基于住房券的武漢市保障性住房體系政策新探

武漢是湖北省省會，作為中部崛起的重鎮，在“十二五”規劃期間，全市的生產總值將突破1 萬億元，人均生產總值將突破10 萬元，固定資產投資將達到2 萬億元。在經濟建設的同時，堅持以民生為本，始終把保障和民生作為一切工作的出發點，著力建設人民幸福城市?！笆濉逼陂g，保障性住房建筑面積新增1000 萬平方米， 棚戶區改造建筑總量265 萬平方米，城鎮居民人均住房建筑面積達到35 平方米。

武漢市保障房現狀

武漢市保障性住房建設進入快車道，截止今年2月，全市已開工建設和籌集保障性住房120830套（戶），占目標任務的101.98%。其中：廉租住房開工5593套，公共租賃住房開工30412套，經濟適用住房開工15060套，限價商品房開工20502套，截至去年底，全市經濟適用住房項目竣工面積達190.37萬平方米。

保障房出現的問題

·尋租現象嚴重

2011年，全市商品房銷售均價為6878.23元/平方米，同比上漲4.83%；其中，商品住房銷售均價為6414.72元/平方米，同比上漲3.72%。而武漢市物價局公布的多處經濟適用房基準價格，均為高層住宅每建筑平方米3150元，不同樓層只能在基準價格上適當調節。兩種住房存在著如此巨大的價差，必然會導致權力尋租，同時由于家庭和個人住房、收入以及金融資產等情況基礎信息不足，核定有一定難度。一些地方出現了騙租、騙購的情況。

·政府建設保障房積極性不足

建設資金籌措和征地拆遷壓力比較大，今年建設任務比去年有較大增加，資金壓力更大；有的項目保障性住房用地未能及時完成征地拆遷，拉長了建設周期。

·質量問題令人堪憂

限價房和經適房當前利潤率平均在7%—8%，不足普通商品房的一半。算上各項稅費、土地成本和通脹因素，利潤更被壓縮。為此個別工程還使用了不合格的建筑材料，存在質量安全隱患。

保障性住房政策新探

目前我國在經濟適用房建設過程當中，政府直接介入住房供給并提供財政補貼的方式，是供給補貼，稱為“磚頭補貼”，指政府通過對房地產開發商在土地出讓金、城市基礎設施配套費等各種行政事業性收費和政府性基金的征收方面提供優惠，以此來降低房價，實現對中低收入家庭的補貼，實質是一種通過對生產者進行生產補貼間接地對中低收入家庭進行補貼的方式；另一種補貼方式，與供給補貼相對應，即需求補貼，政府向住房需求者提供財政補貼的方式，需求補貼也被稱為“人頭補貼”。

與“磚頭補貼”方式相比“人頭補貼”具有以下優點：住房建設工程項目一般建設周期長、耗資大；而“人頭補貼”實施起來靈活、便捷，成本也更低。同時“人頭補貼”的具有可選擇性的特點，參與者可以在住房券的使用地區自行選擇工作、學習、生活較為便利的地段。而經濟適用房一般集中于郊區等土地成本較低的地段，社區的貧困集中度也相對較高，健康及社會治安狀況相對較差，易形成城市“貧民窟”現象。

住房券（housing vouchers）是美國1974年提出的針對中低收入家庭住房問題一種直接補貼形式政策。申請房租補貼的具體程序是申請人持本人及其家庭的收入證明到當地住房局辦理申請手續，申請獲得批準后可以在住房局出租住房明細表上查找合適的房屋然后去看選中的住房，如果同意租住此套房屋就可以辦理租住手續并簽訂住房合。同由租房者、出租房主及政府三方共同簽訂在租戶支付家庭收入的30%以后；不足部分由政府以住房券形式付給出租房主。

住房券與直接發放現金補貼同屬于“人頭補貼”的實現形式，但發放住房券與直接發放現金補貼相比，可以避免低收入者把現金移為他用，比如賭博玩樂等而不是用在最需要的住房保障上，提高政策保障效率。

政策實施流程

本文提出的住房券與美國政府目前實施的住房券存在不同，美國的住房券只是用于租房，本文提出的住房券能夠用于購房或租房。具體實施流程如下：

第一步：政府合理制定申請資格標準，中低收入的住房需求者向政府提出申請。

第二步：政府對申請者進行資格審查，綜合考慮申請者的收入水平、年齡（下轉第41頁）（上接第39頁）結構、人口數等因素，對于符合標準的，發放實名制的住房券，并對獲得補貼的人員名單在網上公示，接受群眾監督。

第三步：中低收入住房需求者到市場上購房或租房，將住房券作為部分購房款或租金付給開發商或業主。對于選擇購房的中低收入戶籍人群，可申請銀行信貸支持。政府將獲得補貼的中低收入人群購房及租房情況登一記備案，同時納入人民銀行的個人征信系統，并加大弄虛作假的違法成本，以減少騙補行為的發生。

第四步：開發商或業主憑住房券可向政府兌換現金，或抵做稅收優惠。

第五步：中低收入者以政府的住房券作為部分房款購買獲得房屋的產權后，未來若需要轉讓的，由政府回購，回購價格為原銷售價格加同期銀行存款利息，不會隨著房價的上漲而上漲。政府回購的房屋用作廉租房，今后可以逐步減少廉租房的建設。

住房券政策實施的其他相關問題研究

提出新的住房補貼模式“住房券”政策，原因在于原有的政策存在不足，需要更契合當前實際的政策去替代。該政策在國外實施的成效顯著，但引入中國面臨一系列問題，需要相關措施去配套，以下從住房補貼的資金來源，補貼標準及審核，住房券的接受度，住房保障信息技術平臺的構建等問題進行探討。

·住房補貼資金來源

住房補貼的資金來源有以下幾個渠道：“招拍掛”土地出讓政府所得的凈收益的一定比例，公共預算安排，政府財政支出，住房公積金運作收益等。同時政府可以探索金融創新，如抵押貸款證券化，政府應成立專門的機構來統一運營管理這些款項，同時該機構為中低收入者提供必要的信貸支持。

·補貼標準與審核

政府在制定補貼標準要綜合考慮相關因素：家庭年齡結構，收入水平，家庭人口構成等。同時由于信息不對稱，要加大申請者的資格審查，申請者的基本住房困難情況要在所在社區、街道、網絡公示，接受全社會的監督，在公示期內，有群眾投訴或舉報的申請者，管理部門核查其信息真實，由街道或工作單位出具證明。對于弄虛作假的，加大懲罰力度，提高其違法成本。

·住房券的接受度

相比于現金購房或租房來說，住房券對于開發商或房東的接受程度有限，住房券的選擇性受到一定的影響。因此，為了提高住房券的接受度可以采取一定的激勵措施，比如住房券接受方可以憑券抵扣部分企業或個人所得稅。

·城市保障住房信用信息平臺

應建立城市保障住房信用信息平臺，沒有一個完善的信息系統，住房管理體系就無法實現。實行住房券實名制，編號，錄入信息管理系統，同時建立空間關聯，推動建立集房管、民政、公安、金融、統計等部門信息為一體的住房保障資格認定信息平臺，使住房券的參與者購房或租房的信息能在系統中充分反映，以方便日后的跟蹤管理。

（作者單位：中南財經政法大學金融學院）