上市公司投資性房地產采用公允價值計量的現狀分析

賽娜

［摘要］ 在2006年我國修訂的30個涉及會計要素計量的準則中，有17個不同程度地采用了公允價值計量模式，其中對投資性房地產明確規定可以采用公允價值進行后續計量。本文選取我國上市公司2007-2009年的年度報告作為樣本，對上市公司投資性房地產采用公允價值計量的現狀和原因進行分析，并結合實際情況提出在上市公司推廣公允價值計量的建議。

［關鍵詞］ 投資性房地產；公允價值；計量模式

doi : 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2012 . 02. 002

［中圖分類號］F230［文獻標識碼］A［文章編號］1673 - 0194（2012）02- 0004- 03

1公允價值計量方法導入的背景

自２０世紀４０年代末英國提出并使用公允價值概念以來，西方一些國家非常重視對公允價值的研究和應用。近年來，國際會計準則及美國等一些市場經濟發達國家的會計準則，紛紛將公允價值作為重要的甚至是首選的計量屬性加以運用。我國從１９９７年開始在準則中提倡采用公允價值計量，后來由于對公允價值的應用環境和條件估計不足，在實踐中碰到了許多困難，甚至出現了大量的利潤操縱現象，影響了資本市場的發展。２００１年后，我國基本上回避了公允價值計量，對一些曾經采用公允價值計量的準則進行了修訂，重新回歸成本模式。但是隨著我國市場經濟的發展、資本市場的完善以及國際上對我國市場經濟的認可，重新采用公允價值的環境和條件日臻成熟。于是在２００６年新修訂的３０個涉及會計要素計量的準則中，有１７個不同程度地采用了公允價值計量模式。顯然，從計量屬性角度看，公允價值在某種程度上代表著財務會計的發展趨勢。上市公司采用公允價值計量可以提高會計信息的相關性，滿足信息使用者決策需要。從長遠來看，采用公允價值計量模式的上市公司將會不斷增多。

新會計準則規定，企業出租或者持有并準備增值后轉讓的土地使用權和出租的建筑物是投資性房地產，可采用成本模式、公允價值模式之一進行計量。公允價值模式計量的采用與國際會計準則基本接軌，方便投資者橫向對比國內、國外企業的價值。同時，公允價值的運用能使企業的財務狀況和經營業績等信息得到更加公允的反映，能有效地增強會計信息的相關性和信息質量，有利于公司股票在證券市場上獲得更加公允的定價。因此，應當鼓勵在投資性房地產后續計量中應用公允價值計量模式。

2投資性房地產中引入公允價值計量模式的優越性

新準則規定了會計要素的5種計量屬性，從會計角度看，計量屬性反映的是會計要素金額的確定基礎，主要包括歷史成本、重置成本、可變現凈值、現值和公允價值。其中，公允價值是指在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進行資產交換或者債務清償的金額。公允價值的重新引入，使企業提供的信息更有助于未來的決策。其優越性主要表現在以下幾個方面。

2.1 反映時間價值，客觀真實

公允價值可以反映投資性房地產隨時間變化的真實價值。公允價值是客觀且動態的計量屬性體系，具體表現為現行成本、現行市價、可變現凈值、未來現金流量的現值等計量屬性，與歷史成本價值的靜態計量相比，更具動態性。投資性房地產不同于其他資產，有一定的特殊性，公允價值的使用使得企業信息更為透明，有利于公司和其他相關利益者在資本市場獲得正確的定價從而為投資和再投資打好基礎。新會計準則要求在會計報表中單列“投資性房地產”科目，對于房地產企業的資產進行專門計量，在公允價值模式下不計提折舊、攤銷和減值準備，而應當以資產負債表日的公允價值計量，轉換日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當期損益；轉換日的公允價值大于原賬面價值的，作相反分錄，從產出的角度強調現在和未來的價值量，從而使企業的利潤與凈資產價值更加準確地得到計量與披露。

2.2 反映了中國會計準則與國際會計準則的趨同

公允價值計量的引入反映了中國會計準則與國際會計準則的趨同，滿足了與國際接軌的需要。由于國際會計計量普遍采用公允價值，如果我國的會計準則仍然采用過去的賬面價值的方法，不僅不利于我國會計業與國際接軌，也不利于我國會計業的發展。市場經濟在本質上是公允經濟，對公允原則的偏離，必然會給整個國民經濟帶來負面影響。

