“限購令”對中國房地產市場的政策性影響

杜雨

［摘要］本文首先通過一套完整嚴密的模型分析出住房限購政策對國家宏觀經濟因素,包括銀行利率、投資、國民生產總值(GNP)等的一系列影響,接著在這個基礎上來看政府限購令政策的經濟意義何在,并提出相關的建議,為中國住房市場調控的改革提供一些借鑒的材料。

［關鍵詞］限購令；LM-IS模型；乘數模型；銀行利率；國民生產總值(GNP)

［中圖分類號］F2933［文獻標識碼］A［文章編號］1005-6432（2012）9-0027-02

研究背景

(1)住房限購政策的出臺及演進過程。2010年4月,北京率先出臺“國十條”實施細則,規定“每戶家庭只能新購一套住房”；此后,中央政府在上海、廣州、武漢、重慶等17個一二線城市實施類似的住房限購政策；隨即,2011年1月6日,國務院發布“新國八條”,在全國大范圍推行“限購令”；2011年8月7日,中央住建部提出二三線城市限購的五項建議標準,進一步強化了對地方限購的約束；截至2012年2月全國已有72座城市實行了不同程度的住房限購。有媒體傳言2012年將取消部分地區的限購規定,但目前還沒有正式文件批準。

(2)住房限購政策內容簡介。中央政府在住房與城鄉建設部指定的40個重點城市統一實施以下基本措施：①各城市本地戶籍與持人才居住證家庭,最多限擁有兩套住房；②外地戶籍和境外人士最多限擁有一套；③兩次購房時間需相隔兩年以上；④禁止公司購房。

可見,“限購令”旨在穩定急劇增長的房價、抑制房地產泡沫畸形發展,避免因房地產投資過熱而出現的諸如居民買房住房難、信貸膨脹等各種社會問題,其實質是通過具有強制力的政策手段減少投資需求以及居民消費需求,從而使需求主力回歸中間階層,房價回歸到收入可支撐的水平。

(3)住房限購政策出臺后的數據變化。隨著限購政策在全國實施,我國的房地產價格下降趨勢顯著,正在逐步實現理性回歸。根據國家統計局公布的數據,2011年10月,全國70個大中城市的新建商品住宅價格環比有34個城市下降,比9月份增加了17個,只有16個城市的房價環比出現上漲,且環比上漲幅度都在02%以內,70個大中城市的平均環比達到-014%,出現負增長；二手住宅的價格也出現了下降趨勢,同比和環比都出現負增長。

在房地產價格漲勢被抑制的同時,房地產市場的投資、銷售、信心等也都受到了限購的影響。國家統計局發布的數據顯示,2011年1～10月,房地產開發景氣指數一路下滑,已經從1月份的10290下降到10月份的10027；并且,全國房地產開發投資49923億元,同比增長311%,為8月以來連續第三個月增速放緩,房地產投資放緩的趨勢明顯。這證實了隨著限購令的持續推行,房地產開發商的信心也隨之冷卻。

2模型的搭建

(1)乘數模型。要研究限購令的政策性影響,我們首先對實施限購令后樓市的供需狀況做出了分析：①開發商信心受挫,房地產開發投資減緩,即住房供給增長減緩,甚至出現負增長；②居民、企業房地產投資明顯下降,出現負增長；③居民住宅消費需求的收入彈性較大而價格彈性較小,即為剛性需求,限購令實施后,依然表現穩健。故,限購令對房地產的影響主要集中于供給方面,即投資下降,具體表現為一個負的投資加速度。

我們首先從GNP來入手。我們知道,GNP是用來衡量一國國民創造的所有產品或者是收入。因二者在宏觀上來看,都在整個人類社會中流通,因此總是相同。于是,我們得到下面的等式：

C+I+G+(X-M)=GNP=C+S+T+R

式中，C代表總消費,I代表總投資,G代表政府購買,(X-M)代表凈出口,S代表總個人儲蓄,T代表凈稅收,R代表轉移到外國去的財富。

為了使模型簡化,我們假設在GNP中占很小比例的凈出口和轉移財富均為0,即是在一個封閉的經濟環境中進行分析。那么我們得到：

C+I+G=Y=C+S+T

兩邊同時減去C,立即得到

I+G=S+T

剔除價格因素的影響,我們用小寫字母表示以上各種變量的實際量即：

y=c+i+g(1)

i+g=s+t(2)

我們現在可以來分析投資需求乘數的作用,我們容易想到,s是可支配收入的函數,所以c=c(y-t),t是稅收；我們假設t不變,g不變。(1)兩邊同時對y求偏導得：

dy=c·(dy-dt)+di+dg

由于t不變,g不變,所以

dy/di=1/1-c

其中c是居民消費占可支配收入的比例。等式意味著,GNP隨投資需求的變化而變化。1-c必定小于1,故我們可以知道1/1-c是大于1的。也就是說,投資需求每減少1元,GNP減少不僅僅只是1元。我們說這就是投資需求的乘數效應。

通過從數學與經濟學的角度對乘數效應所做的分析，我們明白了,投資需求的下降對GNP的影響不僅僅是簡單的相減,還要考慮到乘數效應。如果在投資需求改變的同時,稅收、政府支出也在變化的話,乘數會變得更為復雜。

