淺析物業公司的安全保障義務

安全保障義務的一般理論

·國外關于安全保障義務的理論

1、大陸法系國家。德國法上稱之為一般安全注意義務，是法官依據誠實信用原則所推導出來的符合社會道德的法律觀念。其將一般安全注意義務分為三種：一是危險防免義務，即制造危險或者控制危險的人應該采取安全措施防止危險的發生。二是義務承擔。如建筑工地的施工人員不僅對于他的委托人負有契約上的義務，原則上還負有保護第三人生命、身體及財產不受侵害的一般安全義務。三是先危險行為，即行為人的前一個行為具有危險性，則應保證其前一個行為所作用的對象不會出現因行為人的危險行為而產生損害。法國稱為安全義務產生之初僅限于為工傷事故的受害人提供救濟。日本稱為安全關照義務。安全關照義務存在于特殊的法律關系當事人之間，是法律關系之間的一種附隨義務。

2、英美法系。英美法系中，安全保障義務被稱之為注意義務。在判斷某人是否存在注意義務時，歸結為兩個問題：一是當事人之間是否存在近鄰性。如果存在近鄰性則義務人應當預見，其行為可能會導致損害的發生。如果存在近鄰性則說明注意義務初步存在。二是是否存在有關的法規可排除、限制義務人的義務和責任。

·我國關于安全保障義務的理論

安全保障義務是指行為人如果能夠合理預見他人的人身或者財產正在或者將要遭受自己或者與自己有特殊關系的他人實施的侵權行為或者犯罪行為的侵害，則要承擔合理的注意義務和采取合理的措施，預防此種侵權行為或者犯罪行為的發生，避免他人遭受人身或者財產損害。這是學理上對安全保障義務的定義。我國用法律的形式對安全保障義務進行了規定。《關于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》第六條第一款將承擔安全保障義務的主體局限于從事經營、社會活動的主體；法院只支持人身損害，而不支持財產損害。《中華人民共和國侵權責任法》第三十七條規定：賓館、商場、銀行、車站、娛樂場所等公共場所的管理人或者群眾性活動的組織者，未盡到安全保障義務，造成他人損害的，應當承擔侵權責任。根據該規定安全保障義務的主體包括公共場所的管理人和群眾性活動的組織者。物業公司是否屬于公共產所的管理者呢？

公共場所是指提供公眾進行工作、學習、經濟、文化、社交、娛樂、體育、參觀、醫療、衛生、休息、旅游和滿足部分生活需求所使用的一切公用建筑物、場所及其設施的總稱。住宅區就業主所擁有的空間而言是私人場所，但是物業公司所服務的住宅區內的除私人空間以外的場所，如：小區內的花園等是由所有的業主共有的場所。居民可在小區內自由行走、出入，此時小區是個公共場所。物業公司與業主簽訂物業合同，物業公司對小區的特定事務進行管理。《物業管理條例》第四十七條規定：物業服務企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時，物業服務企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。物業公司有做好安全防范工作的義務，這就是對物業公司成為安全保障義務主體的肯定。

法律為何要賦予物業公司安全保障義務的主體資格？一般而言，業主與物業公司有物業合同，物業公司必須采取措施保障業主的人身和財產安全。就業主與物業公司間的關系而言，假設存在某種安全隱患，要求每一個業主都采取復雜的安全保護措施是不現實的，因為成本很高。由物業公司來采取此種保護措施則可以大大地降低成本，防止損害的發生。如果一個損害可能發生，那么誰能夠以最低的成本來避免該損害的發生，就應當由其來承擔這項責任。因此這項責任落到了物業公司的身上。

物業公司承擔安全保障義務的對象范圍

物業合同的主體是業主與物業公司。那其承擔安全保障義務的對象是否僅限于業主呢？答案是否定的。因為即使物業服務合同的沒有明確約定，物業公司安全保障服務的對象也應是所有實際合法居住在小區內的人。如：與業主同住的人、從業主手里合法取得物業使用權的物業使用人等。這里主要是分析一下第二種。

物業使用權人可否成為安全保障義務的權利人？常見于房屋的承租人。根據《物業管理條例》第四十八條：“物業使用人在物業管理活動中的權利義務由業主和物業使用人約定，但不得違反法律、法規和管理規約的有關規定。物業使用人違反本條例和管理規約的規定，有關業主應當承擔連帶責任。”從這條規定可推出，只要不違反法律、法規及管理規約的規定，業主享有的服務都可通過約定的方式，由承租人享有。因此，承租人自然可以成為安全保障義務的權利人。理由如下：第一、房子由承租人承租之后，承租人是房子的使用人，物業公司提供的服務也由其享受，物業費自然由承租人支付。第二、物業公司的安保服務不會因為實際享受人的變更而變化。小區的整體環境確定之后，物業公司的安保服務成本以及工作量并不會隨小區內實際居住人員的變化而變化。業主房子的出租并不會影響小區的整體環境。

