關于發(fā)展我國旅游房地產(chǎn)的思考

宿愷 劉永鋒 程莉莉

［摘 要］隨著我國經(jīng)濟實力的增強,人們生活水平的不斷提高,旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展,越來越多的人對健康、養(yǎng)老、旅游、度假、投資有了更高的需求。旅游房地產(chǎn)逐漸成為新的投資熱點，甚至是經(jīng)濟增長的新支撐,但是目前我國旅游房地產(chǎn)市場尚不完善,我國旅游房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀還存在諸多問題,因此深入開展旅游房地產(chǎn)研究具有重要的理論和現(xiàn)實意義。本文通過對旅游房地產(chǎn)的當前發(fā)展現(xiàn)狀與存在的問題進行研究和探討,并形成了相應發(fā)展建議,以期通過本文的闡述對我國旅游房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供參考。

［關鍵詞］旅游；房地產(chǎn)；旅游房地產(chǎn)

［中圖分類號］F293［文獻標識碼］A［文章編號］1005-6432（2012）22-0019-02

1 我國的旅游房地產(chǎn)前景廣闊

旅游房地產(chǎn)是指以旅游區(qū)域的景觀、生態(tài)、文脈及人氣資源為開發(fā)契機,以休閑度假村、旅游景區(qū)主體休閑公園、旅游(休閑)運動村、產(chǎn)權酒店、分時度假酒店、高爾夫度假村、景區(qū)住宅(風格別墅)、民俗度假村、國際休閑度假中心等方式開發(fā)的旅游置業(yè)項目。旅游房地產(chǎn)因其具有優(yōu)越的環(huán)境和居住空間的休閑性、舒適性及功能方面的實用性,在我國有著巨大的發(fā)展空間和廣闊的發(fā)展前景。支持因素主要有：

1.1 地區(qū)經(jīng)濟快速增長

首先,1994 年至今,我國旅游業(yè)保持著良好的增長勢頭,國內旅游人數(shù)和國內旅游者總花費分別以年均20%、9%的速度增長,國內旅游者總花費與國內生產(chǎn)總值呈明顯的正相關關系。其次,家庭收入快速增長和休假制度改革使日益增長的度假旅游需求成為旅游房地產(chǎn)開發(fā)的潛在商機,部分群體有需求也有能力購買旅游房地產(chǎn)的部分產(chǎn)權或使用權。再次,“珠三角”、“長三角”、“渤海灣”、“北部灣”以及大都市“一小時經(jīng)濟圈”等中心城市的經(jīng)濟擴散效應帶動了區(qū)域旅游房地產(chǎn)的快速發(fā)展。

1.2 國家政策的支持

從國家政策上,黨中央、國務院及各級政府,相繼出臺了刺激和拉動旅游及相關產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新政策,全國許多地方將旅游業(yè)、休閑度假業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)、重點產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的龍頭加以扶持,這就為我國旅游房地產(chǎn)的發(fā)展提供了一個廣闊發(fā)展的平臺,這是我國旅游房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的堅實基礎和動力保證。2009年頒發(fā)的《關于加快發(fā)展旅游業(yè)的意見》（國發(fā)〔2009〕41號確定）旅游業(yè)是中國戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè),將旅游業(yè)的產(chǎn)業(yè)地位提到了前所未有的高度。由于度假旅游者可以促進旅游地餐飲業(yè)、酒店業(yè)及休閑娛樂業(yè)的發(fā)展,旅游房地產(chǎn)還能帶動周邊地產(chǎn)升值,因此,地方政府紛紛加大政策支持力度,努力提高景區(qū)知名度、打造城市品牌、加強城市基礎設施和旅游服務建設等,為旅游房地產(chǎn)的迅速發(fā)展提供堅實基礎和動力保證。

1.3 市場潛力巨大

據(jù)國家統(tǒng)計局顯示,2010全年國內出游人數(shù)達21.0億人次,比上年增長10.6%；國內旅游收入12580億元,增長23.5%。入境旅游人數(shù)13376萬人次,增長5.8%。然而,另據(jù)國家旅游局調查,伴隨旅游業(yè)收入不斷增長的同時,酒店業(yè)淡、旺兩季的供需不平衡現(xiàn)象。旅游旺季到來時,各大小酒店供不應求,人滿為患,住宿價格居高不下；當?shù)緛砼R時,大量客房積壓,酒店資源不能充分利用。發(fā)展旅游房地產(chǎn),特別是利用產(chǎn)權酒店、時權酒店形式,將可有效解決這一問題。

