中國住房市場與土地市場協調性分析中國住房市場與土地市場協調性分析

楊慧

［摘要］地價房價比是評價住房市場與土地市場協調性的重要指標,但是其具有指標單一與地價房價“時差”性兩大缺陷,為眾多學者及民眾所質疑。在此背景下筆者將耦合協調度模型首次引入評價住房市場與土地市場協調發展狀況,計算結果與地價房價比結果一致,都顯示中國住房市場與土地市場協調性良好。筆者據此分析出導致模型結果與普通民眾預期不一致的問題所在,并提出房地產市場宏觀調控政策建議以促進二者進一步協調發展。

［關鍵詞］住房市場；土地市場；協調性；耦合協調度

［中圖分類號］F29335［文獻標識碼］A［文章編號］1005-6432（2012）9-0023-04

引言

2004年以來房價快速上漲引發國內學者對房價上漲原因分析的研究熱潮,其中地價過快上漲推高房價論點為廣大學界人士及普通民眾所接受。然而國土資源部2009年對全國105個地價動態監測城市620個項目開展的“房地產項目用地地價專項調查”顯示：620個項目地價房價比平均為232%,356個項目比例在15%~30％,比例在30％以下的約占總數的78％。東部地區共有項目316個,地價房價比平均為27%,地價房價比高于全國平均水平；中部和西部地區共有項目分別為158個和146個,地價房價比平均值分別為21%和18%,均低于全國平均水平。地價上漲最快的一線城市北京、上海、廣州和深圳地價房價比分別為268%,267%,332%和344%數據來源：根據國土資源部“房地產項目用地地價專項調查”相關數據計算整理得來。,雖高于全國最高水平,但是從國際經驗來看此比值也在合理范圍之內。地價房價比為判斷住房市場與土地市場的協調狀況、分析地價占房價比重的合理性從而為改善宏觀調控政策提供了有效依據。但是全國甚至是一線城市房價與地價處于協調狀態，二者比重合理的調查結論為普通民眾所不能接受。為此很多學者指出該指標具有如下缺陷：一、地價房價比僅涉及地價與房價兩個指標,地價與房價不能充分反映土地市場與住房市場整體狀況。二、由于房地產開發兩到三年的周期導致地價房價比存在時差,歷史地價與當期房價的比值必然會人為縮小其比值。鑒于以上地價房價比評價住房市場與土地市場協調性不可避免的缺陷,筆者首次將耦合協調度模型引入以更為客觀全面地評價二者協調性。耦合協調度衡量的兩系統(住房市場與土地市場)涉及指標多且較為全面,且住房市場與土地市場均為同期兩系統的協調性衡量,由此規避了地價房價比缺陷。

2住房市場與土地市場耦合協調度模型介紹

2.1住房市場與土地市場耦合協調度模型表達式

借鑒物理學中的容量耦合概念及容量耦合系數模型，可以直接得到住房市場與土地市場的耦合度函數劉耀彬中國區域城市化與生態環境耦合的關聯分析［J］.地理學報，2005(2)：237-247

劉耀彬城市化與生態環境耦合機制及調控研究［M］.北京：經濟科學出版社，2007：153-156,表示為：

C=｛(X*Y)/(X/2+Y/2)2｝1/2(1)

耦合度對判別住房市場與土地市場耦合作用的強度具有重要意義，然而它只能說明兩個系統間相互作用程度的強弱,無法反映協調發展水平的高低,如當兩個系統發展水平都較低時，同樣也可以得到兩個系統協調度較高的結果。因此借鑒已有學者的研究成果,構建一個能夠客觀反映住房市場與土地市場協調發展水平的耦合協調度模型,以評價不同城市不同年份住房市場與土地市場交互耦合的協調程度,其計算公式如下：

D＝(C*T)1/2,T＝αX＋βY(α＝β＝05）(2)

式中：C為耦合度；D為耦合協調度,取值范圍為0≤D≤1；T為住房市場與土地市場綜合評價指數。D的取值范圍與協調度類型如下：D＜02,極不協調；02≤D＜04,不協調；04≤D＜05,不太協調；05≤D＜06,基本協調；當06≤D＜08,比較協調；08≤D≤1,高度協調。

2.2住房市場與土地市場指標體系說明

(1)指標體系結構表。本著指標選取的綜合全面性、重要性以及數據的可獲得性等原則本文選取住房市場與土地市場指標如表下1所示。

(2)指標數據來源。2001—2009年全國及35個大中城市八大指標數據來源分別如下：土地供給結構指標中城市居住用地面積和城市建設用地面積均來源于《中國城市建設統計年鑒》,居住用地價格來源于中〖LL〖JP+2國城市地價動態監測系統,房地產開發本年土地購置面積及其他指標均來源于相關年份《中國統計年鑒》。住房市場中人均居住面積來源于《中國城市年鑒》,其余四大指標數據來源于相關年份《中國房地產統計年鑒》。

