中國房地產行業發展現狀及未來發展趨勢

王振華

[摘 要]本文從中國宏觀經濟發展狀況、人口狀況和國家政策的現狀出發，詳細的分析了它們與房地產行業發展的關系，在此基礎上概況出了中國房地產行業的發展現狀。同時，從宏觀經濟、城市化和社會保障房方面入手，給出了中國房地產行業未來的發展趨勢。

[關鍵詞]房地產；現狀；未來；趨勢

[中圖分類號]F123 [文獻標識碼]A [文章編號]1005-6432（2012）45-0062-04

1 中國房地產行業發展現狀

1.1 宏觀經濟發展與房地產業

1.1.1 人均GDP與房地產發展階段

聯合國對一些發達國家房地產市場發展的研究表明，發達國家在經濟起飛期都存在一個房地產快速增長期，時間為20～30年。中國人均GDP在1998年達到821美元，當時正值中國住房貨幣化改革實行，房地產業開始進入市場化運作階段，也就是真正的房地產業起步階段；2003年人均GDP接近1300美元，房地產開發投資也進入快速發展階段。目前房地產正處于1300～8000美元階段，正是發達國家所經歷的房地產業高速發展期。近10年來，中國人均GDP年增長進度一直保持在10%以上，根據國務院發展研究中心預測，2010—2020年經濟增長相對“十一五”期間有所放緩，但仍將保持在7%左右。預計2030年左右中國人均GDP將達到8000美元，也就是說，中國房地產業仍將保持15～20年的快速發展。

1.1.2GDP與房地產發展吻合度

在經歷1998、1999年的低谷后，國內經濟在2000年開始復蘇，2003年時已經走出萎縮，當年GDP同比增長10%，2008年進一步上升到18%，2009年稍有回落，然而仍然保持8%的增長率，顯示出國內經濟正處于經濟高漲階段。房地產開發投資自1997年后同樣逐年遞增，房地產開發投資額占GDP的比重由1986年的1%增加到2007年的14.5%，根據國際經驗，房地產投資占GDP比重的合理范圍在10%～14%，中國目前房地產投資水平在較為合理的區間。通過相關性計算可知，1986—2009年，房地產開發投資額與GDP的相關度高達0.974，與固定資產投資的相關度達到0.997，房地產投資與GDP的增長有較高的關聯性。在未來中國GDP保持穩步快速的增長的同時，與GDP高度相關的房地產投資也將保持長久的平穩快速發展。1.1.3 居民收入與支付能力

房價收入比可以大致反映居民購買住房的支付能力。在正常居民收入增長及房價增長下，房價收入比呈現平穩變動。通過圖3可以看出，中國平均房價收入比變動五個階段特征：第一階段是1991—1993年，房價收入較快增

長并處于較高水平；第二階段是1994—1996年，1994年大幅下降后，進入平穩上升階段；第三階段是1997—2003年，1997年大幅提高后進入較為平穩階段；第四階段是2004—2006年，為快速上升階段。2004—2006年，每戶住房總價快速上升，而每戶家庭總收入的增速相對平穩，二者的增速差迅速擴大，結果導致了房價收入比的快速上升。2008—2009年平均房價收入比有所下降，2009年降至7.41，但仍高于2006年之前的水平，可見降幅較為平緩。從國際比較來看，目前中國居民購房能力要明顯低于國際水平。中國當前的平均房價收入比是較低的，低于6.4～8.4的國際平均水平。

1.1.4 居民收入與住房水平

隨著中國總體經濟的持續快速發展，城鎮居民家庭收入也增長較快，2007年城鎮居民人均可支配收入17175元，同比增長8.8%，十年來年均增長率達到10.58%。隨著中國城鎮居民人均可支配收入的增加，居民的住房狀況也不斷改善，人均住房面積從1998年的18.7平方米上升到2007年的28.2平方米，年均增長率達到4.7%。根據世界銀行2004年的世界各國人均住宅使用面積的統計資料看出，中國城市的住房面積略高于中等收入國家，但與發達國家相比，仍有較大的差距。

1.2 人口因素與房地產業

1.2.1 城市化水平

1996年以后，中國在加速城市發展的戰略決策和重塑工業化模式的大背景下，城市化進入了高速發展階段，在1996—2009年的14年間，城市人口由3.7億上升到6.2億，提高了67.6%，年均增長達到了4.8%。城市化率從30.48%提高到46.59%，提高了16.11個百分點，年均上漲1.15個百分點。按照發達國家的發展經驗，當一個國家城市化率達到30%時，整個城市化將面臨一個起飛階段，而從30%到70%時，將進入一個高速發展的階段。城市化進程的加速，必然要發展作為城市基本功能要素及市民居住必需的房地產業。

1.2.2 家庭規模與結構

中國人口的家庭規模正在不斷小型化，家庭類型也日益核心化，三口之家及二人世界已經逐漸成為中國家庭戶的主要形式。家庭規模的變化明顯，將主要產生兩方面的影響：一方面是住房總套數增加，大家庭變成小家庭，人口數量一定的情況下，住房需求的總套數增加；另一方面將在很大程度上影響住房需求結構，小規模家庭結構的快速增長，有可能會對未來住房供給結構和占有性質帶來深遠的影響，它會推動小戶型需求和租賃的需求。

