德國房地產稅制及啟示

摘要：完善、高效的房地產稅收制度的運行，不僅可以增加財政收入，而且能遏制房價上漲，調節國民經濟運行及收入分配。本文通過深入分析德國的房地產稅制的基本狀況，房地產市場發展趨勢，借鑒他們有效征稅和成功遏制較高的房價措施，并結合我國房地產稅收實際狀況，提出來一系列房地產稅征收政策及改進措施。以期完善我國房地產稅制，推動房地產稅收真正發揮組織財政收入、公平社會財富和促進經濟發展的作用。

關鍵詞：德國 房地產稅制 比較 借鑒

在當前全球房地產價格持續上漲的大環境下，德國房地產市場的平穩態勢格外引人注目。雖然我國與德國在經濟制度上的具體情況有所區別，但在同為市場經濟國家，都要遵循市場經濟一般規律方面具有一致性，因此，通過分析高效運行的德國土地房地產稅制，在一定程度上可以為完善我國房地產稅制改革提供有益借鑒。

1 德國房地產稅制現狀

德國的市場經濟高度發達，其國民的高收入、高稅收和高福利是其發達的主要標志，經濟的發達尤其是國家的財政收入又是依靠稅收的強制性征收不同的稅種而實現的。而作為德國的主要稅種財產稅，現行包括土地稅、房產稅、不動產交易稅和遺產稅及贈與稅。

1.1 土地稅

土地稅屬于直接稅，納稅義務人規定為土地所有者，對所有的土地征稅，包括農村生產用地和建筑用地。此稅種名稱雖設置為“土地稅”，實際上卻是政府向國內存有地產，即土地及地面建筑物征稅。德國土地稅執行的既包括城鎮內也包括農村的寬征稅范圍，這種寬征稅符合縱向公平原則，有利于確保稅收收入來源充裕。同時，土地稅稅額依據登記的土地價值和狀態予以確定，征稅基礎為每年初按稅收評估法所確定的征稅標準，即根據土地的成交價格得出同類土地的納稅價值，一年一繳。

1.2 房產稅

房產稅也屬于地方稅，有專門的《房產稅法》。長期以來，德國政府都將房地產視為重要的剛性需求與民生需求，采取促進居民擁有住宅所有權、房產地產一體化，因此，住宅作為居民的生活必需品，在征稅時與其他類型的土地買賣和經營嚴格區別對待，對自有有自用的住宅只需要繳納房屋坐落的土地稅，不需繳納房產稅，用于出售的房地產要繳納評估價值1%～1.5%的房產稅。

1.3 不動產交易稅

不動產交易稅為地方稅，相應也存有《不動產交易稅法》。在德國，不動產交易稅以房地產買賣時的交易價格為征稅基礎，基本上是按房產價值的3.5%征收，各個聯邦州有所不同。不動產交易稅是非常重要的調節手段，政府通過此稅種，可以間接加大房地產投機炒作成本，壓縮投機者“低買高賣”的盈利空間。

1.4 遺產稅及贈與稅

納稅人為繼承人和受贈人，以所繼承或受贈的財產價額扣除與之直接相關的項目后的凈額為課稅對象，扣除規定的項目主要包括債務、喪葬費用以及法定的按不同親屬分等規定的基礎扣除額。再依據遺產繼承人與被繼承人或贈與人與被贈予人的親疏關系實行不同的全額累進稅率征收，最高稅率達到70%。

德國為保障居民住房，還采取了相應的措施保障國民住房供應。首先，在保有環節的財產稅征收以外，如果不動產通過買賣在交易過程中獲得盈利，還要繳納15%的差價盈利稅。從2009年1月1日起，對投資者的房租收入需征收25%的資本利得稅。其次，德國政府鼓通過其自有特殊合作建房機構——住宅合作社，從信貸、土地、稅收等多方面給予支持鼓勵居民合作建房、自建房，特別是在稅收方面，對合作社的所得稅、財產稅等均實行較低稅率。通過合作建房、自建房，建立起多渠道的住房供應體系，打破開發商對房屋供應的壟斷。再次，德國政府對參加住房儲蓄者給予獎勵，并根據家庭人口、收入及房租支出情況給予適當補貼，為每個家庭提供穩定房價的稅收保障，增強支付能力。最后，德國政府對地價、房價、房租實行“指導價”，各類房地產價格由獨立的房地產評估師認定，并在各地設有房地產公共評估委員會，這些機構提供的指導價具有較強的法律效力，所有的地產交易均有義務參照執行，使房價在合理的范圍內波動。對不執行者甚至要承擔刑事責任。

2 根據德國經驗對我國現行房地產稅制存在問題的基本判斷

我國的房地產稅收體系經過幾十年來不斷完善，對于調控房地產市場，實現土地資源優化配置等方面起到了十分重要的作用。但是與經驗比較完善的德國相比，我國現行房地產稅收體系還是存在一些問題：

2.1 征稅對象不完整，范圍比較狹窄

首先，房地產稅征稅對象過于狹窄，這會阻礙房地產稅收調節經濟的效果。目前我國房地產稅的征稅范圍并沒有涉及農村，而是主要面向城市、縣城以及建制鎮。對于征稅對象，國家對個人非經營性用房以及國家機關、人民團體、軍隊用房等免征房產稅、城市房地產稅以及城鎮土地使用稅，對沒有充分利用的林地、荒山實行免征城鎮土地使用稅。這樣城鄉稅制沒有統一，對象也有差異，稅負公平的原則根本沒有得到體現。

