公允價值在我國房地產企業中的運用探討

程芝映

目前，我國房地產市場已經進入快速發展的階段，現行房地產市場也日益成熟和完善。隨著新《企業會計準則》的實施，特別是其中第3號準則中關于投資性房地產的準則中，將公允價值計量方式引入可作為投資性房地產的后續計量模式，使得可以對房地產企業進行更可靠的價值計量。然而，現實中企業確定使用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量的卻非常少，這主要是因為公允價值在應用中還存在著一些問題，使房地產企業對它望而卻步。因此，有必要研究公允價值在我國房地產企業中運用存在的問題以及形成原因，并提出相應的對策建議。

一、公允價值在我國房地產企業運用中存在的問題

1.房地產估價過高。

對于投資性房地產準則中運用公允價值，最先接觸的就是房地產的評估，從原來的歷史成本轉換成公允價值計量，或是直接采用公允價值計量的企業，房地產的評估價值都是房地產企業第一步要確認的。一般情況下，在房地產評估中，通常是將土地價值與建筑物價值同時評估，因此得到的評估價值并非只是建筑物的價值，而是包含了土地使用權價值的房地產評估值。要想得到真正的房產及建筑物的價值就必須用房地產價值扣減土地價值。然而，在實際操作中，很少有人會這樣作。特別是目前土地供給有限，為了賺取土地價格上漲的資本所得，企業或個人紛紛將大量資金投入房地產，加速了房地產價格的上升。因此房地產估價人員根據當前的市場經濟環境所作出的估價遠遠高于其實際的價值。

2.房地產企業各期財務數據不具可比性。

根據新《企業會計準則》的規定，房地產企業應當將與投資性房地產有關的所有信息在附注中披露，主要包括：①采用成本計量模式的企業，應披露投資性房地產的折舊或攤銷，以及其減值準備的計提情況；②采用公允價值計量模式的企業，說明采用公允價值計量的確定依據和方法，以及因采用公允價值計量而對損益產生的影響。而采用公允價值模式對投資性房地產計量，很可能增加了財務報表項目的波動性。在公允價值模式下，導致企業財務報表項目的波動主要有以下幾個因素：房地產所在市場環境、房地產風險狀況、房地產企業自身信用的變化。因此可能導致財務報表使用者做出錯誤的判斷。對于企業投資性房地產的一些情況（地理位置、面積、單價及同類房地產市場價格和相關信息）報表使用者無法從企業財務信息披露中得知，因此也無從判斷企業采用的什么計量模式。

3.房地產企業凈利潤波動幅度增大。

在過去會計制度下，企業投資性房地產沒有單獨作為科目，而是計入固定資產或無形資產中，其市場價值的變動也不計入當期損益。因此我們無法從相關的財務報表中尋找其變動過的痕跡，這將不能確切的反映企業房地產的構成情況及各類房地產對企業經營業績的貢獻。企業采用公允價值模式進行后續計量的投資性房地產，不計提折舊和減值準備，應當以資產負債表日的公允價值計量。在資產負債表日，投資性房地產的公允價值高于其賬面余額的差額，直接計入當期損益。目前我國房地產市場已經進入快速發展的階段，房地產市場環境也日益成熟和完善，除個別現象以外，大多數投資性房地產都存在較大幅度的增值，因此企業的利潤將會得到迅猛的提升。按照新《企業會計準則》的要求，若以公允價值重新計量那些“暴漲”的投資性房地產，那么企業將重估后的增值額全都計入當年的凈利潤，這將使得凈利潤持續增長。

4.實際執行公允價值時存在一定難度。

（1）采用公允價值計量的條件苛刻。房地產企業要采用公允價值模式，必須滿足兩個規定的條件：①投資性房地產所在地要有活躍的房地產交易市場；②企業能夠從活躍的房地產交易市場上取得同類或類似房地產市場價格及其它相關信息，從而對公允價值做出合理估計。在實際操作過程中，公允價值的估計涉及一系列的程序，使得采用公允價值計量存在一定難度。

（2）企業選擇計價模式的標準差異化。新《企業會計準則》在實施的過程中，企業在選擇計量模式的問題上往往時基于企業業績的需要，這使得很多符合條件的房地產企業對選擇公允價值計量“望而卻步”。主要表現在：①由于采用公允價值計量，會使得許多投資性房地產企業的超額資產顯現出來，同時凈資產率也會增大，但是若企業不能同時增大當年的凈利潤的話，將會導致凈資產收益率大幅降低；②采用公允價值計量將使企業更依賴于市場信息；③對因采用公允價值計量而產生的增值，企業也將面臨稅賦增加的可能。

（3）市場環境的有效性不強。企業采用公允價值計量的關鍵在于房地產市場的有效性，即為房地產所確定的估計值必須“公允”的，否則就會存在企業有變相操縱利潤的機會。只有在比較活躍且相對規范的交易市場中和客觀公正的評估機構，企業才能真是的反映企業的價值。目前，這兩個條件在我國仍不完備。因此，從客觀上講，企業操縱利潤的能力將得到增強，而相關政府部門實行管制規范的成本將加大。另外對那些持有投資性房地產數量較多的企業，每年增加的評估費用也值得考慮。

