關于房地產開發公司財務風險的探討

林秋桂

［摘 要］房地產一直是處于風口浪尖的行業,經歷了高成長的發展階段之后,隨之而來的是嚴厲的調控措施,這使房地產公司的日子變得艱難起來。此時,依據房地產企業運作特點分析其財務風險和應對策略,對該行業的發展具有重大意義。本文將先后分析房地產企業的財務特點和面臨的風險,并提出應對其財務風險的控制模式,希望對該行業的發展有促進作用。

［關鍵詞］房地產公司；財務風險；控制模式；資產結構

［中圖分類號］F275［文獻標識碼］A［文章編號］1005-6432（2012）31-0092-02

1 房地產企業財務風險所具備的特征

第一,較低的資金周轉率。房產企業的項目開發先后分為四個環節：征地、土地開發、房屋開發、竣工銷售和物業。這四個環節每個都需要消耗大量資金,而只有擁有預售許可的房地產企業才能在第三環節實施預售,從而回收部分資金。此外,房產價值大的固有特點使大多數購房者都會選擇分期付款的方式,這又減緩了資金回收的速度,很多企業的資金回收期甚至長達十至二十年,這使眾多企業面臨不可小覷的籌資壓力。

第二,過度使用財務杠桿。房地產企業常常選用貸款的方式來滿足大量的房地產開發的資金需求,其直接后果是財務杠桿的過度使用和高企的資產負債率。財務杠桿實際上是一柄雙刃劍：其好處在于公司在自由資本少的情況下,掌握大量可支配資金；其壞處在于更大的流動風險會隨著高企的財務杠桿而產生,很容易為企業帶來強大的還款壓力,為股東權益的收益率帶來不穩定性。

第三,不匹配的資產期限。大部分房地產企業的業務經營主要依靠舉債實現,這種經營模式要求公司有很高的變現能力,公司的自有資產必須與其借款量相互匹配,不然很容易將公司置于資金短缺的風險之中。存貨是房地產企業的主要流動資產,其種類分為開發產品和非開發產品,進一步細分的話可以將房地產開發產品分為擬開發土地、在建開發產品、已完工商品住宅和出租開發產品,非開發產品則涵蓋了原材料、庫存商品和低值易耗品。例如萬科的年報顯示其2008年的存貨占流動資產的76%。流動性差、不易變現是此行業存貨的主要特點,這致使流動負債和流動資產的匹配度較低,償債壓力很大。

第四,不均衡的現金流入期限。公司正常經營的重要保障是良好的現金流,但每年不穩定的現金存在于很多上市的房地產企業之中?，F金流不穩定的原因之一是很多房地產企業利用預售來獲得提前流入的資金量,而忽略了各個項目銷售期和預售期的匹配,從而導致一年高一年低的主營業務現金流。原因之二是公司投資收益的現金流也存在不均衡現象,現金冗余和短期償債風險會隨著現金流入量的改變而交替出現,在長期運營中,現金利息涵蓋比例無法得到保證。

第五,較弱的項目調整能力。幾年,甚至長達幾十年的開發周期使得許多項目投資巨大,具有較長的管理周期,這不利于房地產項目實施計劃的及時調整,資金一旦被投放到項目之中便會加大現金流出。很多不確定因素都存在于長期的開發周期之中,一旦某一因素導致項目被迫停止,現金流產生的可能便會降低,無法收回已投入的資金,公司的日常經營便會受到阻礙。

第六,房地產企業發展的關鍵來自于土地儲備。近些年來,土地增值便成為了驅動房地產企業利潤水平提升的主要動力。在沒有發生大變化的市場之中,公司是否獲得利潤的根源在于取得土地的能力,因此一家房地產企業的競爭力體現在土地儲備量之上,房地產公司市值的主要考量因素便成為了其擁有土地的數量及質量。

2 房地產公司在財務風險管理中存在的問題

第一,過高的資產負債率。規模巨大的投資是房地產公司項目的主要特征,其自有資本很難一次性應付如此巨額的資本需求,在這種情況下,很多房地產公司都會轉向銀行尋求貸款支援,巨額貸款在幫助房地產公司渡過難關的同時也增加了其債務償還的風險,一個負債率過高、財務風險過大的房地產行業便由此誕生。

第二,較差的資產流動性致使房地產行業出現較大的償債壓力。由于房地產存貨是房地產公司的主要流動資產,這些存貨的變現能力差、變現周期長,而大部分房地產企業都有很多期限長短不一的債務需要償還。公司也許可以利用長期銷售來償還對應的長期債務,但是卻很難在較短的時間內籌集到需要的資金去應付短期債務,這種極易出現的短期資金短缺給房地產公司帶來了很大的財務風險。

第三,“圈地”現象嚴重。房地產項目開發的主要生產資源就是土地,土地的數量和質量對公司在市場和行業中的表現有著直接而重大的影響。也正是如此,“圈地”現象在房地產行業中極為嚴重,其機會成本嚴重影響了資金的利用效率,在算清土地增值稅后,高額的稅收補繳政策將會打擊一直被房地產公司奉行的“低價拿地”策略。

第四,房地產公司主營業務的贏利能力正在被多元化的盲目投資侵蝕。多元化投資一直被我國房地產公司視作防止企業出現財務危機的主要策略,但是很多公司在對自身條件、狀態和投資行業狀況缺乏充分研究和部署的情況下,便做出不成熟的多元化投資行為,這種盲目行為不僅不能夠為公司帶來足額的利潤和必要的保護作用,還很可能拖累公司現有的主營業務,抵消其主營業務的贏利,為房地產業務的發展帶來很多財務管理上的麻煩。