2.2 計稅依據設立得不合理

我國房地產稅種繁多且存在多個征稅標準，如面積、交易價格、投資總額、評估價格等名目都是計稅依據和課稅標準。征稅標準不一，既增加了征收房地產稅收的難度，又降低了房地產稅對市場的調節力度，違背了房地產稅設置的初衷。由于房地產稅計稅依據存在不合理性，也使得房地產稅收收入呈反向增長彈性。在許多區域的土地交易市場上，土地使用稅征收標準太低，減弱了稅收的調節能力。

2.3 輕保有、重流轉

我國目前房產稅制存在輕保有、重流轉的現象：一是在流轉環節的稅收種類較多，保有環節的稅收種類少；二是在流轉環節的稅率高，保有環節的稅率低。相關資料顯示，針對城鎮土地持有環節上所征收的土地使用稅，最高只有30元/年·平方米，而對于非營業性用房免征使用稅。目前我國還存在一種現象，那就是全國空置住房數量正在不斷的增加。2010年國家電網公司對全國六百多個城市的進行了調查，發現全國共有6540萬套住宅電表連續6個月讀數為零，這些住房足足可以容納2億人居住。海南三亞商品房空置率更是高的離譜，局部地區達到90%了左右，這表明了我國房地產投機性需求的泛濫對房地產市場的健康發展帶來了沖擊，這也說明我國對保有環節征收的稅額過低，一直使住房空置率如此之高。而我國對流轉環節卻征收高達30%—60%的增值稅，這樣不同環節的征稅標準差距過大，會嚴重降低房地產稅的調節效率。

2.4 房地產稅收的目標繁多

我國房地產稅種較多，而每個房地產稅種具有不同的政策目標，且每個稅種的政策目標都專門化，所以導致整個房地產稅收體系的政策目標不明晰，各稅種之間的政策目標不協調。

除了以上所述問題之外，我國現行房地產稅制還存在稅費不清、稅收征收不公平以及稅收政策不統一等問題。現行的房地產稅收制度存在的弊端，使得房地產稅的調節作用難以發揮效果。而且，我國現行的房地產課稅稅種在法制上并不健全。

3 借鑒德國經驗推進我國房地產稅收改革的政策建議

3.1 優化我國房地產稅收體系

3.1.1 開通并增加保有階段的稅收

根據有關學者研究，需要依照統一的計稅依據，在房地產的保有環節征收統一的房產稅。全部按價格征收，適度增加經營性房屋房地產稅收，減少非經營性房屋房地產稅收，從而促進各個稅收負擔的合理分配。與此同時，配和相應的稅收優惠政策，例如實行居民自住第一套住房免稅政策等。重要的是，如果增加房地產保有環節的稅收，使得地方政府財政收入有所增加，那么我們要認清其根本目的并不是為了抑制房地產價格，而是為了平衡地方政府財權和事權不對稱的現狀。維護稅負公平原則是保有環節增稅的首要目的，還可以降低潛在經濟風險，促進社會和諧。

3.1.2 規范并降低流轉環節的稅負

一段時間以來，社會各界對收入分配不均的問題十分的敏感，所得稅作為調節收入分配，實現收入的第二次再分配的手段為人們所熟悉。規范并降低流轉環節的稅賦，比如營業稅等，以此促進存量資源的重新優化配置；降低房屋出租所得收入稅負，逐漸取消規定的房屋出租所得12%的房產稅，改征房屋租賃綜合稅。至今為止，僅上海市已經出臺了綜合稅相關政策。對租借的私有住房收取的綜合稅為房屋出租所得的5%，對于轉租私有住房所得則減半征收綜合稅。

3.1.3 適當時機開征物業稅

當前，國際上許多市場經濟較為成熟的國家和地區都已經開始在房地產市場開征物業稅，我國也在部分地區開始試點。物業稅征收的對象是不動產，比如土地，房屋等，每年向所有者征收一定稅款，實際上是政府以其強制力，對房地產的所有者或使用者征收的用于補償政府提供公共物品和公共服務的費用.它的征收前提在于納稅人必須有房地產資產，并以資產價值作為征收物業稅的基礎，物業稅是保證地方財政穩定的關鍵性因素。

物業稅是在保有環節進行征收的稅種，可以合并房產稅等針對房地產征收的稅費，改為征收物業稅，并使物業稅征收額度大體與前面合并的稅費總額基本相等。這種一次性征收物業稅的做法，有利于公務物品和公共服務的利用程度，有利于充分調動地方政府的積極性來為百姓創造優良的生活環境，有利于為本地物業水平和價值的提升打下良好基礎，以達到增加消費力的目的。

3.2 完善房地產稅收法律法規

3.2.1 制定統一的房地產稅基本法律

目前，我國稅制不統一，實行標準不統一，計稅依據不統一，對房地產稅收的征管帶來了許多不便，容易造成稅源流失，征管不利的后果，這都與我國房地產稅收法律不健全有關。所以要盡快統一稅制，制定統一的房地產適用法律，制定一部涵蓋所有納稅主體，沒有內外資企業和國內外公民區別的新的房產稅基本法，改善稅制不統一的現狀，這對于完善我國房地產稅收相關法律具有重要意義。

3.2.2 規范房地產稅收法律體系

房地產稅收法律制度的完善，重點在于規范房地產稅收法律體系，我國法律體系還很不完善，一種稅收可能涉及幾種法律，而對于有些稅種還沒有明確的法律說明，所以需要對我國房地產稅相關的各種規章制度及暫行條列進行整理并適度調整，最終以法律的形式發文。總之，我國房地產稅收法律體系的具體設置要充分符合我國房地產市場運行特點。

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作者簡介：谷彥偉（1980-），男，湖南衡山人，湘潭大學商學院工商管理（MBA）專業研究生。主要研究方向：財務與金融。