貴陽市房地產市場非均衡研究及實證分析

摘要：本文是對貴陽市房地產市場供求的非均衡進行研究，分別對貴陽市供需總量和結構兩方面進行了定量和定性判斷和描述，并運用非均衡計量經濟模型進行了實證分析，得出貴陽市近年來房地產市場發展的非均衡程度和方向，同時為貴陽市房地產均衡發展提供政策性建議。

關鍵詞：房地產市場 非均衡 非均衡計量經濟模型

一、引言

房地產市場的發展表現為兩種態勢的運行，一種為均衡運行，另一種為非均衡運行[1]。而均衡運行是市場發展的相對狀態，非均衡運行是市場發展的絕對狀態，是市場發展的常態。貴陽房地產市場在上個世紀90年代伴隨著住房制度的改革，貴陽房地產業發展進入了一個快速發展的階段，經過了20年的快速發展，貴陽市房地產取得了巨大的成績。然而在這過程中，伴隨著對貴陽市房地產市場認識的不足和開發商追求利益等原因，并未結合市場的實際需求和市場的規律來發展房地產，造成了貴陽房地產市場供求的非均衡現象。本文就非均衡的方法來研究貴陽市房地產市場的非均衡問題，并運用計量經濟學模型來實證分析探究貴陽市的房地產市場發展情況。

二、貴陽市房地產市場發展非均衡分析

1、總量上的非均衡

房地產市場總量上的非均衡主要是指潛在的總需求大于有效需求，實際供給大于有效供給。在貴陽房地產市場的發展過程中，存在著潛在的總需求量大而有效需求不足、房地產開發商實際供給量大而符合消費者需求的量不足以及大量商品房空置等非均衡現象。

（1）貴陽市房地產市場潛在的總需求量大

隨著貴陽市國民經濟的持續快速發展，貴陽城市化水平的不斷提高、人口的快速增長以及居民收入的增加，使得貴陽市潛在的住房需求量大。首先城市化進程是房地產市場發展的主要因素之一，與全國和國際相比，貴陽市的城市化率較低。根據貴陽市“十二五”規劃，到2015年貴陽市城市化率達到75%，則到2015年貴陽市城鎮人口將達到500萬，按照每人25㎡計算，將凈增住房需求2500萬㎡，市場潛在需求量大。其次是人口的增長，人口增長越快，對住房的需求也就越大，雖然近年來隨著計劃生育政策的影響和人們對生育觀的改變，人口增長率在放緩，但由于人口基數大，總人口數還是很多。

（2）房地產市場的實際供給量大

隨著貴陽市的大力發展，貴陽市房地產開發投資、房地產開工面積、施工面積和竣工面積持續增長。2010年貴陽市房地產開發投資達到310.68億元，占總固定資產投資的30%，開發投資額是2005年的3.4倍；房屋開工面積和竣工面積分別為2005年的3.19倍和1.9倍。

（3）有效需求不足和商品房空置量持續增長

從上面分析可以看出，貴陽市房地產市場發展前景非常好，潛在的購買者和潛在的需求量非常大，但是同時也得看到，潛在的需求者沒有轉化為實際的需求者，一部分是由于大多數的中低收入者對于目前的房價買不起房子；另一部分是由于目前市場上大戶型的住宅過多，小戶型的住宅滿足不了市場需求，而對于大戶型住宅在價格上又難以承受。另一方面，由于開發商大量的開發，而市場的有效消化能力有限，使得商品房空置率近年來居高不下。貴陽市商品住宅空置面積近年來居高不下，商品房空置面積從2008年的空置面積為51.05萬㎡到2009年的101.65萬㎡，同比增長100%。

2、產品結構上的非均衡

（1）房地產產品結構方面

房地產產品結構可以分為商品房住宅、辦公樓、商業用房和工業用房等。貴陽在歷史不同時期存在著商品住房、辦公樓、商業用房和工業用房不僅在土地供應方面還是開發商開發上存在供應結構不合理的問題。2005-2009年貴陽市商品住宅投資額均在80%以上；辦公樓除2006年超過5%以外，其他年均在2%左右；商業用房2009年下降到5.59%。

（2）在住宅住房方面

在住宅住房上可以分為別墅、高檔住宅、普通商品房、保障房等。由于開發商的趨利性，在住宅住房上開發不同的產品所得到的利潤空間不同，別墅和高檔住宅的利潤空間明顯要大于其他產品，所以對普通商品房和保障房的建設熱情不高，特別突出的表現在保障房上。2005-2009年貴陽市保障性住房投資所占比重平均在10%左右。

