房價與居民的收入相適應(yīng)，房價與投入和合理的利潤相匹配；目前房價還遠遠沒有回到合理價位，調(diào)控不能放松。“調(diào)控不能放松”，再次表明了中央堅持房地產(chǎn)調(diào)控的決心，也為試圖放松調(diào)控的地方政府打下“預(yù)防針”。

在此期間，北京、上海等城市領(lǐng)導(dǎo)人也相繼表示，堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展；繼續(xù)遏制投資投機性購房，支持自住性、改善性購房，強化政府住房的保障責(zé)任，增加中低價位、中小套型普通住房的供給。

新一輪持續(xù)而嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控，能否達到房價合理回歸的目的？人民群眾何時才能真正實現(xiàn)“住有所居”？讓我們拭目以待。■