保障房建設應該瘦身至廉租房領域

保障房建設是中國政府當前及未來的一件大事。不過有業內人士指出，從經濟角度分析，當前概念下的保障房建設已經成了一個不可能完成的任務。以2011年新建1000萬套保障性住房為例，按平均每套75平方米的面積計算，則約為7.5億平方米的竣工建筑總量，盡管該批保障房已經全部開工，但當下的投入可能難以順利竣工。住建部規劃的1.3萬億元投資實際只包括了建安成本（按平均75平方米每套13萬元計算），遠未包括征地、拆遷、市政配套和園林綠化和能源供應等的成本，這可能也需要至少1.3萬億元，而建安成本需要地方支付的4000億元還沒有著落，地方政府年底又已面臨著嚴重的財政困難。2010年商品房住宅竣工面積僅為6.12億平方米，還是過去10年最高的。盡管近年來房地產開發項目暴增，但2009年32億平方米施工面積竣工率只有22.7%，2010年40億平方米施工面積當下竣工率也僅占18.7%，市場化下年住宅銷售總量最多不過710萬套，如何才能消化掉1000萬套保障房呢？安邦簡報此前曾指出，房地產的宏觀總量需求實際上已經迎來拐點。2010年40億平方米房地產一旦竣工，6.6億城鎮居民的住房需求足以達到人均30平米以上，比2000年人均20.5平方米增長了50%。過去十年房地產總共竣工了57億平方米，但這完全是市場化推動的，而保障房基本是個賠本或收益期很長的買賣，供給方難以推動，更何況市場也并沒有如此需求。在我們看來，保障房似乎不能再硬化成一個政治任務了，應該考慮瘦身，比如局限在廉租房領域。棚戶區和城中村改造完全可采用市場化的機制，而經濟適用房和兩限房只會造成新的不公平。每年為市場提供200萬套廉租房，占每年商品房上市的30%就足夠滿足低收入階層的住房需要了，全部投資（含建安、土地和市政配套）也可控制在5000億元以內，也就是中央和地方財政收入（不含土地出讓金）的5%以內。