提升樓宇經濟正當時

趙方忠

樓宇經濟被發達國家喻為垂直的印鈔機，這種變平面為立體，把人、財、物、信息集聚在一棟樓宇內的經濟發展形態，對于當下建設中國特色世界城市的北京而言，有望成為實現經濟持續增長的突破口和切入點

自北京經濟增速回歸到個位數以來，一種憂慮始終揮之不去，那就是如何快速恢復此前的高增長。絕大多數人會不假思索地認為，重啟土地財政仍將能夠復制出未來的輝煌數年。

實際上，從高漲到回落，經濟大潮的漲落也是對政府可持續發展能力的檢視。當下的北京，土地資源日趨稀缺已成必然，若延續經濟的增長一再維系于土地財政，顯然并非長久之計，利用現有的土地創造出更大的經濟價值才是上策。

增長減速對于北京并非壞事，這一方面顯示政府調結構的各項舉措開始奏效；另一方面則表明以往通過大量新建園區承載產業發展的城市開發模式，在落實國家宏觀調控和土地集約利用的背景下已臨近末路，承載新興服務產業發展的方式轉型迫在眉睫。

正是基于經濟形勢的變換和北京的發展現實，提升樓宇經濟高端集約化發展水平，成為了當下北京實現內涵式增長的重要選項。北京市副市長程紅表示，樓宇經濟具有知識含量多、創新能力強、單位產出高等特性，過去，北京布局發展現代制造業，開發區是重要的承接載體，現在，北京致力發展高端服務業，樓宇經濟將成為承載發展的最基本單元。

“現在是審視北京這座千年古城和現代都市樓宇經濟發展的大好時機。”多年研究樓宇經濟的首都經貿大學城市學院副院長張杰告訴記者，數據表明，一幢高級商務樓產生的經濟產值，與過去7.8平方公里的城區所產生的經濟效益相當。樓宇經濟不僅是當之無愧的財富集聚器和稅收蓄水池，更是特大型城市發展現代服務業的必然途徑。

樓宇經濟被發達國家喻為垂直的印鈔機，這種變平面為立體，把人、財、物、信息集聚在一棟樓宇內的經濟發展形態，在政府和專家們看來，對于當下建設中國特色世界城市的北京而言，有望成為實現經濟持續增長的突破口和切入點。

從“示范命名”開始

8月8日，北京首批商務服務業示范樓宇和電子商務特色樓宇獲得北京商務委的正式命名，其中包括國貿寫字樓、華貿中心、中關村大廈等在內的16座商務樓宇，以及雍和大廈、中國瑞達大廈等在內的4座電子商務特色樓宇。以商務服務業和電子商務產業主管政府部門的身份，帶來結構調整引致北京樓宇經濟發展全新時代到來的宣告，更顯重磅。

樹立發展標桿，輔以資金扶持，引導北京自發形成的商務樓宇高端集約發展，影響北京未來建成的商務樓宇特色定位，無疑是此次政府命名對外界釋放出的明確信號。

歷經多年發展，北京的樓宇經濟到底有多大的規模體量？對商務服務業的聚集效應到底如何？在樓宇經濟發展提速內涵提升的當下，有必要摸清家底梳理路徑。

據市商務委初步統計，截至2011年，全市5000平米以上的商務樓宇共有886座，總建筑面積3300萬平方米，入駐企業8.1萬家，其中入駐商務服務業企業近6萬家，占比在74%以上。

更重要的是，作為高端服務業企業的發展載體和平臺，北京的商務樓宇以其良好的軟硬件環境，吸引了國內外諸多一流企業在京落戶發展，總部特征尤為明顯。據統計，目前有120家跨國公司地區總部、35家全球五十大咨詢公司、6家世界十大會計師事務所、57家全國百強管理咨詢公司、22家全國三十強律師事務所，以及占全國約四分之一的知識產權代理機構在京開展業務，帶動了全市商務服務業高端發展。而北京CBD、金融街、中關村海淀園、東二環交通商務區的近250座商務樓宇，就聚集了近90%的駐京跨國公司地區總部和眾多的國內集團總部。

此外，商務樓宇對產業發展的支撐作用已經日益凸顯。數據顯示，“十一五”時期，北京市商務服務業增加值平均增速為21.6%，高出全市GDP 增速6.4個百分點，高出第三產業增速4.7個百分點。2011年，北京市商務服務業增加值1135億元，占全市GDP的7.3%。

