15萬變300萬?“一鋪養三代”非神話

馮偉杰

在眾多的商鋪投資類別里，住宅小區周邊的商鋪，是大家投資最多，也是最簡單的，其唯一的風險在于“會不會買”。

“快過年了， 人們總要買些年貨吧！”

林先生惴惴不安的念叨著，一邊小心翼翼的算著賬……這是茅盾的小說《林家鋪子》中的一幕，描寫的是日本侵華戰爭期間，經營著一個百貨小商鋪的林先生，因為時局混亂，最終店鋪倒閉的故事。

“一鋪養三代”的說法，在《林家鋪子》中非但沒有得到實現，反而以悲慘的下場結局。而當今現實生活中，會是一種什么樣的情況呢？

“這種說法是有一定道理的。”從1994年前后就開始投資商鋪的聶先生在接受《投資與理財》雜志采訪時，這樣表示。

杠桿原理最重要

嚴格意義上來講，商鋪投資主要有7種類別：1、商業街商鋪投資；2、市場類商鋪投資；3、社區商鋪投資；4、建筑底商商鋪投資；5、百貨商場、購物中心商鋪投資；6、商務樓、寫字樓商鋪投資；7、交通設施商鋪投資。

“通常來說，大家投資較多的是寫字樓和商場以及住宅小區周邊的商鋪，其中住宅小區周邊的商鋪是投資者參與最多，也是最大眾化的投資。”聶先生告訴記者，因為寫字樓和商場的物業管理、水電等費用都是有捆綁限制的，收益相對不高，一旦租不出去，風險較大。而住宅小區周邊的商鋪，就算一年租不出去，因為水電等費用都是單獨的，所以不會產生額外費用。

“1995年我在山西投資商鋪時，住宅和商鋪價格比是1：2，現在已經達到3到4倍。”他說，根據他多年的投資經驗，商鋪的價格沒有一個特定的規律，因為很多地方是一個店鋪一個價，小區位置不同，商鋪的價格就不同。

記者調查得知，目前全國大多數城市，每年房租都在穩步上漲。既然如此，為啥不自己投資買一個商鋪？

家住山東省德州市的李先生表示，即便是在二線城市，投資商鋪動輒也需要幾十萬甚至上百萬元，對流動資金占用量太大，會影響資金周轉。

然而，聶先生卻給記者舉了這樣一個例子：2002年他投資的一個商鋪，當時是5000元一平米，共150平米，也就是總價75萬元。“我選擇了10年按揭貸款，首付20%，即15萬元，然后每個月還6000多元的本息。而我在購買商鋪的當月，就把它給租出去了，收回來的房租除了繳納按揭還款，還有些許剩余。”

這樣算下來，聶先生相當于只花了15萬元的本金，就買到了使用期限40年的商鋪，而且在10年內能還清貸款。

“今年我打算把租金漲到每年10萬元，因為商鋪價格上漲了，現在是2萬元每平米。”

這也就意味著， 除去租金收益不說，聶先生2002年花15萬元購買的商鋪， 現在升值到了300萬元，凈賺20倍，而且以后還有30年的使用期限可以盈利。

“30年后，商鋪價格漲到500萬也有可能，但我的本金只有15萬。所以說，投資商鋪很重要的一點，就是要學會如何使用杠桿原理，以小博大。”聶先生如是說。

二線城市收益空間大

“ 在北京這樣的一線城市， 地價貴，成本、風險都很大。比如北京的住宅價格3萬一平米，商鋪也就是4萬左右，而且商鋪價格上漲相對較慢。二線城市就不同了，住宅價格5000元，商鋪價格就是住宅價格的兩倍，好的地面甚至達到3倍、4倍，收益空間大。”

