淺析房地產(chǎn)企業(yè)工程造價階段性管理與控制

摘要：房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)工程項(xiàng)目建設(shè)的中心任務(wù)就是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)。從客觀意義上講，投資目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)才是業(yè)主經(jīng)濟(jì)效益的真正體現(xiàn)；而工程造價的確定與投資的有效控制是工程建設(shè)管理不可缺少的重要組成部分，在項(xiàng)目建設(shè)管理中有著特殊的地位。

關(guān)鍵詞：工程造價 管理 控制

1 房地產(chǎn)企業(yè)工程造價階段性管理與控制的意義

房地產(chǎn)企業(yè)工程項(xiàng)目建設(shè)的中心任務(wù)就是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)。從客觀意義上講，企業(yè)投資目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)才是業(yè)主經(jīng)濟(jì)效益的真正體現(xiàn)；而工程造價的確定與投資的有效控制是房地產(chǎn)企業(yè)工程建設(shè)管理不可缺少的重要組成部分，在企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)管理中有著特殊的地位。

企業(yè)內(nèi)部的工程造價實(shí)際是企業(yè)進(jìn)行一個工程項(xiàng)目建設(shè)所需費(fèi)用的總和。大多數(shù)建筑工程的建設(shè)周期較長，生產(chǎn)要素價格頻繁變動，由于其具有固定性和單件性，造成整個工程造價也隨之頻繁變動。工程造價管理對于施工單位來說至關(guān)重要，它貫穿于項(xiàng)目建設(shè)的全過程，以最少的投入獲取最大的經(jīng)濟(jì)效益是施工企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)，由此可以看出，工程造價管理把握著施工單位的經(jīng)濟(jì)命脈。

通過有效的途徑規(guī)范施工流程，嚴(yán)格控制成本開支，獲取更多的最終利潤，是施工單位進(jìn)行造價管理的根本出發(fā)點(diǎn)。工程造價管理是全方位、涉及全過程的動態(tài)管理體系，但仍有一部分人員對它還缺乏系統(tǒng)的認(rèn)知，他們對于工程造價的理念僅局限于工程預(yù)結(jié)算方面。

2 企業(yè)建筑項(xiàng)目全過程的構(gòu)成

企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目是由一系列的建設(shè)項(xiàng)目階段共同構(gòu)成的一個完整過程。房產(chǎn)工程的建設(shè)涵蓋了前期投資、中期建設(shè)和后期生產(chǎn)經(jīng)營三個重要階段，其中每個建設(shè)階段又可以細(xì)化為多個具體的操作環(huán)節(jié)。

根據(jù)行業(yè)慣例，一個工程項(xiàng)目從設(shè)計理念的提出到最終投入使用，需要經(jīng)歷可行性研究、決策、施工方案的甄選以及驗(yàn)收等多個復(fù)雜的操作流程。鑒于此，要對整個項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施造價管理，必須掌握識別建設(shè)項(xiàng)目的過程和應(yīng)用“過程方法”。

3 企業(yè)全過程工程造價控制

3.1 項(xiàng)目建設(shè)前期工程造價控制 項(xiàng)目建設(shè)前期即項(xiàng)目的投資決策階段。這個階段企業(yè)的主要任務(wù)是進(jìn)行立項(xiàng)研究可行性分析，并以此來控制工程造價。該階段工程造價管理往往對全局的造價控制起到關(guān)鍵性的作用。例如采用何種方式投資、項(xiàng)目選址及其可行性研究等，都決定著項(xiàng)目未來的發(fā)展方向。

3.2 項(xiàng)目設(shè)計階段的工程造價控制 設(shè)計圖紙和方案的選擇與工程項(xiàng)目總造價息息相關(guān)。投資決策以后，可采用限額設(shè)計的方式，將造價管理融入設(shè)計理念，嚴(yán)格控制每一分項(xiàng)工程的成本開支。在可研階段以及進(jìn)行初步設(shè)計時，使價值工程中的功能分析與限額設(shè)計理念相互融合，在確保工程質(zhì)量的前提下，力求以最少的成本投資獲取最大的經(jīng)濟(jì)效益，同時兼顧良好的社會效益。在結(jié)構(gòu)設(shè)計階段，本著經(jīng)濟(jì)合理的設(shè)計理念仔細(xì)甄別結(jié)構(gòu)方案，充分考慮項(xiàng)目的使用功能，敲定最佳結(jié)構(gòu)方案，進(jìn)而有效控制工程造價。

