淺談房地產企業財務管理實務操作

伴隨著近年來房地產市場的快速發展，房地產企業的會計從業人員數量急劇增加，會計人員有的并未涉足過房地產行業，缺少從業經驗以及一些基本的行業知識，對于房地產行業的特點及財務管理方面的特殊性，不能準確把握和應對。財務風險是指公司財務結構不合理、融資不當使公司可能喪失償債能力而導致投資者預期收益下降的風險。房地產賬務處理的科目設置有些差別，但遵循的會計準則是相同的，針對上述情況，就房地產會計具體操作方法和操作技巧粗淺談一下自己的看法。

一、合同和結算報告的管理

現代企業的經濟往來，主要是通過合同形式進行的，合同管理作為現代企業管理制度的重要內容之一，能否實施有效管理，把好合同關，是現代企業經營管理成敗的一個重要因素。因此，應注意以下幾個方面：

（一）按照合同內容進行分類編號，如工程合同的前期拆遷合同、建筑安裝合同、基礎設施建設合同、以及銷售代理合同等等要逐級分類、編號，同類合同要歸集在一起，以便于日常使用以及成本費用的歸集和核算管理。

（二）合同中的合作單位名稱、合同名稱、合同主要內容、合同的簽訂時間記錄準確、完整。

（三）合同的總金額或按照結算報告據實結算要標注明確。

（四）工程方面的合同需對質保金比例及質保期進行明確。

房地產公司的合同結算是合同履行的主要環節和內容，把好合同的結算關至關重要，這既是對合同簽訂的審查，也是對合同履行的監督。財務部門要將結算報告與合同對應進行管理，在原合同內容的基礎上，增加結算報告編號、結算報告時間、結算金額、以及工程結算的質保金金額及質保期等內容，形成一個完整的合同執行情況表。對于涉及合同內容較多的，也可以將合同結算情況表與原合同情況表分別建立EXCEL工作表，但必須要保持編號的一致性，方便核查使用。

二、銷售發票收據的管理

房地產開發企業的開發周期長，銷售收入少則幾千萬、幾億，多則幾十億、上百億，而一套開發產品的收款次數少則兩次、三次，多則四次、五次，甚至還有一套產品購買后又退回多次銷售的現象，那么其收款及退款的次數就更多了。銷售收入數量之大、收款次數之多就決定了銷售發票收據使用數量之大可想而知，而發票收據的使用、查找及分類匯總管理的問題就顯得尤為突出了。

(一)建立發票收據數據庫。稅務機關的發票管理系統開始施行后，可以直接借助于發票管理系統的數據庫取得基礎數據，但是對于未使用稅務系統的情況下，自行建立一個發票收據的數據庫就顯得非常必要。隨著現代辦公軟件的普及應用，建立一個EXCEL工作表，從收取第一筆銷售款開始到收取最后一筆銷售款結束，涵蓋整個項目的全部收款過程。

(二)工作表的建立內容要齊全，包括發票收據的本數編號、發票收據編號、開具時間、開發產品類別、開發產品編號、購買人名稱、收款金額、收款方式以及具體的收款時間、收款開戶行等涉及發票收據的所有內容全部列示，這樣一個完整的數據庫就建好了。數據庫具有數據、資料信息的查找功能，財務數據的內部核對功能、財務數據的編輯匯總功能、銷售數據的復核功能等。

三、財務輔助臺賬的管理

現代房地產開發企業盡管使用了功能強大的財務軟件，但由于房地產開發企業開發周期長的突出特點，跨年度數據的分類整理匯總問題是財務軟件無法解決的，所以財務輔助臺賬的建立是非常有必要的，直接決定著一個企業的財務管理的水平。針對房地產開發公司的業務特點，有兩大類科目需要建立輔助臺賬，一類是往來類和成本類科目，另一類是損益類科目，下面分別進行闡述。

（一）往來類和成本類科目的臺賬主要是預付賬款或應付賬款科目、產品開發成本科目。預付賬款或應付賬款科目雖然通過財務軟件設置往來科目可以清晰反映往來情況，但是其只能反映賬面上的企業付款金額和合作單位開具發票金額的預付賬款的借貸余額情況，并且財務軟件的缺陷即進行年度結轉后不能再反映前一年度已發生明細，另外對于房地產開發企業來說，與合作單位的往來賬務可能涉及項目開發的全過程甚至是項目竣工決算后的質保期間，鑒于上述情況往來科目臺賬的建立非常必要。

（二）損益類科目的臺賬主要有銷售收入（包括取得預售資格的預收賬款）、銷售成本、銷售稅金及附加、期間費用等。損益類科目在月度年度結轉后余額將為零，年度內可以反映累計情況，而房地產開發周期長并且需要按照項目進行清算的特殊性，客觀要求建立臺賬進行管理。

銷售收入（包括取得預售資格的預收賬款）臺賬的建立要在銷售發票（收據）數據的基礎上，根據賬務處理的特點增加憑證編制時間、憑證號，保留開發產品類別、開發產品編號、購買人名稱、收款金額、收款方式等內容，形成對應于銷售收入（預售賬款）明細賬的每一憑證的明細臺賬，臺賬需要按照產品類別分別建立，以便于按照各種核對查找需求分類匯總收入金額，最大限度實現對收入情況的各種管理需要。除此之外，其他損益類科目可根據企業自身管理需要按月度或其他分類方式建立臺賬，實現對開發項目的合理、有效管理，以及滿足對所得稅及土地增值稅匯算清繳的最終清算需要。

（三）建立房地產企業的風險預警體系。

一個有效的財務預警系統應具備如下功能：(l)監測功能：通過對企業的生產經營活動進行跟蹤、記錄和計量，考核實際情況與目標、預算、定額、標準之間的差異，分析偏差中存在的問題，以便查找出財務危機的蹤跡。(2)預警功能：經過對大量信息的分析，當出現可能危害企業財務狀況的關鍵因素時，財務預警系統能預先發出警告，提醒經營者及早做出準備或采取對策，避免潛在的風險演變成現實的損失，起到未雨綢繆、防患于未然的作用。(3)診斷功能：通過對監測結果的對比分析，運用現代管理技術、企業診斷技木對企業營運狀況之優劣做出判斷，可以及時、準確地找出企業運行中的弊端及病根之所在。(4)矯正功能：據監測、診斷的結果，對癥下藥，使陷入危機的企業回復到正常運轉軌道上來。

以上從合同和結算報告的管理、銷售發票收據的管理、財務輔助臺賬的管理、風險預警體系四個方面對房地產公司的財務管理的具體操作方法和操作技巧進行了簡明扼要的論述，涉及內容較少，有待進一步完善提局。