房地產項目選址模型研究

摘要：改革開放以來，我國房地產業得到了飛快的發展，尤其是1998年國家住房制度的改革，徹底改變了人們對住房的消費觀念，也由于我國經濟的健康持續穩定地快速發展，城市居民、農村向城市發展的個人消費成為我國房地產市場的消費主體，這大大地拉動了我國房地產業的發展步伐。伴隨城市化的快速發展，區位因素得到了前所未有的關注，如何正確理解和選擇區位，已經成為房地產開發的前提和決定因素。在房地產開發策劃中，對區位的分析和選擇是至關重要的。本文主要研究住宅房地產和商業地產區位選擇的影響因素，從功能評價的角度，用“04”分析法對房地產開發區位選擇的進行決策分析。

關鍵詞：房地產 區位選擇 宅房地產 商業地產 “04”分析法

0 引言

房地產開發的前期最重要的工作就是項目的選址，選址直接決定了后期的開發和銷售。而有些地產開發公司卻對項目的選址沒有做詳細的研究和規劃，從而出現了后期的一系列問題。由于房地產的開發存在相應的特殊性和不確定性，從而使項目的選址也存在著較多的影響因素。故對各影響因素進行模型分析具有十分重要的意義。

1 房地產開發項目的主要特點

1.1 較強的地域性、差異性

土地開發、房屋建設及使用，均具有不可變動的地理位置，在開發項目時必須考慮到地區差異，因地制宜，就地使用能夠獲利的可能性及投資收益。房地產開發項目可以分為很多種，由于項目地理位置、用途、內容、規模的不同，以及建筑物本身的造型、裝修、結構、配套設施等不同，各開發項目存在很大的差異性。即使是同一類項目，由于項目所在的區位、環境等條件不同也會有一定的差異性。然而這種差異性直接影響項目投資資金及效益。

1.2 開發過程的環節多、周期長

土地及建筑物作為項目開發的內容，一般工程量較大，完成一個開發項目一般需要幾個月、幾年甚至更長的時間。這與項目開發受法規政策嚴格約束的特點和參與房地產開發項目管理的部門多直接相關。從項目立項開始， 建設環節多，而且各環節不可或缺，而且都有直接約束和控制工程的進度。一個房地產項目的全部開發過程涉及到土地、規劃、建設、消防、交通、教育、人防、環保、市政等較多部門。

1.3 投資回收期長

由于開發的周期長，從房地產項目前期工作開始到項目竣工并交付使用，這期間需要投入大量的資金，只有等到所建商品房開始預售、預租才能實現資金回收，而且出售、出租本身也往往需要較長的時間。固可知房地產項目的投資回收時間較長，資金周轉慢。

1.4 開發具有綜合性

現代房地產開發項目要求合理布局、全面規劃、綜合開發、配套建設。即在開發的過程中不僅僅是對項目的地理位置和建筑結構，也要對項目區位的公共設施、公共建筑進行綜合規劃和協調。如商業地產的開發，更要體現人性化和多元化布局，綜合考慮交通狀況、客流量、公共安全等。

1.5 具有較高的風險性

由于房地產項目具有以上特點，也就相應決定了其投資風險較大。因開發周期長，從而很容易受到國家政策、宏觀政治經濟形勢、市場需求變化及競爭對手等方面的影響。在項目建設期間，隨著時間的推移，建筑材料價格、勞動力價格等有可能發生變動，從而影響項目的投資額。當公共利益需要時，可能遇到強制性征收、停止使用或限期拆除情況等。

2 房地產開發項目區位選擇的主要影響因素

房地產開發投資首當其沖的選擇就是區位選擇，區位選擇的好壞直接影響投資的成敗，一旦選址錯誤則會造成資金成本的周轉困難。考慮到這一因素，房地產開發公司高瞻遠矚，選擇最優的區位進行開發，才能使房地產開發與居民消費需求良好吻合，獲得好的效益，并最終促進房地產市場的良性發展[1]。

2.1 交通的通達性及便捷性

完善的交通條件，可以帶動相關區域的發展，不僅有利于區域的升值，而且還可以帶動房地產業的蓬勃發展[2]。有利的對外交通條件，能夠將“嗅覺靈敏”的開發商吸引進駐這一區域，住宅的開發和商圈的日漸形成，提升了這一地域房價。同樣到市中心的交通的便捷程度，包括公共交通系統的完善程度和公共交通的便利程度，居民對其綜合評價就會越高，因此房地產價值也會越高。

2.2 城市設施狀況因素

完善的、現代化程度較高的城市設施為居民的生活帶來方便，房地產的價值自然提高[3]。其中基礎設施主要包括供水、排水、供電、供氣、供熱和通訊等設施；生活設施主要包括學校、醫院、超市、銀行、農貿市場等設施；文化娛樂設施主要包括體育場、圖書館、公園等設施。

2.3 區域的繁華度

商業的繁華程度是反映城市經濟、信息、物資與人員聚集程度，是反映城市功能的重要指標。如果商業的聚集程度高和服務項目齊全的話，對顧客的吸引力就大；另外，高檔公寓、寫字樓向商業中心區域集中之后，對整個城市的功能布局都有好處，而且形成相對集中的效應，對促進這個區域的房地產發展，對增進其投資吸引力有很大的推動作用。

