房地產企業財務風險防范研究

郭強

［摘 要］隨著我國市場經濟的不斷發展,國內居民的消費結構在不斷地調整,我國民眾對商品房的需求在不斷增加,這使得我國房地產行業迅速發展,進入了空前繁榮的時期,而房地產行業因其產業關聯性強、帶動能力較大的特點,迅速發展為我國國民經濟的支柱產業之一。但是房地產行業屬于資金密集型的行業,房地產企業在迅速擴張的過程中要面臨投資大、風險高、周期長等一系列財務風險,財務風險防范就成為各房地產企業亟待解決的現實問題,所以,如何全面、有效地防范財務風險,對房地產企業的發展具有重要的現實與理論意義。

［關鍵詞］房地產企業；財務風險；防范措施

［中圖分類號］F293.33［文獻標識碼］A［文章編號］1005-6432（2012）22-0101-02

1 房地產企業財務風險的特點

第一,房地產企業現金流量巨大。與其他一般企業相比較,房地產企業在開發項目時,投資規模巨大,一個項目的投資少則上千萬元,多則上億元,這樣使得房地產企業在項目實施過程中，現金的流入與流出總額和規模都呈現出其他企業無法比擬的特點。

第二,現金流分布不均。房地產企業在開發房地產項目的過程中,現金的流出量波動比較大,單筆金額之間的差額巨大,會多次出現現金流出的高峰與低谷,而且現金的流入也因房地產企業銷售策略與銷售周期的安排而出現不均勻的分布態勢。

第三,資金周轉期較長且流向復雜。房地產企業在開發投資項目時,一般資金的回收期比較長,不同于一般企業,房地產企業在開發經營的過程中,一般其資金回收期都在一年以上,有時甚至可以長達數年,而對于企業來說,資金具有很強的時間價值,房地產企業在項目前期的現金流出必然會導致企業資金成本大幅度增加,而較長的開發周期會給企業帶來更大的財務風險。與此同時,在整個房地產項目開發的過程中,房地產開發產品的生產組織要比一般產品組織復雜很多,其內部項目信息、物資流動、資金都呈現網狀形態,而且在此過程中,牽涉的協調單位眾多,這就勢必影響企業的資金流向,導致房地產企業資金流向復雜。

第四,現金流受宏觀政策因素影響較大。國家的政策因素對房地產企業的資金流動起著決定性的作用,土地作為房地產企業生產開發的必備生產資料,直接決定了房屋的價格,而我國實行土地公有制,國家壟斷了土地的一級市場,因此國家有關土地的政策、法規與調控政策都會對房地產企業現金流造成巨大的影響,而且,由于房地產行業屬于資金密集型行業,房地產企業的生產與開發不能完全依靠企業的自有資金去運轉,因此需要通過各種渠道向外部融資,而其融資的過程必須符合國家的法律法規,所以房地產企業的現金流受國家宏觀政策影響較大。

2 房地產企業財務風險成因分析

2.1 房地產企業的資本結構不合理

房地產企業資本結構不合理是產生財務風險的根本原因。一方面,房地產企業過度舉債會抵消由于利息減稅而增加的企業收益,由于隨著房地產企業負責比重的不斷增加,其利息負擔也在不斷加重,那么房地產企業的還債能力也在不斷地降低,而房地產企業承擔的財務風險卻在不斷地加大,此時房地產的投資者和債權人都會要求提高資金的報酬率,以獲得相應的補償,這樣就會提高房地產企業綜合資本成本。另一方面,房地產企業負債籌資的資本的成本低于企業以其他方式籌資的成本,但是房地產企業不能僅用單項資本成本的高低作為其衡量標準。它必須要以總資本成本最低作為其負債水平才較為合理。所以,房地產企業要通過不斷優化企業資本結構,降低其財務風險,最終達到企業利益最大化這一目標。

2.2 房地產企業財務管理環境的復雜多樣性

房地產企業的內部財務管理環境相對比較復雜,而且目前我國房地產企業內部的財務關系混亂也增加了房地產企業財務風險的重要原因之一。房地產企業內部各部門之間在利益分配、資金管理和使用等方面管理不夠,往往做不到權責明確。造成資金利用率低下,嚴重影響資金的安全性,而財務管理人員在資金管理的過程忽視客觀情況,根據其主觀判斷進行財務預測、決策,使房地產企業財務風險不斷增加。