為什么要樹立標桿？北京市商務委主任盧彥表示，一些成熟的商務樓宇無論在經濟效益還是社會效益方面，都已經在全市具有了較強的示范效應，如此次命名的20座樓宇，共有入駐企業2712家，商務服務業、電子商務企業占全部入駐企業總數的64%，營業總收入4417.5億元，納稅224億元，平均每座樓宇納稅超過11億元。同時，樓宇經濟還是社會就業高強度吸納器，命名的20座樓宇直接吸納就業達12.7萬人。

“事實表明，成功的商務樓宇加快了商務服務業主導產業的聚集，帶動了行業高端化發展和國際化發展，推動了區域經濟結構升級和發展方式轉變，成為了全市服務業發展的重要增長極。”盧彥說。

這樣的觀點與學界的研究結論不謀而合。采訪中張杰指出，發達國家的樓宇經濟集聚著大量的高端服務業，充分體現了土地的集約化和價值的最大化，而發展高端服務業恰恰是北京建設世界城市的核心所在，這說明引導樓宇經濟發展符合首都當前的發展需求，更有利于促進扎根在一起的企業之間形成產業鏈條。

“產業發展到一定程度，分工開始細化，價值鏈逐步分解，對樓宇經濟的需求也越來越大，比如中央電視臺遷到朝陽區，周邊就有上萬家為之服務配套的企業跟過去，而滿足這些企業的發展需要，樓宇經濟恰恰是最直接的承載方式，反過來講，這些企業集聚在一起，便于人才、技術、資本等資源共享，利于形成更大的產業競爭力。”張杰說。

事實上，發展樓宇經濟其實也契合了包括北京在內的中國城市化發展進程，國家統計局發布的數據顯示，中國目前的城市化率為64%，十年之后大約會在70%左右，城市化過程中如何發展城市經濟，政府的規劃和引導相當重要，而建設示范樓宇、發展樓宇經濟也是推動城市化進程、發展城市經濟的重要手段。

“有效的”政策引導

引導樓宇經濟發展，如果寄望政府畫張圖讓企業去實施，其結果勢必將與政府的設想背道而馳。為避免產生此類結局，北京市商務委將資金支持重點聚焦在了平臺環境提升和公共設施改造兩個方面。

如何讓政策杠桿發揮出更大的引導作用，盡可能地實現政府資金使用的“有效性”？張杰認為，政府資金的支持，除了針對硬件以外，更應該側重在功能上，比如是否可以支持相鄰或相同的樓宇之間建立一個總部商會俱樂部，促進樓宇之間的交流合作。還有，在公共設施改造資金的使用上，可以考慮將文化特色作為能否獲取政府支持的衡量指標之一，通過政策引導，使樓宇的主題、產業的發展方向都呈現出不同的特色。

在張杰的構想中，政府意圖的實現要依托于三個支點同時發揮作用。其一，樓宇自身；其二；政府的規劃引導；其三，介于政府與樓宇之間的協調組織。

事實上，對于習慣了多年單打獨斗的樓宇而言，協調組織最為不可或缺。在多年的發展中，樓宇與樓宇之間往往互不來往，即便在一棟樓宇里面的各個企業往往也是如此，但在一棟樓，或者一片樓之間成立一個類似“居委會”的協調組織，由其對各個樓宇進行聯系，形成促進發展的統一規范或標準，不僅可以實現資源共享、產業聯動，推動高端樓宇的精細化管理，還能促進帶動中低端樓宇逐步向更高層次發展。

“當然，這樣的組織成立必須是市場性質的行為，甚至可以進行一些商業化運作。”張杰分析稱，比如俱樂部可以采用會員制，加入的樓宇交納一定的會員費，用于俱樂部的日常運營，政府的支持資金主要用于場地的租賃、硬件設施的建設等，俱樂部在向會員提供信息交流和服務的同時，還可以共同策劃投資一些項目，共同申請政府的資助，也可以設計好盈利模式引進風險投資等。“這些事情政府不用操心，只要有企業挑頭成立俱樂部，經營的事情企業自然會考慮。”

