酒店式公寓，你適合買嗎？

酒店式公寓、公寓式酒店、SOHO、LOFT……光是這些名字，就讓人越聽越糊涂。它們其實有明確的區別，售樓處、中介公司卻不會告訴你這么多。

事實上，按照上海市《關于進一步嚴格執行房地產市場各項調控政策的通知》，酒店式公寓是能配備酒店式服務的高級公寓，屬于有70年產權的住宅，其實就是小戶型的普通商品房。而那些具有辦公或者商業性質的商品房其實應該叫做公寓式酒店或者公寓式辦公樓。它們僅有40年或50年的產權。

在市面上，你所看到的“酒店式公寓”基本上就是上述三種。

在購房時，你最好要求開發商出示建設用地規劃許可證、商品房預售許可證等文件，可從這些文件來判斷這個“酒店式公寓”的土地用途和房子的產權性質。因為，產權性質關系到了2個很重要的問題—你能買嗎？買它能貸到款嗎？

其中，70年產權的住宅是限購限貸的對象。而其他產品屬于商業辦公性質，政策并不約束購買和限制貸款，但首付至少要五成，不能用住房公積金申請按揭貸款，商業貸款不享受優惠利率，最長貸款年限只有10年。

誰適合買

錦和房產的高級策劃經理葉穎認為，結合目前限購限貸的規定，首次買房的年輕購房者更適合買酒店式公寓用來自住。

首次買房者，也就是所謂的剛需買房者，他們通常的做法是：先買一套小戶型住宅住著，將來家庭人口增加了，收入、首付能力也都增加了，再把小房子賣了，買套大房子改善居住條件。但是根據各一、二線城市的限購限貸政策，只要曾經貸款買過住宅，將來不論第一套住宅賣不賣掉，再次買房的首付至少六成，利率也比基本利率上浮10%。

而如果第一次買房買商辦性質的酒店式公寓，就能解決這個問題：第一次買的是商業性質的房子，第二次買房再買住宅，仍然可以享受首付三成、貸款利率優惠等首次買房的優惠。

酒店式公寓一般面積在40平方米至70平方米，總價可以控制在100萬元以內。按照一室一廳，總價60萬元計算，首付五成，商業貸款30萬元，按揭10年，按照1.1倍利率等額本息計算，月還款3500元左右。家庭稅后收入在五六千元就可以承受了。

此外，還有另一些特殊的剛需買房者—外地戶籍的人在京滬廣深買房，大多也被限購政策限制。比如，在北京，外地戶籍人士繳納5年個人所得稅才有資格買房。但這些人又確實有買房結婚安頓下來的需求。這時，不在限購范圍內的商業產權的酒店式公寓就可以作為一個退而求其次的選擇。

但需要注意的是，商業辦公類酒店式公寓不能掛戶口。集體戶口以及有掛戶口需求的買房者最好提前考慮到這一點。當然，這一類房子也不會是學區房。

它好賣嗎

事實上，如果你選擇了可以用作辦公的那種“酒店式公寓”自住，就得做好心理準備—商用型酒店式公寓的使用成本是住宅的2倍。

這些商住型酒店式公寓沒有煤氣入戶，水電費按照商業價格收取，一般是民用價格的1.5倍。物業費比較貴，每平方米收費5元至10元，是一般住宅的2倍以上。

物業費貴還不辦事。酒店式公寓多數是小戶型，每幢樓里房子套數多。業主中投資者多，商住兩用也會造成居住和辦公混雜，物業管理難度大，基本不可能達到所謂的“酒店式的服務，公寓化的管理”。

而商住型酒店式公寓的出售稅費也比普通住宅高得多。其中營業稅、土地增值稅、所得稅、房產稅的征收力度最大，計算下來大約增值部分的30%至40%將用于繳稅。所以不少人在出售酒店式公寓時要求買家承擔全部稅費。

此外，對于想長期持有以作為投資的買家來說，指望酒店式公寓大幅增值可能性也不大。由于交易稅費高，酒店式公寓在二手房市場的買賣行情并不好。目前上海、北京的酒店式公寓的供應量不斷增加，未來還會繼續增長。不少位置偏僻的二手酒店式公寓根本賣不出去。

賣不出去怎么辦？如果所購酒店式公寓附近有高科技產業園區、較多的甲級辦公樓，不妨選擇出租—愿意住酒店式公寓的租客對房屋品質的要求比較高，但付起房租來也是毫不含糊的。在這種情況下，扣除物業管理費，年出租回報率能達到3%。

它還能干嗎

商業類的酒店式公寓買來自住雖然貴，但如果你買房順便還要創個業的話就比較劃算了。商業、辦公類的酒店式公寓都可以用于注冊公司。這比在住宅樓里開公司更方便。

這些能注冊公司的酒店式公寓按照開發定位來說，又可以分成商業和住宅兩用公寓、LOFT、SOHO等。

其中，LOFT是指復式結構的商業住宅兩用公寓。這種公寓比較多地出現在商業辦公綜合體項目里。LOFT產品比較實惠，有贈送面積，層高4.5米，甚至5.5米，一層可以當兩層用。單價比同地段新建住宅高，有的開發商已經做好上下兩層的分層，所以實際使用面積一般比產權證上登記的面積大。如果產證面積40平方米，一般就可有60平方米供使用。

葉穎提醒，這類物業最好購買全裝修房，因為中間層的樓板澆筑技術含量比較高，如果自己裝修一來花費高，二來質量和效果不一定能達到樣板房的效果。開發商已經有了比較成熟的裝修經驗，集體采購也能拿到更便宜的價格。

SOHO的辦公和居住一體化更適合初期創業人群。這幾年出讓的土地中，純住宅用地很少，大部分都是包含商業、辦公和住宅的綜合性用地。外郊環辦公產品市場需求有限，為了促進銷售，開發商往往把這一類產品分割成小套型的公寓式辦公樓，加上居住概念來促進銷售。SOHO項目的樣板房通常會做兩套，一套辦公，一套居住。看著是兩種功能的房子，實際上戶型沒有太大差異，業主可以按照自己的需求調整。購買時要考慮到鄰居可能多是創業類小公司，人群比較雜，高峰時段電梯擁擠，不太適合純自住。如果創業者想自用，最好考察一下物業或附近能否提供完備的商務設施，比如打印復印設施、商務會談場所等，小公司初創階段這類設施很有必要。

摘編自《好運Money+》2012年第17期