2.4 環境因素

隨著人們生活水平的提高，居民對居住環境的要求越來越高也越來越重視。一個地區綠地較多、公園充足、環境優美，則該地區的房地產價格水平較高；相反，噪聲污染、大氣污染、水污染較嚴重的地區，其房地產價格水平則較低。

2.5 制度政策因素

影響房地產項目開發的制度政策因素主要有：房地產制度政策、稅收政策、金融政策、有關規劃和計劃等。在項目選址的過程中要對以上因素進行實際調查，搜集資料，具體分析研究，了解開發的有利和不利條件，不僅要考慮現狀，還要了解未來的發展變化，尤其要了解城市建設的長期規劃[4]。

3 房地產區位選擇影響要素功能分析

3.1 “04”分析法

“04”評分法的分總和為2n（n-1），n為對比的要素數量。“04”評分法的四種情況：

①非常重要的功能得4分，很不重要的功能得0分。

②比較重要的功能得3分，不太重要的功能得1分。

③兩個功能重要程度相同時各得2分。

④自身對比不得分。

3.2 住宅地產區位選擇要素功能分析

在新的房地產運行機制條件下，作為住宅房地產市場獨立消費主體的居民可以根據自己的收入、工作地、通勤的便利性和對居住環境的偏好等因素，選擇能夠滿足自己期望的居住區位[6]；同時，開發商也必須要按照房地產市場的需求，在不同的區位開發和建設多樣化功能和等級的住宅商品，從而滿足不同類型和層次的居民對居住空間的多樣化需求；政府是管理和監督房地產市場健康有序發展的主體，既要考慮到經濟效益，按照市場要求推動城市住宅建設的商品化發展水平，也要考慮社會效益，通過政策引導，把住宅房地產引入長期規劃中，給予適當的優惠政策，實現城市健康持續發展。

我國住宅房地產的相關影響如下圖1所示。

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圖1

按“04”分析法如下表1所示。

由上分析可知，對于住宅房地產，居住環境對區位的影響最重要，其次是交通的便捷性，再次是住宅附近的教育情況。

3.3 商業地產區位選擇要素功能分析

商業地產的選址是一項長期性工作，直接關系企業經營的戰略決策[3]，是商業地產鏈中以消費者為中心觀點的重要體現，是影響企業效益的一個決定性因素，同時也是制定企業經營目標和經營策略的重要依據。在項目選址過程中不僅要考慮現狀，還要了解未來的發展變化，尤其要了解城市建設的長期規劃，如所選地區的街道、交通市政、公共設施、居民住宅及其它建設或改造項目的規劃，有的地點從當前分析是優越條件，而隨著城市的改造將會出現新的變化，而不適合投資。反之，從當前分析不適合投資但從規劃前景看又有發展前途。

我國商業房地產主要因素如圖2所示。

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圖2

按“04”分析法如表2所示。

由上分析可知，對于商業房地產，與住宅地產還是有很大不同點的，其交通便捷性對區位的影響最重要，其次是客流規律，再次是制度政策。

通過“04”分析法可以知道各個因素的重要程度，在房地產區位選擇的綜合評價中具有很大的實用價值，該法可操作性強且能夠準確地反映影響房地產區位選擇因素的模糊性和不確定性。通過分析可準確地對房地產區位選擇作出定量的綜合評價，從而使土地的區位效果達到最優。

4 合理確定房地產區位

國家的房地產調控政策接連不斷地出臺，住宅類項目開發的腳步不斷放緩，而商業地產卻因此引來發展的機遇。在此形勢下，旅游地產憑借其政策導向性和資源稀缺性優勢深受投資客們的青睞，成為萬眾矚目的樓市新寵[7]。同時，“教育地產”這種重要的房地產開發模式，早在幾年前就已經涌現出眾多以教育為主題的房產項目，并得到了眾多學齡家長和房產投資客的高度關注。所以，不僅交通因素，區域繁華度、自然環境等各種因素都會對房地產產生不同程度的影響，同時把握影響房地產區位的其他主要相關動態因素，用“04”分析法就可以對房地產價值或者說價格水平進行動態分析，從而可以準確地評估和預測房地產價格。

5 結論

文中提出了一種進行房地產開發項目選址的有效方法。該方法是以價值工程分析方法為工具，在綜合考慮各種房地產開發項目選址影響因素的基礎上，確定影響房地產開發項目區位的敏感性因素。“04”分析法具有極其重要的現實意義，是工程經濟學的重要理論方法之一。該方法不僅可以用于房地產開發商進行房地產開發項目的選址，也可以用于政府部門進行城市規劃、工業開發區選址等。

參考文獻：

[1]蔣立紅.影響房價的區位因素分析[J].開發天地.2005（4）：79-81.

[2]劉正山.房地產投資風險分析[M].大連：東北財經大學出版社，2000.

[3]張文忠，劉盛和.居民住宅區位選擇的機理研究[J].北京規劃建設，2000.

[4]莫宏偉.房地產全程策劃實戰教程[M].北京：中國電力出版社，2005.

[5]Fariborz Moshirian，Toan.Determinants of US investment in real Estateabroad [J].Journal of Multinational Financial Management，2000（10）：63-72.

[6]Dipasquale D，WheatonW. Urban Economics and Real Estate Markets [M]. Prentice Hal，1996.

[7]林瑩.我國住宅房地產項目開發的區位選擇研究[D].廣州：暨南大學，2008.