2.3 房地產企業融資渠道過于單一

企業融資可以通過銀行貸款、發行企業債券、基金、信托融資、股權投資等,但是,就目前而言,我國房地產企業融資主要是依靠商業銀行貸款來維持企業投資的資本需求,融資渠道過于單一。由于我國房地產在融資方面缺乏科學有效的法律體系,影響了我國房地產融資渠道的開展,導致除銀行貸款外,其他融資方式受限和發展緩慢,難以形成多元化資金支撐體系和風險分擔體系,進而造成了我國房地產企業融資困難。由于我國房地產企業主要依靠銀行進行融資,導致其對信貸政策過于敏感,增加了我國房地產企業的財務風險。

2.4 房產開發企業風險意識淡薄

我國的房地產行業較國外房地產行業起步較晚,但是由于我國良好的發展政策和市場經濟的迅猛發展,我國房地產業在這期間內迅速發展,空前繁榮。在這樣的情況下,很多房地產企業忽視了我國房地產行業所存在的風險,對企業管理松懈,許多房地產企業的管理人員對財務風險的客觀性認識不足,進而導致房地產企業財務風險不斷增加。事實上,房地產企業只要存在生產和財務活動,就一定會產生相應的財務風險。

2.5 宏觀經濟環境及政策調控因素

我國的整體經濟仍然處在上升趨勢當中,但是隨著近年來我國房地產經濟的強勁增長勢頭,國家和地方的有關房地產的各類宏觀調控之聲一直如影相隨,國家出臺了一系列關于房地產市場宏觀調控政策,主要是通過運用金融貨幣政策、土地政策和稅收政策來調控房地產市場。在這種不利的宏觀經濟及政策的環境中,由于房地產企業與宏觀經濟環境政策密切聯系,難免會受到巨大的沖擊,而這種沖擊勢必會增加我國房地產企業的財務風險。

3 房地產企業應對財務風險的防范措施

3.1 加強房地產企業的財務管理能力建設

加強房地產企業的財務管理能力建設主要可以從三個方面進行。

第一,加強房地產企業的基本決策能力。房地產企業的財務管理主要是圍繞企業資金運動而進行有效的融資、投資、資金回收和利潤分配等管理活動,而房地產企業的基本決策能力的主要內容就是行使以上企業基本的職責,進而滿足資金使用者的需要能力。建設的重點在于滿足企業的預算和現金流所需的資金,實施恰當、有效的風險控制,確保信息的可靠性以及對財務、經營過程進行適當、有效的監督與控制,不斷地提高房地產企業決策者的財務管理素質。

第二,加強房地產企業的戰略匹配能力。企業戰略可以分為多元化戰略、一體化戰略、防御戰略和強化戰略,企業的財務可行性分析是房地產企業戰略中重要的環節,執行房地產企業戰略需要企業從外部籌集大量資金,而負債籌資能為房地產企業帶來財務杠桿效應,因此房地產企業財務策劃要以增減加財務杠桿效益為出發點,采用積極的籌資策略,大量提高債務比重,加強資金管理,降低資金成本,減少籌資風險。

第三,提高財務信息的整合能力。財務信息的整合能力是指將房地產企業的財務工作與其他經營部門等非財務部門的工作通過信息平臺進行結合,共享信息,在實現房地產企業目標的過程中形成合力,共同提高企業績效。

第四,提高房地產企業的持續改進能力。財務管理的持續改進能力使房地產企業的財務管理工作進行資源配置的最優方法的探索,從而持續改進企業的財務業績。

3.2 完善房地產企業的內部控制制度

房地產企業的內部控制是其自動預警和維護系統。因此,應當在房地產企業各有關部門間,建立嚴格的房地產企業內部控制程序與相互制約措施,同時在企業內部實行重大事項報告制度與集體決策制度,避免舞弊事件和決策失誤的發生,特別是在資金調度、資產處置、提供擔保、銷售結算和對外投資等方面,必須明確決策人員和財務人員、保管人員與經辦人員之間的工作程序和職責權限,從而有效規避因管理松懈或內部控制不嚴給企業造成的財務風險。

3.3 完善房地產企業的資金管理系統

完善房地產企業資金管理系統,就必須首先將房地產企業的資金管理納入全面預算管理體系,通過與責任中心預算和項目預算相結合的資金預算方式,實現企業對資金需求較準確的預測和動態調度,進而降低房地產企業的資金成本,提高其資金使用效率,同時,通過對房地產企業內資金預算的實際執行情況分析,對其資金使用進行及時反饋與修正。

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