三、實證分析

1、貴陽市房地產市場非均衡計量經濟模型構建

本文在分析貴陽市房地產市場非均衡狀態時采用的是雙曲線模型。一般來說，影響房地產市場的需求和供給因素有許多，本文選取國內生產總值、商品房銷售價格和商品房投資額三個因素來確定模型：

需求 方程：D=C(1)*GDP+C(2)*P+C(3)+ μ(1)

供給 方程：S=C(4)*I+C(5)*P+C(6)+μ(2)

交易量方程：Q=min(D，S)

式中D、S、Q表示市場需求量、供給量和交易量，C(1)、C(2)、C(3)、C(4)、C(5)、C(6)表示系數，μ(1)、μ(2)表示隨機誤差項，GDP表示國民生產總值，P表示商品銷售價格，I表示商品房投資額。

2、數據收集

本文中涉及到的GDP和商品房的數據是來自歷年《貴陽市統計年鑒》和各年國民經濟和社會發展統計公報提供的相關數據見表1。

表 1 1998-2010年貴陽市相關數據

表2 1998-2010年貴陽市有效供求估計結果

3、模型參數估計

（1）需求方程估計結果

模型的擬合優度為0.915，擬合得比較好；杜賓檢驗值為2.49，超過2，不存在序列相關；各變量的T值接近2，說明各變量在95%的置信度下通過變量的顯著性檢驗。

因此得到需求方程：D=0.544*GDP+0.086*P-146.459

（2）供給方程估計結果

模型的擬合優度為0.912，擬合得比較好；杜賓檢驗值為2.392，超過2，不存在序列相關；各變量的T值接近2，說明各變量在95%的置信度下通過變量的顯著性檢驗。

因此得到供給方程：S=1.528*I+0.111*P-71.670

由此，得到貴陽市房地產市場的非均衡計量經濟模型：

D=0.544*GDP+0.086*P-146.459

S=1.528*I+0.111*P-71.670

Q=min(D，S)

4、非均衡測度與分析

將數據代入到回歸所得到的非均衡計量經濟模型，估算出各年貴陽市房地產市場的有效需求和有效供給，見表2所示。

定義非均衡度Z=（D-S）/Q，用以測度房地產市場非均衡度的方向和強度。利用回歸所得的非均衡計量經濟模型得1998-2010年的貴陽市房地產市場非均衡度如圖3所示。

圖 3 2002-2010年貴陽房地產市場非均衡度

圖3我們可以看出，1998-2010年期間貴陽市房地產市場的常態是非均衡狀態。從非均衡度上看，1998-2010年貴陽市房地產市場的供求狀況可以劃分為3個階段：

第一階段，從1998-2002年。房地產市場有效供給大幅增加，有效需求不足，一方面是由于受居民收入、經濟發展水平的制約，跟不上市場供給的發展速度；另一方面由于西部大開發戰略的實施和貴陽市政府的各項改革的順利進行，房地產快速發展。造成了1998-2002年貴陽市房地產市場有效需求不足的局面。該時期市場處于供大于求的非均衡狀態。

第二階段，從2003-2007年。房地產市場有效需求增加，有效供給表現不足，由于居民的住房觀念得到轉變，住房消費得到有效啟動；同時隨著貴陽市城鎮化的快速推進，居民收入的快速增長，居民對住房的有效需求逐步增大。該時期市場處于供不應求階段。

第三階段，從2008-2010年。房地產市場從有效供給不足向有效需求不足轉變，但非均衡程度保持在±0.05之間。自2008年全球金融危機的爆發波及貴陽，宏觀經濟受到影響；同時隨著國家宏觀調控的持續以及國家經濟結構轉型等多方面因素影響。不管是消費者還是開發商都逐漸理性，房地產市場處于不斷完善的階段，市場供求基本均衡。

四、結論

綜合以上分析可以看出，1998-2010年貴陽市房地產市場處于非均衡的狀態，市場總處于有效需求不足和有效供給不足的變化中。根據非均衡經濟理論，瓦爾拉斯均衡是我們追求的目標和方向。市場調節不能保證市場出清，不能將市場運行從非均衡狀態向均衡狀態發展，為此需要通過政府手段來調節市場，減少房地產運行的非均衡程度。在目前狀態下，貴陽房地產市場必須進一步健全房地產市場體系，引導市場理性供需；其次要加強對房地產開發企業的管理，規范其市場行為；最后要加強市場預期的調控，打消人們的投機行為，使市場向均衡方向發展。

參考文獻：

[1]季朗超.非均衡的房地產市場[M].北京：經濟管理出版社，2004（1）

[2]唐德才，仇育領．非均衡理論及我國房地產市場供求的實證分析[J].數學的實踐與認識，2009，39（21）：8-20