1.2.3 年齡結構

中國人口年齡結構和變化趨勢表明在未來十年內仍將繼續保持旺盛的住房需求。中國在1962—1972年期間曾出現過一波生育高峰期，人口出生率超過30%，對應其子女年齡在1982—1992年又出現一個生育高峰，自然生育率19.7%～23.3%。按照25年后這部分人口進入家庭形成期的一般規律，中國約在2007—2017年期間將會出現一波新家庭高峰，這可能會引起兩類住房需求，一是新家庭獨立購買或租賃住房，二是限于支付能力而先與其下一代共同完成改善性升級，此后再隨著新家庭收入的增長而分戶。

1.3 國家政策與房地產業

1.3.1 保障性住房政策

2007年8月，國務院發布《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，提出了住房保障制度目標和框架。其核心內容是要“加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系”。今后一段時間，保障性住房將成為中國住房供給中發展的重點，住房供應結構將改變原來單一商品房供給體系，將會形成針對不同收入水平下的分層次的住房供應體系，以滿足不同居民的購房需求。

對于中國，從短期來看，目前保障性住房的投入相對很小，短期增加的供應有限，受益者是原本就不參與商品房市場的低收入人群，房價上漲的推動力基本不受影響；同時，房地產業一直以來都是政府財政收入的重要部分，短期內減少財政收入增加支出，執行上存在很大困難，今后保障性住房建設能否按照規劃執行就要看政府的決心及其財政投入；中長期來看，國家政策上規定“保障住房建設用地占總土地供應70%”、信貸、稅收等政策，明確了國家對于房地產業的產業方向，從源頭上引導保障性住房的建設，未來保障性住房力度將持續加大，對市場的影響會逐漸顯現，結構性的調整將引起行業主體的變化，商品房市場份額將減少，商品房利潤率將會因保障性住房的影響而回落。

1.3.2 物業稅

國稅總局相關人員表明中國將積極穩步推行物業稅，目前已經在上海和重慶兩地開始積極推行。從國際范圍來看，房地產的保有環節稅是發達國家地方財政收入的主要來源之一，開征物業稅符合國際潮流。

如果開征“物業稅”則將徹底改變商品房價格內所包含的稅費構成，將原有由開發商繳納的稅費分期由政府通過物業稅收取，均攤到房屋的保有階段。如此一來，開發商不必集中將如此多的稅費一次性繳納，開發成本必將大幅度下降，商品房價格也將下降。

開征物業稅直接增加了需求方持有房地產的成本，對投資和投機性需求的抑制作用較大。“物業稅”是以房屋價值為稅基的，是隨著房屋市值變化而改變的。房屋價值如果提升了，則購房者在持有環節中將背負重稅，若是用于投資用途的，出租的費用趕不上繳納的稅費，投資回報期大大延長，商品房的投資價值幾乎失去，市場上購買房產用于投資的人群將大大減少。

1.3.3 新政策對市場的影響

2011年1月國務院發布“關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知”，提出“明確房價控制目標、更大范圍更加嚴厲的限購政策”等一系列政策。此次調控政策密度、嚴厲程度超出市場預期，特別是明確提出“房價控制目標”，加上限購措施的大力度、大范圍執行，將大大改變參與各方預期，特別是購房者（包括投資者）對未來房價上漲的預期將因此得到顯著抑制。另外，二套房首付提高、營業稅征收從嚴、加息等政策也將大大增加購房者的資金成本和未來的交易成本，也將增加投資性購房的獲利風險，抑制投資投機性需求的釋放。一系列政策將對市場需求產生顯著影響，特別是對大中城市和更多可能實行限購政策的城市，市場需求將得到顯著抑制，短期內市場量價調整不可避免，長期來看，房產稅配套改革逐步進行，市場短期的調整和陣痛有利于市場長期健康、穩定發展。

2 房地產市場發展趨勢分析

從宏觀經濟上看，中國人均GDP超過2000美元，長期內房地產業正處于快速發展的起步階段。居民的消費能力大大提高，消費結構也會變化，這種消費結構的變化主要體現在居民對汽車和住宅這類代表著資產和財富的商品需求的快速增長上。中國宏觀經濟正處于快速增長階段，房地產投資在其中起著重要的貢獻作用，國外經濟發展歷程也證明，國民經濟中房地產業的貢獻是必需的而且是穩定的。

同時，中國人口的城市化正處于加速階段，城市人口購買能力不斷提高，住房的有效需求增加。家庭規模的小型化、家庭世代的降低、消費觀念的轉變、個性化需求的增加都將逐步影響到住房需求結構，小戶型住宅將成為住宅市場中重要的組成部分。

國家的宏觀調控政策使房地產行業外部環境發生變化，貨幣的緊縮使得企業不得不承擔巨大的資金壓力，開發企業將比以往更加注重融資能力。在資金壓力及金融風險下，很有可能會出現新的融資渠道，房地產企業的融資手段會呈現出多樣化和專業化。由此融資能力所帶來的強弱分化將使行業整合進一步展開，各種資源向營運效率較高的企業集中。

保障性住房政策將是最為重要、影響最為深遠的產業政策。中國房地產將向保障性住房傾斜，保障性住房將成為多層次住房供給體系的重要組成部分，結構性的調整過程將主要通過土地、信貸和稅收政策逐步調整實現，短期內由于市場供應量有限，對整個房地產市場影響有限；中長期看，結構調整無法避免，行業利潤率將回落到合理水平，開發企業也將更多涉足保障性住房開發。

目前中國房地產處于行業快速發展階段，短期內由于新政策影響，市場不可避免出現調整。在土地、資金、市場觀望的壓力之下，行業內部不斷調整和變革，市場將會更加規范，遠期來看市場擁有穩定的需求。