來訪客人及未經允許進入住宅區的人員物業公司是否負有安保義務？來訪客人一般都是經過門衛登記的，物業公司有義務保障其人身和財產安全。因此，可成為安全保障的權利人。對于那些未經允許的人員，物業公司沒有保障其人身和財產安全的義務。

物業公司安全保障義務的內容與責任承擔物業公司承擔安全保障義務的內容

物業公司安全保障義務的內容，在物業服務合同中一般有明確的約定。有人將內容分為三種：一是最低限度的，即規定于《物業管理條例》第四十六條、四十七條的。二是合同約定的安全保障義務。三是根據實際情況確定的安全保障義務。法律規定的最低限度的安全保障義務，我國法律沒有明確的規定，但一般認為應該要做到以下幾點：小區入口處需要有人值班，并不定時地進行巡邏；物業工作人員發現形跡可疑之人應及時采取合理的預防措施，對火災、治安、公共衛生等突發事件有應急預案，事發時及時報告。

·物業公司安全保障責任的成立

實踐中，物業公司因違反安全保障義務需承擔責任主要見于以下兩種：一是物業公司對公用部分、公用設施未盡保養和維護的義務，而造成業主或使用人的人身、財產損失；二是第三人在小區內的違法犯罪活動造成業主或使用人的人身、財產損失。對于第一種要求物業服務公司承擔安全保障責任是不言而喻的，因為雙方當事人簽訂物業服務合同時對安全保障義務都是有明確的約定的。即使沒有明確的約定，基于《物業管理條例》的規定，物業服務公司有保障小區的公用部分、公共設施的保養和維護的義務，這種義務是法定的，不能免除。第二種是產生物業糾紛的大戶。此時物業服務公司是否要承擔責任？一般都會要求物業公司承擔一定的責任。判斷物業公司是否應承擔責任應看其是否滿足責任成立的條件。

司法實踐中，處理物業糾紛時，判斷物業公司是否承擔賠償責任，從以下三個方面入手：一是物業公司是否盡到了安全保障義務。二是業主、其他合法的物業使用人或來訪客人是否造成了損害。三是物業公司未盡安全保障義務與受害人的損害之間是否存在因果關系。如果物業公司的行為符合以上三個條件則其應承擔相應的責任。

物業服務公司是否盡到安全保障義務？前面對安全保障義務的含義及內容都進行了闡述。其內容是物業公司是否按照法律的規定、合同的約定或按照行業慣例采取了合理的安全防護措施。需注意的是這種安全保障義務是一種行為義務，是指義務人只要盡到作為的義務即為完全履行了法律義務，不要求有特定結果的發生或不發生。所以，只要物業公司履行了安全保障義務，即使出現業主人身、財產受損等情況，物業公司也不承擔責任。

業主、其他合法的物業使用人或來訪客人是否遭受了人身或財產上的損害。人身損害賠償解釋將這種損害僅限于人身并沒有涉及財產，這使得受害人的財產權益得不到很好的維護。《中華人民共和國侵權責任》將財產損害納入了安全保障義務人的責任范圍。

物業公司未盡安保義務與受害人的損害之間是否存在因果關系。因果關系的認定是司法實踐中的一個難點。一般認為應采取相當因果關系說。對此我們可從事實判斷和價值判斷入手。事實判斷采用的是“倘若沒有”規則。如果物業公司履行了相應的安全保障義務，則會避免或減輕業主所受的損害，并且物業服務者的不作為性是造成業主損害的一個重大的因素，因此，物業公司的不作為與損害之間存在事實上的因果關系。在存在事實關系的基礎上進行價值判斷，從而決定物業服務者的賠償責任的大小。

·物業公司安全保障義務的責任承擔方式

根據《中華人民共和國侵權責任法》第二十七條的規定：賓館、商場、銀行、車站、娛樂場所等公共場所的管理人或者群眾性活動的組織者，未盡到安全保障義務，造成他人損害的，應當承擔侵權責任。因第三人的行為造成他人損害的，由第三人承擔侵權責任；管理人或者組織者未盡到安全保障義務的，承擔相應的補充責任。安保義務人承擔安全保障責任的形式包括：直接賠償責任與補充賠償責任。直接賠償責任主要見于，物業公司對服務范圍內的公用部分、公共部分沒有盡到保養和維護義務進而造成業主的人身或財產損害。補充賠償責任見于第三人侵權的物業糾紛中。對于第三人侵權的物業糾紛，原則上是由侵權人承擔賠償責任，如果物業公司未盡到相應的安全保障義務，應當在其能夠阻止或防止損害發生范圍內的補充賠償責任。當找不到第三人，物業公司履行了相應的安全保障義務，此時又應由誰承擔賠償責任？對于此種情形，法律并沒有明確規定責任由何人承擔。由于物業公司與受害人雙方對損害的發生都沒有過錯。此時在處理物業糾紛時可以適用公平責任原則，基于雙方所處的強、弱勢地位的不同，法院可以要求物業公司基于給受害人一定的補償。

（作者單位：湖南師范大學法學院）