論房地產地役權之法律保護

趙海全，李 昭

（長安大學，陜西 西安 710054）

論房地產地役權之法律保護

趙海全，李 昭

（長安大學，陜西 西安 710054）

房地產地役權是在法律規定的相鄰關系之外，基于當事人合同的約定，限制他人房地產權利的行使，以方便自己房地產的利用，提高自己房地產價值的權利。相關侵權行為可因違約行為、第三人行為和國家征收或征用而產生。此時，房地產地役權人可區分具體情形，依據債權請求權或物權請求權獲得保護。

房地產；地役權；侵權行為；法律保護

一、房地產地役權之界定

地役權濫觴于羅馬法，為大陸法系和英美法系繼承并發展。從《學說匯編》的一些片段來看，法學家曾討論過地役權。根據學者的考證，為了放牧和耕作的便利而產生的耕作地役權是地役權最古老的一種形式。[1]地役權是役權制度的最早形式，是役權“真正原始的類型表現”。[2]其催生了所有權，孕育了地上權、永佃權等他物權。

房地產地役權是在具有關聯關系的房地產上設定的地役權，具體而言，是指在法律規定的相鄰關系之外，基于當事人合同的約定，限制他人房地產權利的行使，以方便自己房地產的利用，提高自己房地產價值的權利。

二、相關侵權行為之產生原因

（一）基于違約行為

房地產地役權合同是基于法律行為取得房地產地役權的方式。合同簽訂后，當事人就應按照合同約定享有權利、履行義務。如果供役房地產人違反合同約定，就會給房地產地役權人的合法權益造成損害。

（二）基于第三人行為而產生

1.第三人善意取得

我國房地產地役權的設定采取登記對抗主義。未登記仍然可以設定地役權，但是不得對抗第三人在供役房地產上經過合法登記取得的其他用益物權。第三人基于善意從供役房地產權利人處取得供役房地產上的用益物權，并就新設立的用益物權進行了登記，善意第三人取得的用益物權之上視為沒有地役權的負擔。此時，先前設定的房地產地役權自然歸于消滅。這使房地產地役權人無法繼續享有依法取得的房地產地役權，也即損害了其合法權益。

2.第三人侵權行為

第三人侵權行為是指第三人所為的影響供役房地產與需役房地產權利正常行使的侵權行為。第三人侵權行為的表現形式有很多種，例如毀壞供役房地產，妨害需役房地產權利人行使權利等。

（三）基于國家征收或征用而產生

當國家對房地產進行征收，致使房地產地役權繼續行使成為不必要或者不可能時，房地產地役權歸于消滅。因征用具有期限性，故與征收相比，國家征用對房地產地役權的影響較為復雜。房地產地役權當事人雙方在簽訂合同時，國家對房地產進行征用，致使房地產地役權繼續行使成為不必要或者不可能，房地產地役權應如何行使？房地產地役權能否被視為中止？若房地產地役權人暫時停止行使房地產地役權，待征用期屆滿后，房地產地役權人是否可在未行使權利的期限內繼續享有房地產地役權？筆者認為，這種繼續享有的房地產地役權應是附條件的，而不是當然享有的。合同履行的期限性以及房地產地役權設定時經濟利益的制約都使得先前的房地產地役權合同無法無條件繼續履行。雙方在征用結束后，應對房地產地役權的繼續行使進行協商，達成新的一致意見。

三、房地產地役權之法律救濟

羅馬法諺云：“有權利就必然有侵犯，有侵犯就必然有救濟。”房地產地役權是當事人在平等自愿的基礎上通過合同的方式依法設定的。當侵權行為發生時，房地產地役權人自然可以通過債權請求權依法獲得保護。又因房地產地役權是一項獨立的物權，故房地產地役權人也可依物權請求權依法獲得保護。

（一）債權請求權保護

《合同法》第107條規定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。”故此，不論是需役房地產人還是供役房地產人違約，合法權益受侵害方均可依據違約行為引起的損害賠償之債，請求另一方賠償自己的損失。具體的賠償方式可依據地役權合同的約定，若無約定則可依據《合同法》之相關規定。

因供役房地產人或者第三人的侵權行為給房地產地役權人行使房地產地役權造成損害的，房地產地役權人可以基于侵權行為引起的損害賠償之債，請求侵權行為人賠償損失。

（二）物權請求權保護

物權請求權是一種基于物權而產生的請求權，也是《物權法》為保護物權而特別設定的一種方法。[3]物權人在其物被侵害或有可能遭受侵害時，有權請求恢復物權的圓滿狀態或防止侵害。造成不動產或者動產毀損的，權利人可以請求修理、重作、更換或者恢復原狀。