（4）獲取信息成本較高。投資性房地產后續計量的關鍵是合理確定公允價值。由于目前我國缺乏活躍市場且市場化程度低，公開的市場報價很難取得。若房地產企業采用了公允價值計量，那么，企業將每年聘請獨立的評估師或評估機構對其所有的投資性房地產進行評估，并且在將投資性房地產的變動情況、公允價值的確認方法和理由直接披露在年報表中。與歷史成本相比，這將大大增加使用公允價值計量模式的后續成本。當企業在房地產市場上無法直接取得共有云價值時，又不愿意花費代價時，企業極有可能放棄國內公允價值計量模式，而采用成本模式。

二、公允價值在我國房地產企業運用中存在問題的原因分析

1.缺乏相應的市場環境和客觀的評估機構。

采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量的要求房地產企業所在的環境是公平交易。當前，我國的市場經濟仍處于初級起步階段，投資性房地產交易市場尚不完善和成熟，因此很多房地產企業將公允價值作為粉飾會計報表的手段，使得公允價值不“公允”。

客觀的評估機構成為確定公允價值有一關鍵因素。在新《企業會計準則》中引入了投資性房地產公允價值的評估，符合投資性房地產的特性，能夠較好地反映投資性房地產的價值和能力。但新《企業會計準則》中不允許企業私自進行投資性房地產價值的評估，應聘請獨立的評估師或評估機構對其投資性房地產進行評估。因此房地產價值評估需要有專業的權威機構來操作，但在我國極缺乏這方面的專業機構和人才，因此在實際運用中，大部分房地產企業仍然采用成本價格來計算持有的投資性房地產價值。

2.公允價值計量模式容易導致利潤操縱。

我國重新啟用公允價值后，其極有可能成為企業利潤操縱的工具。在房地產價格持續上漲的前提下，擁有出租的房屋建筑物或持有待增值的土地使用權、房地產類企業，會受到利好的影響。這類房地產企業可以遵循新《企業會計準則》的規定，對相關的投資性房地產進行重估，由此而產生的大幅增值可以在相關會計數據具體體現。由于房地產企業擁有的待出售房屋建筑物是以存貨的形式核算的，其計價仍以成本模式計價，因此不受公允價值的升值影響。這為房地產企業進行利潤操縱提供了操作空間。同時，目前，我國的房地產市場是持續升溫的，相關房地產企業每年的凈利潤波動幅度取決于當年投資性房地產的升值程度。但從長遠來看，不乏會出現公允價值下降的機率，也會引起利潤的大幅波動，加大企業的財務風險。

3.會計人員的整體素質不高。

公允價值的獲取上存在一定的難度，并且獲取的方法也有一定的局限性，因此，這將要求會計人員具有較高的專業技能和職業判斷能力。但是，目前我國高素質的會計人員極度缺乏，這也是制約公允價值在我國廣泛運用的重要原因。道德觀的缺失很容易導致一些高管指使或強迫會計人員利用公允價值操縱利潤、粉飾報表。同時，會計人員也可能主動對用公允價值計量的資產進行虛假評估。因此，現在的會計人員面臨著道德與技術的雙重考驗。就公允價值而言，采用現行市價要求會計人員能夠及時收集和應用交易市場的市價，熟練估價技術，熟悉理財學知識，經過綜合分析、判斷，才能熟練地操作。同時，會計人員還應具備計算機方面的技能，以擺脫復雜的計算，減少人工計算的失誤，提高精度。客觀地講，目前我國會計人員的素質離這一要求尚有差距。

4.缺乏相應的監管機制。

（1）缺乏有效的法律監督。建立一套維護正常經濟秩序和各方面經濟利益的法律體系是非常重要的，然而在在這方面我國還有所欠缺。主要是沒有明晰法律責任，處罰及處分的力度不夠，相關制度不完善等方面。這使得在運用公允價值時強烈的主觀隨意性阻礙了會計信息的真實性，為公允價值廣泛運用增加了難度。

（2）缺乏有效的社會監督。由于國際上非常有名的四大會計師事務所紛紛入駐我國，使得各會計師事務所競爭更加激烈，為尋求自身理利益發展，一些事務所未能嚴格執行經濟監督的職能。另外，我國注冊會計師事業的發展并不理想，內部主要是因為總體起點低，基礎不高，人員青黃不接，業務水平不高。外部主要原因是一些地方政府、企業管理部門的利益需要，對事務所進行干預和誘導，嚴重影響了注冊會計師的公正性。進一步減弱了事務所的監督效果。

三、完善公允價值在我國房地產企業運用的對策

1.確定合理的估值方法。

在公允價值計量中，估值技術的運用最需技術性和職業判斷的。因此，估值技術的運用也被認為是公允價值計量中公認的重點與難點。SFAS No.157指出，公允價值的評估技術有三大類，市場法、收益法和成本法。在實際估價中所使用的方法均可以歸為這三類中的某一類。我們所要確定的就是了解每一類估值方法，連帶他們的估計和假設。這樣才能在房地產估價中靈活運用。因此，企業對投資性房地產進行估價時，應該根據投資性房地產所處的具體環境，選擇適當合理的估值方法。