3.3 招投標(biāo)階段的工程造價控制 在確立社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制改革目標(biāo)20周年的今天，我國的經(jīng)濟(jì)環(huán)境經(jīng)歷了大變革，建筑行業(yè)的工程建設(shè)也迎來了由計劃完成指令性任務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)楦倶?biāo)贏取最終利潤的市場經(jīng)濟(jì)時代。市場需求變化多端，行業(yè)競爭愈演愈烈。建筑企業(yè)要在市場中謀得一席之地，并獲得長遠(yuǎn)發(fā)展，只能通過競標(biāo)的方式積極參與市場競爭，做好公司工程項(xiàng)目的投標(biāo)工作。

3.3.1 房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部必須擁有一個實(shí)力雄厚的招標(biāo)機(jī)構(gòu)，培養(yǎng)一批專業(yè)知識儲備充足、行業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐富且業(yè)務(wù)精湛的專業(yè)人才，特別要吸納一批專業(yè)技術(shù)人員。

3.3.2 廣泛搜集招標(biāo)信息，然后分析篩選，仔細(xì)甄別后開始編寫標(biāo)書。

3.3.3 嚴(yán)格按照行業(yè)規(guī)范編制標(biāo)書。基于科學(xué)合理、經(jīng)濟(jì)可行的原則編制施工組織設(shè)計，本著節(jié)省成本開支的目的，積極引進(jìn)先進(jìn)的工藝設(shè)備；標(biāo)書的關(guān)鍵點(diǎn)在于對工程造價的計算工作人員必須認(rèn)真負(fù)責(zé)，參考客觀數(shù)據(jù)信息準(zhǔn)確計算項(xiàng)目工程造價，防止錯算、漏算、冒算。根據(jù)評標(biāo)規(guī)則和招標(biāo)單位的具體要求，結(jié)合本單位的客觀條件和實(shí)際能力來編寫一個合理的工程造價，往往能大幅度提高中標(biāo)的機(jī)率。

4 公司施工階段的工程建設(shè)控制

施工階段是形成實(shí)體工程的重要階段。這個階段可能對工程造價造成影響的因素相對少一些，因此要求施工單位在保證工期質(zhì)量的同時，嚴(yán)格控制施工中各分項(xiàng)開支，按照預(yù)期目標(biāo)先制定有針對性的費(fèi)用管理計劃，協(xié)調(diào)好各方關(guān)系；同時加強(qiáng)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、管理等各項(xiàng)施工活動，切實(shí)做好工程造價管理，力求以最低的費(fèi)用開支獲取最大的經(jīng)濟(jì)效益。

4.1 加強(qiáng)合同管理，嚴(yán)格規(guī)范施工組織設(shè)計方案的論證及健全設(shè)計變更審批制度 工程建設(shè)的成本投入和工期質(zhì)量的控制，以及竣工結(jié)算、工程款的支付和索賠等施工活動的開展必須以施工合同為準(zhǔn)。工程合同具有法律效力，有助于明確甲乙雙方的權(quán)責(zé)關(guān)系，也有助于大大減少成本投資，增加經(jīng)濟(jì)效益。因此，進(jìn)行造價控制必須重視合同管理。在合同中，對材料供應(yīng)、簽證變更管理、工程造價、竣工結(jié)算和工程款項(xiàng)的支付等都有明確說明，不論哪一項(xiàng)內(nèi)容都與工程造價息息相關(guān)。合同管理應(yīng)該把強(qiáng)化施工階段的合同管理作為工作重點(diǎn)，做好合同管理的攻與守。

項(xiàng)目施工需要在施工組織設(shè)計的指導(dǎo)下進(jìn)行。合理的施工組織設(shè)計可以協(xié)助施工單位有序開展施工活動、實(shí)行嚴(yán)格的造價管理、保質(zhì)保量完成工程建設(shè)的主要手段。為了對工程造價進(jìn)行有效的管理和控制，施工單位必須提前甄選施工方案，并就技術(shù)、經(jīng)濟(jì)方面的要求對其進(jìn)行可行性分析，合理分配人、物、財?shù)雀黝愘Y源降低費(fèi)用開支。此外，積極引進(jìn)先進(jìn)的工藝設(shè)備、嚴(yán)格現(xiàn)場管理等措施，都有助于大幅度提升工作效率，有效控制工程造價。