2.3住房市場與土地市場耦合協調度計算步驟

(1)原始數據標準化(極值變換法)。本文采取極值變換法對住房市場與土地市場指標原始數據進行無量綱化處理,同時也滿足了耦合協調度對數據非負化的要求。極值變化法非負化原始數據公式為：

xij′=(xij-xijmin)/(xijmax-xijmin)+001(3)

式中xij為i地區第j項指標原始數值,xij′為原始數據標準化數值,xijmin和xijmax分別表示選取年份指標最小值和最大值。

(2)指標權重賦予(熵值賦權法)。作為客觀賦權法中重要的一種熵值賦權法避免了主觀因素帶來的偏差,不摻雜評價者的主觀期望。根據熵值賦權法計算步驟及公式,本文選取全國及35個大中城市八大指標2001—2009年數據計算得出土地市場三大指標與住房市場五大指標權重如表2所示。

2(3)住房市場與土地市場綜合指數的計算。土地市場綜合水平指數和住房市場水平綜合水平指數計算公式為：

Xi=ai1xi1′+ai2xi2′+…+aimxim′(4)

Yi=bi1yi1′+bi2yi2′+…+binyin′(5)

式中,X、Y 分別為i地區市土地市場綜合水平指數和住房市場綜合水平指數,m、n 分別為i地區土地市場和住房市場下屬指標數目,aim、bin 分別為i地區土地市場和住房市場下屬具體指標權重,xi1′…xim′、yi1′…yin′分別為i地區土地市場和住房市場指標原始數據通過極值變化法標準化數值。最后將各地區住房市場與土地市場綜合指數X和Y代入式(1)和式(2)計算得出各地區各年份耦合協調度并判斷其協調類型。

3基于耦合協調度對住房市場與土地市場協調性的考察31全國住房市場與土地市場耦合協調度

根據耦合協調度計算公式及評價步驟,計算得出全國住房市場與土地市場耦合協調度如表3所示。雖然耦合協調度較好地反映了二者協調狀況,但是住房市場與土地市場各自發展狀態如何卻反映不出來,因此筆者在這里結合標準差法標準化原始數據的方法,即xij′=(xij-xij平均)/δ，yij′=(yij-yij平均)/γ,其中xij、yij為i地區土地市場與住房市場第j項指標原始數據,xij平均、yij平均為第j項指標2001—2009年平均值。采用各項指標標準化數值與權重乘積之和算出土地市場與住房市場綜合指數分別為X和Y,從二者綜合指數的正、負來判斷發展水平的趨前與滯后,這樣能更好地分析出二者各自的發展狀態。

從上表數據可以看出,2001—2009年全國住房市場與土地市場協調狀況良好,且遵循了基本協調→比較協調→高度協調的路徑,協調性越來越好。2004年及之前年份住房市場發展落后于土地市場,土地市場先于住房市場發展為后者提供了有效支撐作用,帶動了2004年起始的〖LL住房市場快速發展。隨著住房市場的快速發展二者逐漸達到協調狀態,2008年達到高度協調。全國住房市場與土地市場協調狀況趨好的態勢通過下圖可以更為直觀地顯示出來。

3.2一線城市住房市場與土地市場耦合協調度

從計算出來的35個大中城市耦合協調度來看,住房市場與土地市場協調狀況趨勢與全國基本相同(故限于篇幅本文不再對所有35個大中城市耦合協調度進行分析),東北部地區耦合協調度狀況最好,中西部地區次之,一線城市耦合協調度也趨勢好轉,但是仍然低于全國水平。現僅就一線城市狀況進行分析(如表4所示),其他城市協調度變化趨勢可參考全國趨勢圖。

將一線城市耦合協調度與全國耦合協調度比較可以看出,一線城市耦合協調度趨勢不如全國逐年遞增那么明顯,一線城市波動性比較大。2008年一線城市受經濟危機波動影響最為突出：與全國趨勢相反北京和上海土地市場與住房市場都受到嚴重沖擊,二者協調狀態轉為非協調狀態,廣州和上海亦由比較協調狀態轉變為基本協調狀態。由此可見,一線城市等熱點城市受經濟波動影響較為突出。經濟危機之后2009年四個城市土地市場與住房市場迅速轉好二者協調性也隨之轉好。總體看來,一線城市及其他35個大中城市住房市場與土地市場協調性良好。