第五,很多公司都存在不完善的公司管理結構。我國房地產企業內部管理結構的完善基本停留在形式上,在實際運用過程中則缺乏實效性,監管體系更是處于極為危險的真空狀態。一系列不必要的管理問題也會由此產生,例如公司管理層很難完全以公司的利益為出發點來作出最適合公司發展的決策。

3 財務風險的防范

3.1 防范財務風險的主要手段

(1)分散法。顧名思義,企業可以通過經營方式的改變來分散現有風險。一方面,房地產開發企業可以聯合其他企業一起開發資金需求量大、投資項目風險大的項目,這樣可以在降低企業財務風險的前提下促進企業的發展；另一方面,企業可以將現有資金投資于種類不同的項目,防止某一滯銷項目拖累整個企業的經營,實現投資多元化,也能夠在一定程度上規避風險。

(2)轉移法。風險轉移就是將企業可能面對的風險轉嫁到企業外部的第三方,從而降低風險對房地產企業的威脅。轉嫁風險的方法有很多,企業應該根據自身情況而定。例如,企業可以利用購買保險的方法,將風險轉嫁給保險公司；如果企業是通過發行股票或者債券的方式融資,可以選用包銷,從而順利降低風險；企業還可以將長期閑置的資產租賃給其他企業,賺取租金,降低財務成本。

(3)降低法。直接降低房地產開發企業經營風險的首要方法,就是建立完備的風險控制系統,企業應該設立專門的人員或者部門對企業的財務流程做出監督,隨時發現風險并報告風險,爭取將財務風險扼殺在萌芽狀態。也許這會暫時加大企業的經營成本,但可以在長期中降低經營風險。同時,監控系統提出的反饋意見有利于企業經營結構的優化,提高運作效率,也有利于直接降低財務成本和財務風險。

(4)回避法。房地產開發企業在選擇投資方案時,應該對每個方案的投資收益、風險水平作出全面性的評估,在投資收益水平相同的方案中選擇財務風險最小的,以此實現規避財務風險的目的。

3.2 構建財務風險的控制模式

房地產企業應該在建設財務風險識別模型的基礎上,注重觀察日常的財務指標,結合日常觀察和重點觀察的內容,做出及時有效的財務風險控制,從而將財務風險帶來的潛在損失降到最低。

首先,要注意控制償債風險。償債風險指的是由于企業不能償還各項債務而遭遇的財務風險。根據上文對房地產企業財務風險管理所作出的特點總結,很容易發現高負債率使得房地產行業面臨著巨大的償債風險,利用資金結構的合理安排來降低房地產企業的償債風險具有重大的實際意義。為此應從兩個方面入手：其一,債務與權益的比例應該以經濟形勢、融資環境、企業規模和未來發展情況為依據,與此同時還要將投資額的大小和開發營銷存在的不確定性因素納入考慮范圍；其二,債務期限結構的搭配要依據房地產周期的特點進行,在以“長期債務為主,輔以短期債務”的同時運用擔保貸款等回籠資金,使資本結構得以改善,緩解籌資壓力。

其次,要善于控制營運風險。銷售收款計劃的有效實施對企業的營運風險控制大有裨益,房地產公司能否實現資產的順利變現,其關鍵在于是否能按既定的速度在項目開發的四個環節中實現銷售目標。一般情況是房地產公司資產變現的能力隨著銷售期的延長而降低,在發生滯銷時,應該針對分期付款的情況制訂有效的收款計劃,從而使公司在既定的時間內穩步實現資產變現。此外,要在日常經營活動中注意資產結構的合理配比,資產結構反映了企業內部各種資產的相互比例關系,例如總資產和短期資產、長期資產、對外投資之間的比率關系。如果企業在日常運作過程中不能使各項目之間的資產配比保持在合理的水平上,很可能在項目開發的高峰期出現資金周轉不靈或是在開發的清淡期出現資金閑置等現象,帶來極大的財務風險。即使流動資產比例較高是房地產行業的重要特點,但房屋建筑等畢竟是不易變現的,所以房地產企業應該注意通過資產配比來提高流動資產的周轉率。

最后,要狠抓內部管理控制。內部管理控制應從內部控制環境的改善入手,植入科學的管理思想,強化董事會運作的獨立性,實施先進的人力資源管理方案,通過嚴格執行職務晉升和工資評級等激勵政策來提高員工的工作熱情。企業應根據國家出臺的內部控制標準體系來建立并完善風險的預測、評估、控制和約束機制,從而降低企業的風險。此外,內部監督體系的完善也至關重要,這就涉及如何設置內部審計機構的問題,應該把財務控制和內部審計有效地結合起來,從而形成良好的制衡機制,強化企業的風險管理模式?？梢詫ⅹ毩⒍陆M成的審計小組設置在董事會下,將審計機構設置在經營管理系統之中并實施“雙向負責”和“雙向報告”制度,即審計機構開展的審計業務需及時向審計小組報告并接受監督指導。

參考文獻：

［1］龐海峰.房地產公司財務風險成因與治理［J］.現代審計與會計,2011(12).

［2］金鑫.芻議房地產公司財務風險的防范［J］.東方企業文化,2007(5).