天津嘉里中心二期項目修建性詳細規劃

雷曉夏

一、概述

項目位置：天津嘉里中心整體用地位于天津市河東區，海河的東岸，是市中心的核心區。用地周邊四至城市道路如下： 用地東北為六緯路；東南為八經路；西南為海河東路，而西北為六經路。保定橋在用地東南角的八經路跨越海河。天津嘉里中心二期用地位于天津嘉里中心一期已建成區域的東北側。

二、項目規模

用地規模：天津嘉里中心項目總用地面積為86，164平方米，其中二期用地面積為16，160平方米。

項目規模：天津嘉里中心項目地上總面積為479，394平方米，其中二期地上總面積為141，374平方米，二期項目內容包括辦公大樓、居住式公寓、商業裙樓，其中：辦公大樓為一棟228米高（函屋頂造型）的塔樓，居住式公寓為一棟142.05米高（含屋頂造型）的塔樓，商業裙樓為三層，并在三層設連廊與一期商業連接。三層地下空間為商業、停車及機電設備用房。

三、總平面布置

天津嘉里中心二期功能包括：辦公、居住式公寓及商業。辦公塔樓位于基地的東北角，靠近六緯路與八經路的交叉路口，從保定橋一側眺望，主體形象突出，形成豐富且有層次的沿河景觀；居住式公寓塔樓與一期的三棟公寓成線性布局，既保障了一期公寓的景觀視線不受影響，同時形成開揚的景觀綠帶貢獻給城市環境；商業裙樓作為兩棟塔樓與一期的聯系體，既保證商業空間內外延續，又確保辦公、居住使用和商業連貫而互不干擾；地下一層的商業與一期商業及地鐵站連接，為使用者提供方便亦為項目帶來活力；地下各層按功能需要分布停車及機電空間，地下二層、三層局部設置人防，人防級別及面積將根據要求進行后續深化。

四、交通組織

嘉里中心二期項目結合已建成區域既有交通設施條件及二期功能需求，設置了地下停車庫、上落客區等，以供不同類型建筑使用。

原規劃方案：六經路設置有一個車行出入口；六緯路沿街設置有兩個出租車落客通道；八經路方向設有一個酒店車行專用出入口，兩個辦公專用出入口；海河東路設置有兩個車行出入口。

二期規劃方案調整后：六經路出入口無調整；六緯路兩個出租車落客通道調整為一處出租車落客通道，一處從出租車落客通道改為車行出入口；八經路方向一個酒店車行出入口保持不變，兩個辦公出入口修改為一處；海河東路兩個車行出入口保持不變。

地下停車庫

地下停車庫及坡道：本項目地下車庫各層均設有通道與一期車庫相互連接；為解決不同使用功能機動車流線的交叉，辦公樓及商業的車輛經六緯路出入口進入基地后，通過內部道路抵達新增位于基地東南角的汽車坡道；居住式公寓的停車將從六經路進入并利用一期既有坡道抵達地下二層停車區。

五、綠化布置

在景觀設計上二期項目須與一期已建區域結合，考慮不同使用功能的需求，保證基地內各出入口和不同使用功能空間的完整性以及合理性，同時考慮與都市環境，濱河景觀休憩帶的協調，以達到舒適、合理的目標。

配合基地已有條件，創造可伸展、靈活的空間型態；

為城市提供開放性的，富有層次，連貫的景觀帶，強調景觀空間的連續性；

創造開放的、公共的臨街商業界面，在辦公大樓的臨街區域形成溫暖、吸引人的城市廣場，成為城市景觀空間的節點；

項目的整體綠地率達到22%。

六、功能分區布置

辦公樓

總平面布置：辦公樓坐落于地塊東北角，六緯路及八經路的交叉口，辦公樓主入口面向海河，入口前為開闊的綠化空間，頂部結合塔樓的空中公共空間將有一個點亮的頂冠，辦公樓整體形象突出，與保定橋、海河呼應成為城市景觀新的地標；

功能分布：辦公樓為總高度228米（含屋頂造型）的超高層建筑，標準層面積為2，025平方米，共44層，其中首、二層為大堂及部分服務性用房；三層及三層夾層為高級健身會所；二十三層設空中大堂，服務于高區辦公；四十一、四十二層為頂級俱樂部，具有眺望城市景觀的卓越視野；分別于十一、二十二、三十二及四十三層設置避難兼機電層；四十四層為機電層；其他樓層為辦公，共30層，分為四個區；

豎向交通組織：辦公樓為中央核心式塔樓，為了盡量加大核心筒的效率，塔樓電梯概念提供了兩個低層和高層相互堆疊的電梯組，第二組電梯由直達電梯通過空中大堂轉換連接；辦公大堂為三層健身會所單獨提供扶梯以方便到達。

居住式公寓

總平面布置：居住式公寓布置于二期用地的西側，貼臨一期用地，與一期三棟公寓呈線性展開布置，既減少對一期公寓的視線影響，又可避免與辦公樓的對視影響，同時兼顧自身的開闊視野，成為項目整體中不可或缺的構成要素。

功能分布：居住式公寓總高度142.05米（含屋頂造型），標準層面積約755平方米，每層五戶，戶型面積為110～190平方米；居住式公寓塔樓共39層，其中首層～三層為大堂及配套公建、室外景觀平臺，分別于十二、二十六層設置避難層，其他樓層均為公寓，共34層，分為三個區。

豎向交通組織：居住式公寓塔樓提供了一組剪刀樓梯用于人員疏散，三部可用電梯及一部服務梯兼消防電梯；電梯均可直達地下停車庫，在地下一層與一期沉庭院連接并提供公寓大堂，以方便住戶乘機動車或享受地鐵便利的出行；公寓電梯可至三層室外平臺，并通過平臺層進入商業裙房，達到健身會所。

商業裙房

總平面布置：二期商業裙樓位于辦公樓與居住式公寓之間，采用雙墻與二者完全分隔，商業裙樓使嘉里中心二期項目與一期建筑成為可分可合的有機整體，最大限度的開發及利用了六緯路沿線的商業價值，使城市空間與建筑內部空間形成良性互動，營造繁榮的商業氛圍。

商業裙樓的地下一層商業，與一期聯通，可方便到達地鐵站。

功能分布：二期商業裙樓共3層，中部設有中庭，商業空間圍繞中庭空間展開，豐富了步行體驗；首層沿街商業具有相對的獨立性，可滿足不同商業租賃方式的需求；三層靠近辦公樓一側設有標準室內游泳池，并可與健身會所聯通；中庭及泳池頂部的輕質屋頂可將陽光投射進室內，為使用者提供了寬敞明亮的空間感受。

二期商業裙樓于三層通過連廊與一期連接，連廊采用鋼結構桁架整體吊裝，底部無柱，強化了商業入口空間；連廊本身既可加強一二期的聯系，亦可作為特殊的展示空間，帶來豐富的購物體驗。

豎向交通組織

七、立面設計

天津嘉里中心項目作為海河沿岸重要建筑群落，為豐富海河沿岸景觀發揮著重要作用，二期項目的辦公塔樓，無論從位置還是體量均須成為整個項目的焦點。

二期項目的商業裙樓立面保留了部分一期裙樓的立面元素，加入空間進深的處理，增加了立面的趣味性；立面玻璃櫥窗以多角度呈現，形成更具張力、更具動感的商業形象。

（作者單位：天津方標世紀規劃建筑設計有限公司）