1.4 消費觀念的改變、經(jīng)濟的全球化促進旅游房地產(chǎn)發(fā)展隨著經(jīng)濟發(fā)展,人民生活水平的提高,越來越多的人摒棄了過去那種單純以觀光為目的的旅游形式,轉而追求高質量的休閑和享受,度假休閑式旅游開始逐漸取代過去走馬觀花式的旅游。到風景秀麗的地方小住,或到度假區(qū)修身養(yǎng)性都成為都市人時尚和精神追求的主流。這種旅游觀念的改變?yōu)槁糜畏康禺a(chǎn)的發(fā)展創(chuàng)造了條件。從全球角度考慮,經(jīng)濟全球化加速了國際旅游的發(fā)展,越來越多的入境旅游的外國游客也將逐漸成為我國旅游房地產(chǎn)的消費群體,對我國旅游房地產(chǎn)及經(jīng)濟的發(fā)展也將起到一定的作用。

1.5 交通條件日漸成熟

我國的城市基礎設施尤其是高速公路的發(fā)展達到了一定的完善程度,城際間的交通網(wǎng)絡化、公交化發(fā)展迅速。從城市基礎設施尤其是高速路的發(fā)展來看,大中城市路網(wǎng)系統(tǒng)發(fā)展迅速,從人均汽車的擁有量的比例也是迅速增大,有利于人們打破空間的束縛,有力地促進了旅游房地產(chǎn)的發(fā)展。

2 我國旅游房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀

2.1 市場運營初露端倪

對于當前的旅游房地產(chǎn)市場來說,無論需求還是供給都十分活躍,大量地產(chǎn)商涌入,越來越多的有實力的公司開始涉足旅游房地產(chǎn)領域,除了首創(chuàng)、中信、中旅、華僑城等國外和港臺比較有實力的公司之外,也包括萬科、中南、寶龍、宏遠、順馳等國內具有實力的公司?，F(xiàn)在旅游房地產(chǎn)企業(yè)在旅游消費市場全面推展開來,得到了社會各界的關注,認知度越來越高。在眾多房地產(chǎn)投資的主體帶動下,旅游房地產(chǎn)正蓬勃發(fā)展。

2.2 存在的問題不可忽視

2.2.1 專業(yè)人才缺乏

旅游房地產(chǎn)是一個橫跨很多領域的新興產(chǎn)業(yè),要求從業(yè)人員有較高的素質。從業(yè)人員不僅需要具備旅游管理、酒店經(jīng)營、市場營銷等專業(yè)技能,同時還要具備房地產(chǎn)業(yè)運作方式及網(wǎng)絡技術等相關知識,但是目前市場上從事房地產(chǎn)相關工作的人員通常都缺乏綜合的專業(yè)能力,許多從事旅游房地產(chǎn)的工作人員或者是原先旅游業(yè)從業(yè)人員,或者是從房地產(chǎn)業(yè)轉行過來的,通常都缺乏綜合的專業(yè)能力,思維仍舊停留在普通的地產(chǎn)創(chuàng)意當中。高素質綜合型人才的短缺成為制約旅游房地產(chǎn)發(fā)展的一個軟肋。

2.2.2 旅游房地產(chǎn)政策法規(guī)不健全

雖然我國的旅游房地產(chǎn)近幾年發(fā)展很快,但作為一個新興的行業(yè),相關法律法規(guī)還不完善,導致了一系列問題的產(chǎn)生。加之房地產(chǎn)股票、債券市場又發(fā)展緩慢,舉步維艱,這就勢必會增加金融機構的風險,一旦房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)泡沫或衰退,不僅影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展,甚至會影響到整個國民經(jīng)濟的建設和發(fā)展。此外，我國目前存在的一些法律法規(guī)也限制了旅游房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