2.3 采用公允價值計量模式可以增強企業融資能力

由于目前資金緊張，各家企業尤其是房地產公司的資金需求量巨大，目前大部分房地產公司的資產負債率在７０％左右，如果采用公允價值計量模式，將大大增加企業的凈資產，降低企業的資產負債率，使被低估的房地產估價更符合其市場價值，無疑將有助于提高企業向銀行貸款的信譽，增強其融資能力。同時，企業通過股權融資的金額也將大大增加，在一定程度上緩解房地產企業資金緊張的局面。在當前的市場條件下，部分大中型城市房地產存在資本的增值，公允價值的引入將在相當大的程度上提升企業投資性房地產的賬面價值，溢價將在賬面中充分體現。以陸家嘴為首的一些投資性房地產數量龐大的公司，其資產數倍于賬面的溢價巨額利潤將在賬面浮現，這將大幅提升企業價值，銀行等金融機構和企業的借貸交易也會隨之增多，有助于企業提升融資能力，并在一定程度上緩解企業資金緊張的局面。

2.4 不增加企業的實質性稅負

公允價值計量模式可以在使企業增加利潤的同時不增加企業的實質性稅負。根據財稅［２００７］８０號文件的規定，企業以公允價值計量的金融資產、金融負債以及投資性房地產等，持有期間公允價值的變動不計入應納稅所得額，在實際處置或結算時，處置取得的價款扣除其歷史成本后的差額應計入處置或結算期間的應納稅所得額。在采用公允價值計量投資性房地產后，企業的實際稅負并沒有增加，這有利于節約公司的資金。

2.5 有利于會計信息的相關性和可靠性達到統一

相關性和可靠性往往是此消彼長的，很難達到統一。與歷史信息相比，公允價值是面向現在和未來的，有利于利益相關者做出預測和決策，很大程度上提高了會計信息的相關性；與此同時，國際會計界的最新研究表明，隨著估價和現值技術的發展，公允價值將能夠在各種復雜的經濟環境中（存在活躍市場或非理想環境下）取得客觀可靠的市場價格或現值，從而能夠更好地體現會計信息真實性與公允性的完美統一。

3上市公司投資性房地產采用公允價值計量的現狀

新準則明確規定，企業應當在資產負債表日采用成本模式對投資性房地產進行后續計量，但是，有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。采用公允價值模式計量的，應當同時滿足下列條件：①投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；②企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值做出合理的估計。

3.1 樣本的選取及研究思路

本文選取深滬兩市的上市公司作為研究樣本，分析其２００７－２００９年年度報告中公允價值計量在投資性房地產中應用的情況。其中要選取各年度存在投資性房地產的企業，以及在這些房地產企業中使用公允價值的企業。

3.2 ２００７－２００９年度我國上市公司采用公允價值計量情況分析

2007-2009年，存在投資性房地產的上市公司分別為６３０家、６９０家和７７２家，絕大部分采用成本模式計量，采用公允價值模式計量的極少，分別為１８家、２０家和２５家。

２００７年，有１８家上市公司采用公允價值對投資性房地產進行后續計量，占上市公司總數的１．１％。２００８年，在１ ６２４家上市公司中有６９０家存在投資性房地產，主要包括房屋、建筑物，也有部分土地使用權。存在投資性房地產的６９０家上市公司中，采用成本計量模式的為６７０家，采用公允價值模式的為２０家，２００９年增加到２５家。從統計數據可以看出，大多數公司并沒有采用能使上市公司相關投資業務的業績獲得提升的公允價值模式，卻更鐘情于繼續選用歷史成本計量模式，這是值得關注的現象。

公允價值是指在公平交易中熟悉情況的交易雙方自愿進行資產交換或債務清償的金額。公允價值的金額需要采用一定的方法取得。２００７、２００８年度我國上市公司確定投資性房地產公允價值，主要采用的方法見表２。

由表２中可以看出，上市公司確定公允價值金額的方法多種多樣，其中，采用房地產評估價格的企業居多，其次是參考同類同條件房地產價格和第三方調查報告，少數企業未按規定披露對公允價值進行確定的方法。我國上市公司選用的方法與企業會計準則要求相比，存在一定距離，需要進一步規范。

4在投資性房地產后續計量中引入公允價值遇到的困難

4.1 引入時的條件限制

采取公允價值對投資性房地產進行后續計量應同時滿足兩個嚴格條件：首先，投資性房地產“所在地”一般是指投資性房地產所在的大中型城市的城區，這意味著企業只有在大中城市的投資性房地產才能采用公允價值進行會計計量。其次，同類或類似的房地產（如建筑物），是指所處地理位置和地理環境相同、性質相同、結構類型相同或相近、新舊程度相同或相近、可使用狀況相同或相近的建筑物。土地使用權是指同一城區、同一位置區域、所處地理環境相同或相近、可使用狀況相同或相近的土地。而由于地段、樓層、朝向不盡相同，要找到每一處房地產的活躍市場，其實很不容易。可見，在投資性房地產準則中，禁止含有較多假設的估值技術的應用，并不是所有投資性房地產都可以采用公允價值。