張杰強調說，對于這樣的組織，政府的作用同樣重要。比如俱樂部注冊、活動業務的報批、各個俱樂部之間的財務往來等，都需要政府在審批、監管等層面給予支持，更重要的是，政府需要引導這些組織從事一些促進樓宇經濟發展的工作，把政府的設想通過這些組織延伸到各個終端。

事實上，考慮到中國市場經濟發展中的政府管理體制特點，商務樓宇發展的成功與否都與政府的配合不無關系。此次獲得電子商務特色樓宇命名的中國瑞達大廈業主方中國瑞達系統裝備公司總經理陳小軍就向記者坦言，大廈建設初期其實并沒有明確的產業引進方向，但隨著大廈的逐步建成，大廈的管理團隊開始意識到，成功的樓宇必須要有差異性，而這種差異性離不開與當地政府的密切配合，瑞達大廈之所以能夠吸引到庫巴、易定支付等一批電子商務企業進駐，也是充分研究石景山CRD產業定位后對招商策略進行有針對性細化調整的結果。

“樓宇經濟發展，文化是內涵、產業是基礎，服務是方向。”張杰表示，樓宇經濟的根本點在于發展經濟，樓宇只是載體，政府要引導規劃，但不能超越規劃，看得見的手不能伸的太長，利用行政化的手段直接要求某個樓宇應該怎么干，效果反而會適得其反。

理論界與實踐者對于樓宇經濟發出的各種聲音，都被決策者的政策制訂加以吸納運用。盧彥對外表示，為體現政府對樓宇經濟發展的引導作用，今后將在發展方向上，更加注重專業化樓宇的發展。在繼續培育綜合性示范樓宇的基礎上，將會同相關部門，培育打造一批總部管理、投資咨詢、法律會計、廣告旅游、會議展覽等特色鮮明的主題示范樓宇。

而在樓宇改造內容上，北京市將會更加注重服務經濟發展能力的提升。在繼續支持公共設施和公共環境的改造基礎上，加大對樓宇商務工作站建設和提升行業運行監測能力的支持，增強經濟服務功能。

對于樓宇經濟發展的重點區域，盧彥表示，市商務委會更加注重對高端服務集聚區內商務樓宇的培育發展。加快在CBD、金融街、中關村等現有集聚區和其他正在建設的高端產業新區內商務樓宇的培育發展，推動更多高端企業在這些區域加快聚集，形成產業發展新高地。

展現“世界城市”特色

在理論界的多年研究中，樓宇經濟被劃分為兩大類型：一類為綜合樓宇，另一類為專注某一行業或產業的主題樓宇。

“令人可喜的是，北京此次命名的均為主題樓宇，而且沒有涉及一家五星級酒店，體現了北京對產業集聚發展的重視。更重要的是，市商務委還提出，未來將以特色化、品牌化、集群化為特征，加快商務樓宇的培育發展，這為北京的樓宇經濟發展明確了提升方向。”張杰說。

北京要發展具有自身特色的樓宇經濟，除了在規劃政策方面予以引導之外，還應從發達國家的樓宇經濟發展中汲取經驗。

張杰提到，樓宇經濟最早發展起來的是紐約和倫敦，之后被其他的世界城市紛紛效仿。但各個世界城市的樓宇經濟發展模式卻并不相同，紐約是單中心高強度的發展模式，主要集中在華爾街附近，本身并不大的區域內鏈接著全球的金融命脈，影響著全世界的資金結算、大宗商品定價權等；倫敦是沿泰晤士河逐步興起的樓宇經濟，并據此為中心逐步向外發展；巴黎則是通過新建拉德芳斯商務區，把樓宇經濟集中在了新區集中發展；東京則是圈層式發展，從東京逐步向外輻射到新宿、臨海、上野和淺草。

從全球樓宇經濟的發展規律中，張杰發現，所有世界城市中心地帶的樓宇經濟發展往往是高強度、高密度，而新建的樓宇往往是綜合性和功能性的區域。再回到北京來看，樓宇經濟的發展，更多的是城市經濟發展的一部分，主要是依據舊城改造的進度演變而來，逐步形成了金融街、東二環、CBD、中關村等特色區域。

“提升北京的樓宇經濟發展，應從建成區和新建區兩個維度去考慮。”張杰指出，金融街、CBD等這些建成區基本體現了高密度和高強度，但在新建區域，如金融街西擴、CBD東擴、麗澤金融商務區、中關村西區等地，新建樓宇則要認真研究現代樓宇經濟的特點。