2.2.3 缺乏文化品位,開發(fā)無序

一些開發(fā)商在房地產(chǎn)開發(fā)過程中,為了使旅游者獲得較好的觀景點和視角,不顧環(huán)境、條件,隨意開辟景點,房地產(chǎn)項目貪大求洋、缺乏個性、趨同化現(xiàn)象嚴重,造成景區(qū)總體視覺效果的下降,而且過分的強調了商業(yè)氣息,破壞了景區(qū)原本的意境和韻味,從而也造成資源的巨大浪費。

2.2.4 經(jīng)營模式單一,缺乏創(chuàng)新

我國的旅游房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)模式普遍過于傳統(tǒng)和呆板,除了項目單純照搬沒有創(chuàng)新外,在經(jīng)營操作上也普遍采用單一的旅游風景式,不能形成自有穩(wěn)定的消費群體,難以形成一個整體的營銷網(wǎng)絡。

3 相應的措施和建議

3.1 重視人力資源的培訓

大力加強對人力資源的培訓,對現(xiàn)有旅游房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的從業(yè)人員、相關旅游企業(yè)的從業(yè)人員(旅行社、度假村、旅游飯店、旅游景區(qū))進行旅游房地產(chǎn)綜合知識的培訓。對房地產(chǎn)從業(yè)人員來說,要加強對旅游業(yè)、娛樂業(yè)等休閑產(chǎn)業(yè)相關知識的學習,彌補專業(yè)知識的不足。對旅游業(yè)從業(yè)人員來說,要加強對涉及房地產(chǎn)開發(fā)相關知識的學習和了解,熟悉房地產(chǎn)項目的運作程序和運作規(guī)律,以便更好的做好工作。在大中專院校的房地產(chǎn)專業(yè)或旅游專業(yè)開設旅游房地產(chǎn)課程,可作為學生的必修課或選修課程,培養(yǎng)旅游房地產(chǎn)的專門人才一,為青島的旅游房地產(chǎn)發(fā)展提供綜合性的人才。

3.2 制定相關的法規(guī),促進旅游房地產(chǎn)的發(fā)展

借鑒國外的法律規(guī)章,結合我國實際制定出旅游房地產(chǎn)方面的法律規(guī)范,完善帶薪休假制度,調節(jié)淡旺季旅游客流的不平衡現(xiàn)象。制定相關地方性法規(guī),使各企事業(yè)單位應結合具體條件進一步推開實行帶薪休假制度,并聯(lián)系單位實際情況,由個人自主選擇休假時間,這樣可避免旅游度假消費的過度集中,使得旅游房地產(chǎn)一年四季得到重復的利用。同時,旅游、土地、建筑等相關部門應加大執(zhí)法力度,加強監(jiān)督管理,對損害投資者利益的經(jīng)營者堅決給予法律制裁,以營造一個公平公正的法治環(huán)境,使旅游房地產(chǎn)健康、快速地發(fā)展。

3.3 深化文化定位,提升項目品位

在文化定位中應做傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代文化的融合、民族文化與時常文化的融合、地域文化與世界文化的融合、藝術文化與科技文化、生態(tài)文化的融合。嚴格執(zhí)行國家相關政策,用先進文化引領旅游可持續(xù)發(fā)展,控制奢侈性項目建設。在一定旅游大區(qū)域內統(tǒng)籌規(guī)劃,打破行政區(qū)劃的限制,合理布局,均衡布點,既著眼當前,又立足長遠,將旅游房地產(chǎn)的開發(fā)效益與旅游景區(qū)生態(tài)環(huán)境保護、文化生態(tài)優(yōu)化、發(fā)掘旅游資源、打造拳頭品牌相結合,實現(xiàn)經(jīng)濟效益與社會效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一。

3.4 創(chuàng)新營銷模式

全面利用電視、廣播、報紙、戶外廣告、宣傳牌等媒介的宣傳作用,并不斷進行技術創(chuàng)新,向國際潮流靠攏,打造品牌銷售。在滿足政府規(guī)劃要求的前提下,盡量開發(fā)出更優(yōu)質的產(chǎn)品,從而更好地將資源優(yōu)勢轉化為經(jīng)濟效益,不斷拓展國際市場,將目標客戶群的范圍拓寬、拓廣,進而大幅度地提升我國旅游房地產(chǎn)的知名度以及獲利能力,促進旅游房地產(chǎn)的快速發(fā)展。

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