新政調(diào)控下房企在三四線城市的發(fā)展策略研究

摘要：房產(chǎn)新政的實(shí)施，政府部門要達(dá)到調(diào)控的目的，必然導(dǎo)致市場(chǎng)銷量與價(jià)格的下降，量價(jià)齊降必然帶來競(jìng)爭(zhēng)的進(jìn)一步加劇，給房地產(chǎn)企業(yè)特別是象淮安市這樣的三四線城市給房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營會(huì)帶來嚴(yán)峻的考驗(yàn)。如何在這種嚴(yán)峻的形式下轉(zhuǎn)變經(jīng)營理念，轉(zhuǎn)變發(fā)展方式是求得生存與發(fā)展的必由之路。

關(guān)鍵詞：新政調(diào)控 發(fā)展策略 盈利模式 投融資模式

2010年以來，隨著市場(chǎng)的過熱，國家采取了一系列的宏觀調(diào)控措施，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的管理機(jī)制也日臻成熟。房產(chǎn)新政的實(shí)施，導(dǎo)致居居民購房出現(xiàn)濃厚的觀望心理，市場(chǎng)銷量下降，消費(fèi)需求在房地產(chǎn)市場(chǎng)有所減弱。市場(chǎng)銷量下降給房地產(chǎn)企業(yè)特別是象淮安市這樣的三四線城市給房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營帶來了深刻的影響。

1 新政調(diào)控下三四線城市的市場(chǎng)現(xiàn)狀及原因分析

1.1 限購令的出臺(tái)抑制了投資投機(jī)性購房需求 有投資投機(jī)性購房方面需求的人群轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)投資；而自住型和改善性住房消費(fèi)需求因?yàn)檎Ｕ闲宰》考哟罅Χ冉ㄔO(shè)，使得這一消費(fèi)需求在房地產(chǎn)市場(chǎng)有所減弱。居民購房出現(xiàn)濃厚的觀望心理，導(dǎo)致市場(chǎng)銷量下降。

1.2 公布房價(jià)年度控制目標(biāo)，嚴(yán)格執(zhí)行商品房銷售明碼標(biāo)價(jià) 實(shí)行一套一標(biāo) 商品房銷售管理辦法和銷售價(jià)格備案制度，商品房利潤率控制在12%以下，對(duì)定價(jià)過高的樓盤，價(jià)格主管部門要進(jìn)行成本核算，限定最高售價(jià)。使房地產(chǎn)的利潤透明化，暴利已受到控制。

1.3 提高二套房貸首付比例和貸款利率、營業(yè)稅由差額征收變成全額征收 首付比例和貸款利率提高以及營業(yè)稅由差額征收變成全額征收使居民購買力降低，一部分想買開發(fā)企業(yè)住房的人群出于資金和各項(xiàng)費(fèi)用的考慮，目光轉(zhuǎn)向政府保障性住房，在很大程度上減少了購房者數(shù)量。

1.4 政府問責(zé)制的實(shí)施 明確約談問責(zé)內(nèi)容、稅收、行政等多種手段并舉，動(dòng)用政策工具之多，歷史罕見，加大了政府監(jiān)管力度。

1.5 信貸資金收緊 信貸資金收緊對(duì)靠信貸融資的房地產(chǎn)企業(yè)壓力較大，涉及資金鏈。貸款高起、負(fù)債攀升已經(jīng)成為大多數(shù)房企的“老大難”。根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，迫于資金壓力，近八成的房企都考慮在加大推盤力度。

1.6 政府加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)用地監(jiān)督管理 依法查處違規(guī)取得土地、非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、擅自改變保障性住房用地性質(zhì)、超過規(guī)定期限未開發(fā)建設(shè)等行為使得房地產(chǎn)企業(yè)的違規(guī)成本加大。

2 新政調(diào)控下房企的發(fā)展策略

2.1 把握市場(chǎng)定位，找準(zhǔn)發(fā)展坐標(biāo)，因城制宜，打造特色知名品牌企業(yè) 伴隨著城市化發(fā)展，三四線中小城市城市都會(huì)有規(guī)模擴(kuò)張的沖動(dòng)。此時(shí)開發(fā)商應(yīng)密切關(guān)注政府規(guī)劃，保持冷靜態(tài)度，并在城市發(fā)展規(guī)劃的引領(lǐng)下找準(zhǔn)自己在城市格局中的最佳位置，以便借風(fēng)借勢(shì)，快速發(fā)展。