33模型分析結果評析

模型分析結果顯示中國以及35個大中城市住房市場與土地市場協調性良好,這與國土資源部公布的地價房價比顯示結果一致,兩模型分析結果與普通民眾主觀感知或預期(地價過快上漲推高房價)不符。導致民眾認為土地市場非健康發展且與住房市場不協調的認知主要在于土地市場與住房市場仍然存在諸多不協調的問題。

(1)房地產調控不力,開發商房價上漲預期推高地價。中國房價上漲的原因除了供求原理的作用外,房地產開發商對房價上漲的預期是導致地價上漲的重要原因。住房具有商品屬性的同時也是生活必需品,因此住房市場化的同時也離不開中央宏觀調控政策對居民住房基本需求的保障。2004年以來房價快速上漲加大了中央宏觀調控政策力度與強度,但是政策經常變化,房地產開發商預期政府宏觀調控不會長久從而依循原有市場行為路徑,調控長期成為“空調”。因此短期化的調控政策是房地產開發商預期房價上漲從而推動地價上漲的主要原因,并非地價上漲推高房價。

(2)招拍掛制度導致地王頻現,“囤地”、“捂地”坐等土地升值。招拍掛的土地出讓制度促進了土地市場化并與住房市場化相輔相成推動了中國房地產市場發展。但是現有土地出讓制度存在諸多缺陷：一是以價高者得為競標原則,導致住房市場供求結構矛盾。出價最高的房地產開發商為了謀求利潤往往注重開發別墅、高檔公寓等高檔住房,而廣大消費者需求的小戶型、小面積住房稀缺。二是單純以購地坐等土地升值為目的,利用地王地塊地理位置等方面的稀缺性推高了社會整體對地價過高的感知。土地出讓制度對房地產開發商囤地、捂地缺乏強制有效的規范,導致開發商投機心理拉長開發周期,并非當初土地出讓價格過高。

(3)財稅制度不合理,地方政府過于依賴土地財政。1994年的分稅制改革提高了中央政府財力但同時也導致中央與地方財權與事權相分離,地方政府財源有限。作為地方政府財源的土地出讓金成為其擴大財力的重要渠道。地方政府土地財政絕對量的增加是土地市場化改革的必然,但土地財政占地方財政收入比重的上升則在于地方政府財源有限。

4住房市場與土地市場協調發展的房地產宏觀調控政策建議正如國土資源部地價房價比和本文耦合協調度模型分析結果顯示：中國住房市場與土地市場協調性整體良好,但是抑制二者協調發展的問題依然存在,根據這些問題本文提出以下政策建議。

41調控由短期政策向長期制度轉變,有效轉變市場主體預期〖JP+1房地產宏觀調控手段主要有行政手段和經濟手段,行政手段和經濟手段的有效結合才能推動房地產市場健康發展。2010—2011年房地產調控逐步升級,行政手段“限購令”、“限價令”調控效果初顯需要推進這些行政措施的短期化,這樣才能從根本上發揮其有效抑制投資投機性需求的作用；經濟手段中的差別化信貸政策、貨幣政策更有必要也有可能去短期化,加大對普通自主性消費需求的支持；同時保障性住房要制定長期規劃,保障中低收入階層基本住房需求。通過以上房地產調控措施的去短期化,市場主體包括地方政府、房地產開發商以及購房者房價持續上漲預期才能得到有效扭轉,從而改變目前市場主體特別是房地產開發商房價上漲預期對低價的推動作用。

42完善土地出讓制度及土地增值稅征管制度,促進土地供給結構合理化土地出讓制度要改變招拍掛中以價高者得的原則,制定競標的綜合性標準,配以房價、戶型、面積等綜合指標進行考察,解決住房供求結構矛盾；同時制訂并公布土地中長期供應計劃,提高中小戶型、中低價位等普通商品房建設用地比例,控制高檔住房用地供應,促進土地供給結構的合理化；同時完善土地增值稅征收制度,擴大增值稅征收范圍并做好土地增值稅專項評估,同時加強對房地產開發經營過程監控,以擠占開發商坐等土地升值的贏利空間，有效打擊“囤地”、“捂地”行為。

43完善現有財稅體制,擴大地方政府財源減輕其對土地財政過于依賴地方政府對土地財政嚴重依賴的根本原因在于現有財稅體制下地方政府財源有限與其事權不相匹配,推進財稅體制的改革是減輕地方政府土地財政依賴促進住房市場與土地市場進一步協調的重要舉措。在此特別提出房產稅作為一種房地產宏觀調控措施目前在上海與重慶兩地已試點征收,要在兩試點經驗總結基礎上準確對房產稅進行功能定位,制定房產稅推廣規劃促進房產稅抑制投資投機性需求的同時擴大地方政府財源。

參考文獻:

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［基金項目］中國社會科學院“住房市場與主要影響因素綜合協調發展研究”階段性成果。