4.2 規范程度不高，相關的公允價值難以取得

在發達國家的市場上，各種生產要素的市場交易都十分活躍，公允價值比較容易確認，而在我國，由于產權和生產要素市場不很活躍、中介機構公信度低、市場執法與管理不嚴、會計人員素質較低等，相關的公允價值均難以取得。我國的房地產市場與國外發達國家相比，市場的完善程度仍有待提高；受利益的驅使，交易過程中仍存在非法牟取暴利的不規范行為，一些上市公司為滿足二級市場增發、配股以及經理人股票期權計劃的需要而操縱利潤；市場的法制建設也相對落后，尤其是對公允價值信息的控制規范沒有制定。

4.3 信息成本大

公允價值的確定是否合理是投資性房地產后續計量是否合理的關鍵。公允價值的取得，首選是活躍的公開市場報價，鑒于我國房地產市場的不完全性和不成熟性，公開市場報價還難以取得，因此對于采用公允價值進行會計計量的房地產開發上市公司，需要每年聘請獨立的評估師對其投資性房地產進行評估，并在年報中詳細披露房地產當期賬面價值的增減變動情況、公允價值的確認方法及其理由等。與歷史成本相比，這個過程將會增大企業的信息成本。在企業無法直接衡量采用公允價值計量模式的收益時，積極性肯定會受到很大影響，因此，從成本效益原則考慮，企業極有可能放棄公允價值計量方式。

5對策及建議

5.1 發展標準的公開交易市場

對于已經存在活躍、公開的交易市場的，應由國家監管部門或者行業協會明確其中符合公允價值確定標準的市場，其交易價格可以直接使用，從而形成國家、行業統一的、標準的公允價值信息平臺，保證公允價值的合理性。

對于不存在活躍、公開交易市場的，應進一步細化對于不存在活躍交易市場的公允價值估價的指導性文件，加大對公允價值估價技術的研究力度，加強對公允價值相關會計準則的探索、改進和完善。

5.2 提高會計職業判斷能力，提高會計人員職業素質

一方面，公允價值的引入增加了大量職業判斷的內容，這對會計人員的職業判斷能力提出了更高的要求，為鼓勵公允價值在投資性房地產后續計量中的運用，必須加強對會計人員有關公允價值的教育和培訓，提高我國會計人員整體的職業判斷水平。另一方面，公允價值應用中大量不確定因素的使用，為企業利潤操縱提供了方便，這就要求提高會計人員的守法意識和職業道德水平。從主觀上消除利潤操縱的動機，是杜絕利用公允價值操縱利潤的根本措施。

5.3 完善公允價值信息披露

在投資性房地產準則中較少涉及公允價值計量信息披露的條款，主要強調披露公允價值的確定方法和依據。而上市公司對于公允價值的信息披露處于原始自發狀態，公司披露與否，披露的多少及詳細程度都由公司自己決定。故國家應進一步明確公允價值計量信息披露的相關問題，不僅包括公允價值的確定方法，還應增加公允價值的估計假設、已可以采用公允價值計量而未用公允價值計量的原因披露等內容，使其披露更加規范，更加科學，更有利于保護廣大投資者等利益相關者的利益。

5.4加快公允價值信息數據庫建設，以降低獲取公允價值信息的成本

為獲取公允價值的相關信息，企業應根據其所涉及的房地產業務類型，應建立容量大、時效性強且與企業相關的公允價值信息數據庫，注重平時的積累，及時獲得房地產市場的相關信息，以方便財會人員采用對公允價值進行計量時能夠快速地選取適當的參數，準確評估企業投資性房地產的公允價值。

公允價值計量模式應用于投資性房地產，反映了我國新會計準則和國際會計準則的趨同，同時有條件地審慎地運用公允價值，體現了我國會計準則是符合我國國情的，對促進我國財務會計的發展具有較大的積極意義。

主要參考文獻

［１］中華人民共和國財政部．企業會計準則［S］．２００６．

［2］潘立新，翟瀟璐．淺談公允價值計量投資性房地產［Ｊ］．財會通訊：綜合版，２００７（１２）．

［3］顏紅．淺議公允價值在投資性房地產的運用［Ｊ］．中國鄉鎮企業會計，２００８（２）．