房地產(chǎn)商也要順應(yīng)潮流，注重城市發(fā)展理念，尋找適合的發(fā)展方向，注意培育自己的品牌形象，努力發(fā)展專業(yè)化、個(gè)性化生產(chǎn)經(jīng)營，這樣的企業(yè)品牌才具有生命力。

2.2 調(diào)整房地產(chǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略 為了降低風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)商在戰(zhàn)略和戰(zhàn)線上要實(shí)行收縮和減壓。首先停止擴(kuò)張、實(shí)行減法經(jīng)營，包括產(chǎn)業(yè)減法、產(chǎn)品減法和股權(quán)投資減法。其次可以拋開企業(yè)不擅長操作的項(xiàng)目，專心經(jīng)營擅長或是市場(chǎng)接受較穩(wěn)定的住宅項(xiàng)目，盡可能得向國家支持的住宅類型靠攏，沒有資金實(shí)力不要輕易涉足商業(yè)地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)，不盲目追求大盤；從追求“規(guī)模、速度”轉(zhuǎn)向“品牌、增值”；在生命攸關(guān)的資金鏈方面，協(xié)調(diào)多個(gè)項(xiàng)目之間資金鏈的關(guān)系，把握開工時(shí)機(jī)，節(jié)約開發(fā)與管理成本。

2.3 提高房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)品質(zhì) 產(chǎn)品層面，產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)原本是項(xiàng)目前期工作的關(guān)鍵一環(huán)，并且與消費(fèi)者的購買感受息息相關(guān)，然而在市場(chǎng)高峰期時(shí)，房企為了迅速賺取高額利潤，不惜照搬或抄襲其他項(xiàng)目的產(chǎn)品和戶型，致使近幾年的產(chǎn)品存在嚴(yán)重的同質(zhì)化現(xiàn)象。若延續(xù)以往的照搬方式，在激烈競(jìng)爭(zhēng)中只會(huì)將自己送入墳?zāi)?。房地產(chǎn)調(diào)整期的企業(yè)可以通過提升的產(chǎn)品與服務(wù)的品質(zhì)，在規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程與質(zhì)量、物業(yè)服務(wù)等方面不斷實(shí)現(xiàn)“優(yōu)質(zhì)品質(zhì)”，完成自身的快速轉(zhuǎn)型。爛房子還賣個(gè)好價(jià)的時(shí)代已過去，今后的消費(fèi)者將會(huì)趨于理性購買，房企更應(yīng)理性地轉(zhuǎn)向產(chǎn)品和消費(fèi)者專項(xiàng)研究。

2.4 轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)的投融資模式 在房地產(chǎn)營銷模式，應(yīng)改變?cè)械臓I銷模式，要用4C模式來適應(yīng)新的變化，即：針對(duì)消費(fèi)者的需求開發(fā)項(xiàng)目；根據(jù)消費(fèi)者愿意付出的成本定價(jià)；為消費(fèi)者提供便利的購買服務(wù)；強(qiáng)化與消費(fèi)者的溝通。在房地產(chǎn)的融資模式上，自從央行121號(hào)文出臺(tái)后，徹底地改變了房地產(chǎn)開發(fā)投資的“游戲規(guī)則”，房地產(chǎn)開發(fā)成為了一個(gè)資金門檻很高的行業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)逐步建立多元化的融資渠道。在從銀行貸款的基礎(chǔ)上，第一要尋求與大公司合作，第二要尋求民間資金。

3 小結(jié)

房產(chǎn)新政的實(shí)施，政府部門要達(dá)到調(diào)控的目的，必然導(dǎo)致市場(chǎng)銷量與價(jià)格的下降，量價(jià)齊降必然帶來競(jìng)爭(zhēng)的進(jìn)一步加劇，給房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營會(huì)帶來嚴(yán)峻的考驗(yàn)。如何在這種嚴(yán)峻的形式下轉(zhuǎn)變經(jīng)營理念，轉(zhuǎn)變發(fā)展方式是求得生存與發(fā)展的必由之路。

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作者簡介：牟大勇（1971-），男，重慶忠縣人，講師，碩士研究生，研究方向：經(jīng)濟(jì)學(xué)。