聶先生告訴記者，和住宅主要依靠房產本身價格的上漲相比，商鋪投資還可以獲得穩定而長期的收益。

如何選擇商鋪？

選擇商鋪時，需要考慮哪些因素呢？

聶先生表示，要看地段，包括周圍的商業環境、停車方便程度、汽車流量、未來發展前景、視覺效果等因素。此外，地域經濟也很重要，必須要有一個好的投資環境才行。

“我曾經參與投資一家百貨公司，地點在一個小區，大的客流量進不來，最后以失敗告終。”

此外，租金也不能太高，炒作性的商鋪不能買。根據聶先生的說法，通常商鋪不能超過周邊住宅價格的1.5倍，最高別超過2倍，在這個價格范圍內入手，才會有較大的收益空間。

“還要考慮整體城市的發展走向，選擇自己了解的城市。此外，房產投資是長期投資，要有長遠的目光才行。”

會不會買是關鍵

投資商鋪有沒有風險？有！

聶先生表示：“現在商鋪收益率很多都在3%到4%，就看你會不會買，能不能選對地方。除此之外，我看不出有什么風險。中國的房地產市場，尤其是商鋪投資這塊，才發展十幾年，只是初級階段。更何況40年或者50年的使用期限足夠了，而且到期后，只要繳納一些土地出讓金，政府也不會強制收回。”

只買不賣

“ 做房地產投資， 尤其是商鋪投資，只有‘只買不賣，才能持續享受長期收益。而你投資其他領域，賠錢的可能性都很大，唯有商鋪地產，現在又沒有限購政策，是比較穩定的。”

聶先生告訴記者， 做商鋪地產投資時，有個所謂的“鐵律”，即1000：100：10：1。具體來說，就是從1000條信息中選出100條有價值的，再從中挑出10條和自己的投資密切相關的，然后再從中選取一條信息去交易。

“ 現在商鋪地產投資還是初級階段，我會繼續加大投資的，但只有會買了，才能實現最大化的收益。”聶先生如是說。

10大技巧投資商鋪

1 選擇適當的行業類別。

2 有“傍大款”意識，即把店鋪開在著名連鎖店或強勢品牌店的附近，甚至可以開在它的旁邊。

3 選取自發形成某類市場的地段。

4 選擇獨立門面。

5 了解商鋪周邊民眾購買力。

6 看人流量。

7 了解開發商。

8 周邊交通便利。

9 看商鋪的前景商業環境。

10 把握投資時機。

鏈接投資商鋪五要素

1 位置

投資商鋪的目的是為了賺錢，位置很重要，有時盡管兩個商場相距只有咫尺之遙，但購物的客流量卻相差千里。因此，作為商鋪的投資者，絕不能貪一時的價格便宜而買下一個“包袱”。

2 規模

具備優越的位置才能聚來人氣，才擁有獲利的基本條件，而商場的規模是匯聚人氣必不可少的條件。首先，規模大，才能“吃、喝、玩、樂、購”我全有；其次，才能引來大商家進駐，帶旺其他鋪面。尤其是現代商場已逐步向“大而全”方向發展，如果商場不具備一定規模，各種新型的經營方式就無法展開，同時也限制了人流量。

3 價格

多數商場位于繁華鬧市區，這里寸土寸金，因此，商鋪價格自然不菲。但是，商鋪價格絕不可以“貨比三家”，貴自有其貴的理由。試想，在非商業區買一個鋪位，價格可能只有繁華鬧市區的一半，但因為保證不了人流量，顧客稀少，很可能買了商鋪后干賠不賺，最后轉手都無人敢要。

4 回報

投資商鋪者主要分為自用和真正意義上的投資者。對前者來說，以銀行按揭形式購買一個鋪位，每月月供與租金相差不多，與鋪租位不同的只是多付一個首期款，而日后商鋪歸為己有，使經營成本大為降低，與同行競爭力增強。對后者來說，投資風險前三年由發展商承擔，收益與銀行儲蓄利率相比，相差無多，但一兩年后租金大漲，卻是儲蓄無法比擬的。

5 使用率

使用率根據開發商對商鋪自身的選擇而定，一般是55%、65%、85%、98%。