針對設(shè)計變更問題，首先為了減少工程原材料的浪費(fèi)，最好使其發(fā)生在設(shè)計環(huán)節(jié)；其次盡量提早變更；再者，設(shè)計變更決策前，要準(zhǔn)確計算變更所需的工程量和相關(guān)費(fèi)用，經(jīng)原設(shè)計者確認(rèn)后再實(shí)施變更。

4.2 加強(qiáng)施工管理，重視現(xiàn)場簽證及施工索賠 強(qiáng)化施工管理。選用的施工隊(duì)必須是信譽(yù)良好、有一定資質(zhì)且業(yè)界普遍認(rèn)可的，盡量避免層層轉(zhuǎn)包，一是便于造價管理，二是能使工程質(zhì)量有保證。

合同中未注明的施工內(nèi)容和結(jié)算方式可以通過現(xiàn)場簽證來記錄。現(xiàn)場簽證也是進(jìn)行造價控制的重要環(huán)節(jié)，它對于工程造價的影響無需多言。而施工索賠就是通過經(jīng)濟(jì)手段控制工程造價。對于工程建設(shè)的經(jīng)濟(jì)損失也可以通過合理索賠來彌補(bǔ)。在工程建設(shè)過程中，工程造價管控部門必須與設(shè)計、施工等部門保持密切的聯(lián)系，以便實(shí)時獲取可能索賠的信息，工程量的計算要準(zhǔn)確、客觀；逐字逐句地推敲合同內(nèi)容，力求工程索賠有理有據(jù)；施工單位首先要熟悉索賠流程，在日常的施工管理中隨時搜集趕工、設(shè)計變更或不可抗力等索賠數(shù)據(jù)資料，抓住每一次索賠的機(jī)會為單位爭取利益；未在合同中注明的工程量，必須得到業(yè)主和監(jiān)理的確認(rèn)，因此一定要全面記錄施工過程，隨時將索賠資料上報至監(jiān)理部門，為日后的工程索賠提供依據(jù)。竣工結(jié)算時有理有據(jù)的提出索賠，往往勝算較大。通過成功索賠取得利潤收益在總利潤中占有相當(dāng)大的比例。而且這部分利益完全合理、合法，所以不會出現(xiàn)業(yè)主、監(jiān)理等利益方扯皮的問題。

4.3 加強(qiáng)竣工結(jié)算的編制工作，嚴(yán)把結(jié)算關(guān) 項(xiàng)目建設(shè)的造價水平可以通過竣工結(jié)算體現(xiàn)出來。竣工結(jié)算是工程造價合理確定的主要依據(jù)，因此預(yù)算人員必須秉承認(rèn)真負(fù)責(zé)、嚴(yán)謹(jǐn)務(wù)實(shí)的工作態(tài)度，與設(shè)計、施工等各部門保持密切的聯(lián)系，廣泛收集用力結(jié)算的工程資料；根據(jù)招標(biāo)文件及工程合同約定的相應(yīng)條款對工程量進(jìn)行統(tǒng)計。變更工程量也屬于工程量的統(tǒng)計范疇，計算時切忌忽略這一點(diǎn)；另外，施工簽證和索賠費(fèi)用也是增加利潤收益的方法途徑。總而言之，竣工結(jié)算是綜合了技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等多方面的信息，需要各部門人員群策群力、密切配合，才能取得預(yù)期成果的綜合性的工作。

5 結(jié)束語

工程造價管理和控制貫穿工程項(xiàng)目建設(shè)的全過程，每一項(xiàng)分部工程的最終成果都與其息息相關(guān)；工程項(xiàng)目的質(zhì)量及其投入使用后的效果反饋，以及該項(xiàng)目創(chuàng)造的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，在很大程度上取決于設(shè)計、施工、竣工結(jié)算等各個階段性工作所取得效果。鑒于此，只有基于我國的基本國情，結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)建立一套全面的、具有國際水準(zhǔn)的方法程序來控制工程造價，才能達(dá)到“以最少的成本投資獲取最大的經(jīng)濟(jì)效益”的建設(shè)目標(biāo)。

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