對于老城區已經形成的樓宇，張杰建議，采用“因地制宜、升級配套”的提升方式，可以根據樓宇所處區域的特色來定位樓宇的方向，如地處某一胡同的樓宇，可以定位為旅游產業主題樓宇，引入一些旅游企業、文化企業等，對已經入駐的企業，引導其產業向這一方向努力。再者，可以圍繞中心城區的高端特色樓宇進行配套，如CBD、金融街周邊可以圍繞高端的金融、文化傳媒等商務樓宇，引導其發展一些中端服務業，使其在產業的某一環上升級轉型。

而對于新建樓宇，則是充分展現北京商務樓宇品牌化、差異化、特色化的重點，但需要引起注意的是：避免出現“死城”。

事實上，紐約、倫敦、巴黎等世界城市的商務樓宇核心區，都或多或少經歷過“死城”階段，而解決的方式也無外乎兩種，一是通過增加景觀、配套等設施，降低容積率，使這一區域的城市功能更加完善，另一種則是新建一些城市副中心。

將兩者集于一身的典型案例是巴黎的拉德芳斯。張杰告訴記者，拉德芳斯位于巴黎市的西北部，巴黎城市主軸線的西端，是法國政府自1950年開始建設的一個中心商務區。經過幾十年建設，拉德芳斯已從一個人口稀少的城市郊區，轉變為占地160公頃、高樓林立的現代化城市副中心。在上世紀90年代的頂峰時期，拉德芳斯曾匯集2500多家企業，為15萬人提供就業場所，成為歐洲最大的CBD。拉德芳斯的存在，吸引了大量的商業投資及現代化建設，在一定程度上對巴黎的舊城保護起到了疏解作用。

然而，在長期的建設實踐中，也出現了一些比較突出的問題。例如，由于過分強調主題樓宇，功能過于單一，就業人群中高級白領、企業高管的比例高達32.1%，這部分人群中大多數人愿意住在巴黎市區，拉德芳斯雖然擁有歐洲最大的購物中心，但服務設施過于集中，便于居民日常使用的零售商業數量較少。同時，大量辦公建筑內只有單一的辦公功能，樓宇底層缺乏對外開放的商業空間，員工下班后陷入一片蕭條。結果形成了“白天人來，晚上人出”的景象 ，在晚上基本成為了“死城”。

“巴黎市政府考慮到拉德芳斯建在了巴黎城市的軸線上，為積聚人氣，政府調整了原來的城市規劃，打通了老城區到拉德芳斯地上和地下的交通軸線，讓人們穿過凱旋門就可以直接走到拉德芳斯，當地政府把這條路上分布的商務樓宇地上地下三層全部騰空，用于配套旅游設施、餐廳、歌劇院、休閑景觀、服務設施等，如此一來，拉德芳斯‘死而復生。”張杰說。

在張杰看來，從世界各國的樓宇看，現代樓宇或者高端樓宇至少要包含六個功能：商務辦公、會展、酒店、公寓、零售商業、文化娛樂等。“六大功能都不能缺，但商務辦公是核心。”

北京國貿寫字樓其實就是張杰所言集六大功能為一身的現代樓宇。北京國際貿易中心股份有限公司總經理唐煒告訴記者，分三期建成的國貿中心寫字樓，2011年的營收已超9個億，其成功的最大因素在于，從單純的商務寫字樓不斷拓展增加酒店、會展、商業、餐飲、娛樂、文化、居住等樓宇功能，使國貿寫字樓成為了一個商務綜合體。

“北京若據此標準規劃布局樓宇經濟還是具有優勢的。”張杰認為，北京有清晰的軸線和水系輪廓，如果沿這些輪廓在城市新開發區域建設一些高端商務樓和增加一些凸顯北京皇家特色、胡同特色、歷史特色的主題樓宇，外國人來北京將不僅僅能夠看到鱗次櫛比的不同樓宇，還能看到一幅傳統與現代融合的畫卷，這樣，北京離世界城市將會更近一步。

“但是，新增或改建商務主題樓宇，千萬不能千篇一律，全部是鋼筋水泥、玻璃幕墻，北京有上千年的文化積淀，一定要把文化的元素融入其中。”張杰強調說。