2.改善房地產市場環境，逐步采用公允價值。

公允價值在房地產行業中的廣泛運用，必須依賴若干重要的外部條件。首先，應加快推進投資性房地產行業的市場化水平，加強投資性房地產行業的透明度和公平性，不斷完善生產要素市場、資本市場和商品市場。其次，強化法制，加強監督。市場化條件下，法律的規范和監督，可以有效提高資源交易雙方的效率。反之，如果法制不健全，交易成本將提高，從而阻礙交易順利進行。第三，發展中介，加強監管。事實上，在缺乏必要資料的情況下，要找到所有要素資源的合適的參考價格是很困難的，此時就需要借助價值評估中介機構的支持才能保證交易的公平與合理。因而，我們迫切地需要發展價值評估中介機構，重視資產評估師行業的發展，與此同時依據法律法規，建立合理有效的監督體系，保證中介機構的獨立性，保證價值評估程序和報告的公平性。第四，促進金融產品價格市場化，但我們應該借鑒美國次貸危機的慘痛教訓，在保證各種金融衍生品市場價格不受干擾的同時，對其進行合理有效的引導，避免公允價值的運用偏離軌道。

3.建立評估公允價值的政策和程序。

首先，應加大力度培養高水平、高素質專業評估人才。一方面，要嚴格把關資產評估師考試，資產評估師是資產評估隊伍的主力軍，是公允價值程序的直接參與者，資產評估師的道德素質和專業水平會直接影響到公允價值的獨立性和公平性；另一方面，應該每年抓好對資產評估行業的后續教育工作，強化風險意識，提高警惕性，從思想上保證資產評估的公允性。

其次，應規范資產評估程序，加強監管。一方面，我們應該從法律的角度重視對資產評估行業監管，并應依據相關法律法規制定更加嚴密的從業準則和規定，強化風險意識，加大違規懲處力度，規范資產評估程序，使資產評估師在執業時有法可依；另一方面，應不斷提高監管部門的監管水平和道德水平，加大違規操作成本，引入社會監督，形成多元的監督網絡，從而創建一個誠信公正的執業環境，為公允價值的應用創造良好的條件。

4.加強教育，提高評估計員素質。

財務人員的職業判斷能力在公允價值的實務操作中具有重要的作用，是公允價值能夠得到合理有效運用的保證。首先，應加強法律意識，提升職業道德。財務人員應該不斷更新法律法規知識，強化法制教育，在從業過程中堅決抵制違法違規行為，保證所有會計行為都符合國家法律法規，嚴格按照會計制度的相關規定處理會計業務；同時，財務人員應加強誠信教育，保持職業操守，務實求真，廉潔自律，不斷提升自身道德水平，從根本上杜絕虛假現象。其次，應加強業務培訓，提高職業技能。會計人員熟練的職業能力、敏銳的判斷能力對提高會計信息質量有著重要的作用。市場越繁榮，交易越復雜，要對復雜的交易事項進行確認、計量、報告，客觀上要求會計人員要有較高的職業素質和對復雜問題做出正確判斷的能力，從而減少會計信息失真和對公允價值判斷的誤差。因此，不斷加大教育投入，培養具有公允價值觀念，懂理論會實務，職業道德高尚的會計人員是公允價值得以全面使用的必備條件，也是降低公允價值計量成本，應用公允價值的需要。

5.建立公允價值審計制度。

會計自存在以來就與審計相輔相成，密不可分，審計的完善和發展直接影響著會計執行的好壞。由于公允價值計量會涉及主觀因素，因此，加強審計工作力度將有利于防范會計人員舞弊。由于目前公允價值的可靠性問題仍然存在，對審計的沖擊也會很大。對財務報表中的公允價值部分的審計是審計人員的重點，盡量規避審計風險。

首先，應該完善會計師事務所的體制改革，制定執業自律準則，全面提高注冊會計師的職業素質和職業道德。在會計報表中關于公允價值計量和披露部分，審計人員應當就其是否符合會計準則作出合理評估。對會計報表中重要項目的公允價值審計時，審計人員不可完全依賴專家或者管理部門的評估意見，而應當重新對其進行估價。在重新估價時，為使公允價值更具公平公正性，審計人員應采用與專家或管理部門不同的估價方法，并依據不同的假設和估計。

其次，應借鑒國外注冊會計師行業的管理經驗，建立注冊會計師懲戒制度。在我國，應盡快出臺《注冊會計師懲戒制度》，成立注冊會計師懲戒委員會。當注冊會計師出具不真實審計意見時，可以對其進行懲戒，并承擔法律后果。只有這樣才能確保以公允價值計量為基礎的企業會計信息的質量。

（作者單位：中鐵大橋局集團第五工程有限公司）