(2)LM-IS模型。我們在上面已經討論到了s+t=i+g(2)。我們容易想到,i是利率r的函數,我們記作i=i(r),且i<0根據等式(2)我們易得產品市場的IS曲線。

關于貨幣市場的LM曲線的推導我們需要將人們對貨幣的需求分成兩種,一種為投機需求,一種是交易需求。我們在此略過LM曲線的推導,直接給出下面的LM曲線。

EPS;S+5mm;X+5mm,BP#現在我們已經建立起來了一個模型,里面包含了我們所需要的變量r。根據我們的假設,在封閉的經濟市場中,貨幣市場要和產品市場保持平衡,否則會引發通貨膨脹或者通貨緊縮。我們因此必須將LM曲線和IS曲線綜合起來進行分析,才可得出相應的結論。

另外我們可以輕松看到,i+g在g不變的情況下隨r的增大而減小,s+t在s不變的情況下,隨y的增加而增加,再根據等式(2),將IS與LM曲線綜合分析,并在投資需求減少的情況下進行分析。

EPS;S+5mm;X+5mm,BP#我們看到,隨著投資需求的減少,為了避免通貨緊縮,銀行利率只有下降。最終的結果就是投資需求下降使得GNP下降,而為了避免通貨緊縮的發生,銀行利率會相應的下調。

在此處需指出的是,這里考慮到了LM與IS的相互作用,影響的利率,因此,投資需求乘數已經不再是我們在模型1中推導而出的公式了。乘數變為：

dy/di=1/［1-c(1-t)+g餶/l］

3住房限購令的經濟效益分析

(1)有利影響。我們看到,住房限購令對房地產的投資需求產生關鍵性影響,在宏觀調控中發揮著重要作用。乘數公式告訴我們,負的投資加速度可以成倍抑制房地產業過熱的投資需求。在經濟危機全球化的大背景下,此舉減緩了房地產泡沫的惡性發展,為我國樓市、股市以及國民經濟平穩增長創造了條件,為中國GDP保八的目標作出了貢獻,在一定程度上使中國經濟對世界經濟波動的抵御性增強。

據國家統計局的數據顯示,限購城市的房價跌幅超過了非限購城市。另外,限購對于一線大城市產生的影響更加明顯。以北京為例,據北京房地產交易管理網的數據顯示,2011年前10個月,北京商品房住宅簽約套數為69079套,二手房住宅簽約為101188套,總成交為170267套,同比上一年分別下降178%,358%,296%；2011年9月、10月北京商品房住宅成交量為10734套,相比2010年成交量大幅下跌46%。

可見住房限購令在某些地區確實減少了購房需求,抑制了大量的房地產投機行為,有效降低了房價,同時在一定程度上緩解了居民買房難、住房難的問題,使社會民生朝著穩定的方向發展。

(2)不利影響。用限購令來冷卻房價,確實是有立竿見影的效果,但卻不能形成一種長期機制。第一，投資不足甚至會導致長期GNP增長放緩；第二,過度的投資不足有可能會使貨幣需求量減少,需要相應地下調銀行利率,從而影響整個宏觀經濟的發展。

首先,從根本的層次分析,住房限購已經不是一種宏觀經濟的調節手段，而是一種市場管制，是違背市場經濟根本規律的行為，若長期實行限購令，房地產將不能再稱之為一個市場。其次，隨著褸市的進一步蒯整，國民經濟增長放緩，中央和地方政府之間關于調控政策的博弈會進一步加深。一方面，樓市轉冷會造成土地出讓金的大幅下滑，進一步加大地方政府的財政壓力。另一方面，地方經濟增長模式的轉變不可能一蹴而就，而樓市轉冷對實現穩增長的日標無疑是個巨大的挑戰。再次，住房限購令在某些地區沒有從實質上抑制購房需求以及投機行為，反而出現了轉戶口、似離婚等手段來逃避限購，引起秩序的混亂。最后，在短期內，限購有可能造成搶購。限購之后，人們預期政府對于房產交易的政策會越來越緊，一部分人趁還有購買權利的時候抓緊購入房產。

4結論

(1)中國目前急需建立一個比較完善的住房調控體系，不能長期依靠行政管制來壓低房價，明確住房的“民生性”，以適應中國城市化以及改革開放的大潮。

(2)利用靈活的稅收杠桿調節房地產業的過熱需求，對不同地區、不同層次、不同套數、不同類型的房地產交易實行不同的稅收機制，同時可以用資本利得稅和特別印花稅抑制投機性需求。

(3)利用靈活的貨幣政策來蒯節房產市場的投資和消費，提高存貸利率，提升貸款成本，平衡有效匯率，縮減貨幣投放，使之與經濟發展水平相適應。

(4)增加房產有效供給，完善現行土地流轉制度，完善土地價格機制，降低土地流轉費用，鼓勵更多土地資源進入房地產市場。另外，可以排出更大規模保障性住房作為輔助性措施。

(5)在堅持房地產調擰的同時要注意避免超調的風險。一旦超調，就會造成局部的經濟發展放緩，激化中央與地方的矛盾。

(6)建立適度自由競爭的房產價格形成機制，對惡意哄抬房價、投機倒賣等行為進行嚴格監管。