作為一項獨立的物權，如果房地產地役權受到了供役地人或者第三人的侵害，致使權利人無法正常行使該項權利的，房地產地役權人可以請求侵害人排除妨害或者消除危險。因供役房地產人或者第三人的行為造成供役房地產毀損，影響房地產地役權行使的，房地產地役權人可請求侵害人對毀損房地產進行修理或者恢復原狀。

（三）第三人善意取得之權利救濟

我國房地產地役權的取得采取登記對抗主義。若需役房地產人與供役房地產人在設立房地產地役權時依法進行了登記，一方當事人違反約定將其房地產轉讓給第三人，另一方當事人可依據物權請求權，繼續享有合法取得的房地產地役權。

若在設立房地產地役權時未依法登記，第三人基于善意取得房地產，房地產地役權歸于消滅。權利人除可基于合同依法享有債權請求權外，筆者認為，其在特定情形下也可對抗第三人，即第三人不得否認地役權的效力。此處的第三人指的是除房地產地役權設立、轉讓、消滅的當事人以外的人，且須主張登記欠缺的正當理由，主要包括以下三種：（1）雖然從外觀上看好像擁有與地役權人不相容的權利，但實質上卻沒有任何真實權利的人，一般被稱為實質上無權利之人。未登記的地役權人能夠與之對抗。（2）以不公正的手段妨礙地役權人進行登記的人，或負有協助登記義務而不履行的人，以及以欠缺登記要件為理由明顯違背誠實信用的人。未登記的地役權人能夠與之對抗。（3）不具有交易身份而侵害當事人房地產的人。未登記的真實權利人也能與之對抗。在登記存在瑕疵的情況下，房地產地役權人不能對第三人行使物權請求權，而只能對供役房地產人行使債權請求權。

（四）國家征收或征用之權利救濟

當國家征收需役房地產致使房地產地役權消滅時，國家取得的是需役房地產的所有權，須對需役房地產人進行適當補償。需役房地產人與供役房地產人之間的合同因此終止，未支付的費用將不再支付。當國家征用需役房地產致使房地產地役權履行中止時，國家對需役房地產人進行適當補償，需役房地產人與供役房地產人之間的合同中止。若征用期限屆滿后，當事人雙方繼續履行房地產地役權合同，則需役房地產人須繼續支付相關費用。若征用期限屆滿后，合同沒有繼續履行，則應扣除國家征用期間需役房地產人本應支付的費用。但是，這種補償是十分有限的。國家僅就征收或者征用的房地產進行補償，而對基于房地產取得的其他利益不予補償。在供役房地產被征收或者征用時，對于房地產地役權人的損失賠償問題，大多數國家的立法鮮有規定。只有美國在衡平法上有較為明確的規定，即國家依其權力征用負擔地，必須賠償受益地所有人因失去衡平法上的地役權所遭受的損失。[4]我國《物權法》也沒有涉及當供役房地產被征收或征用時，房地產地役權人的損失由誰賠償、按什么標準賠償的規定。

依據我國現行法律，在國家征收或征用供役房地產致使房地產地役權消滅或中斷，即房地產地役權行使成為不必要或不可能時，對于房地產地役權人因設立房地產地役權而支付的費用，若權利人分期支付，則可不再支付供役房地產被征收后或者征用期間的費用；若一次性付清，則可請求退還未使用期間的費用。除此之外，權利人無法得到其他補償。這顯然與我國《民法通則》確立的公平原則相違背，也會使當事人因顧及一旦供役房地產被征收或征用，其設立房地產地役權所支付的費用將得不到合理的補償，而對設立房地產地役權持消極態度。這不僅會限制地役權制度的調節功能，也會阻礙需役房地產效力的提高。

基于我國的立法現狀，筆者認為，當事人在簽訂房地產地役權合同時，應對出現國家征收或者征用情形時的解決方法進行約定，以避免相關爭執。若未作約定，當國家對供役房地產進行征收或者征用時，供役房地產人應及時通知房地產地役權人，給予其必要的準備時間，并就相關問題進行協商，使雙方損失降到最低。同時，我國應盡快完善相關立法，保障房地產地役權人的權利，以提高房地產的利用率，促進社會主義市場經濟又好又快發展。

[1]朱巖,高圣平,陳鑫.中國物權法評注[M].北京:北京大學出版社, 2007.

[2]溫世揚,廖煥國.物權法通論[M].北京:人民法院出版社,2005.

[3]王利明.論債權請求權的若干問題[J].法學論壇,2008(9).

[4]馬新彥.美國衡平法上的地役權研究[J].吉林大學社會科學學報, 2000(2).

【責任編校：王 歡】

D923.2

A

1673―2391(2012)06―0074―02

2012—02—29

趙海全，男，吉林安圖人，長安大學；李昭，男，河南安陽人，長安大學。