淺談方案設計在房地產項目開發中的重要位置

【摘要】在經濟蓬勃發展的時代，房地產業是一個重要的基礎產業，然而，房地產不同于其他工業產品可以不斷重復地制造，而是需要不斷創新，結合具體的項目，根據投資規劃條件和技術水平進行整合，以確定開發項目面積、空間、平面立面等，方案設計關系到建筑設計的質量，關系到建筑工程的質量，一定要加強對方案設計的重視。本文從細節方面具體分析了方案設計在建筑設計中的重要性，希望能夠引起建筑企業的重視。

【關鍵詞】方案設計；房地產；項目開發；建筑設計

房地產項目開發的方案設計是解決建設項目總體布置和開發問題。是建設項目成敗的關鍵所在，是城市規劃的體現，是開發商實現利潤最大化的重中之重。主要任務是對建設項目和建設場區進行總體規劃、建筑設計和街景布置、環境關系規劃、交通組織，提出建設規模和經濟技術指標等。

一、方案設計的具體內容

方案設計是房地產開發項目中中最為關鍵的一個環節。它是把每一項目從無到有、去粗取精，去偽存真、由表及里的最具體化、形象化的表現過程。是設計項目的靈魂的塑造過程每個建筑都是在其共性的范圍內追求個性的產物。不同的方案設計在同樣性質的建筑上有不同的效果風格。方案設計的過程中就要抓住這些潛在的信息并對其進行抽象提取和具象表現，使之最后形成一個具有個性，能夠體現房地產項目開發方和使用者內在精神面貌或形象標識的一個具象建筑實體表現物，賦予建筑物精神和文化層面的內涵，是建筑靈魂的塑造過程。

二、方案設計在房地產項目開發中的重要位置

（一）好的方案設計可以控制建筑成本

建筑成本對房地產項目開發的總體經濟效益有很重要的影響，降低成本是每一個項目追求的目標之一，方案設計影響著開發項目的成本。一個好的方案會合理確定立面材料、結構形式，在結構和經濟條件允許的情況下進行體量組合設計，通過精心詳細的設計能夠把普通的材料設計出良好的視覺效果，這樣就解決了大大提升了項目效果，間接節省了成本。

（二）好的方案設計可以提升城市的整體面貌

例如：央視新樓、臺北的101、上海的東方明珠等一些著名的建筑人們一聽名字就會知道它在哪個城市，這樣可以提升整個城市的面貌，在城市中，城市的空間和面貌是由市政設施、建筑、景觀等組合而成的綜合體，每個項目的開發不能隨意排列，也不能隨意建設，不但應該充分考慮項目與城市軸線和空間的關系，還要考慮到城市周圍的環境，使項目的體量造型、立面風格、建筑空間、建筑色彩都能和城市空間、城市環境相互協調，這樣不僅不會破壞城市的整體面貌，還會為城市的規劃和布局錦上添花。如果項目隨意擺設，不但會破壞城市的整體面貌，還會使建筑物本身變得過于突兀，不能給人以美感。

（三）好的方案設計影響著設計單位的未來發展狀況

隨著市場經濟的發展，企業之間的競爭也越來越激烈，方案設計是設計單位開拓市場的第一步，如果方案設計的好，很容易得到房地產市場的青睞，為雙方的進一步合作打下基礎，并且以后再有合作機會的時候，房地產企業都會先想到設計方案好的設計單位，這就打下了長遠合作的基礎。在實踐中，一個好的方案設計往往能帶給房地產開發企業的帶來很好的經濟效益和社會效益。在方案設計時，設計的思想不能一切從暢銷、從高利潤出發，應該把經濟效益、環境效益、社會效益結合起來考慮，使產品在企業目標功能、環境功能、社會功能等方面協調一致。如果方案設計的不合理，不僅浪費了設計單位的人力、物力、財力，還給設計單位的形象造成很壞的影響，不利于設計單位長遠的發展。

（四）影響施工圖設計質量

方案設計應該充分考慮到各個專業的問題，在設計時為別的專業留有空間，這樣就使得方案設計不那么死板，更加靈活，哪怕沒有初級設計階段，施工圖也同樣能夠順利的實施，在項目方案設計完整的基礎上保證施工圖的正常、高效、按時運行，提高了建筑施工環節的工作效率。每個開發項目都是在其共性的范圍內追求個性的產物。方案設計的過程中就要抓住這些潛在的信息并對其進行抽象提取和具象表現，使之最后形成一個具有個性，能夠體現房地產項目開發方和使用者內在精神面貌或形象標識的一個具象建筑實體表現物，賦予建筑物精神和文化層面的內涵，是建筑靈魂的塑造過程。

（五）影響著人們對建筑的滿意程度

由于建筑物的高度受到城市規劃的制約，在方案設計階段不能更改建筑物的高度和層高，但是方案可以按照人們對建筑物舒適度的要求，擴大建筑物內部的空間尺度，達到提高土地利用率、增加人們舒適度和滿意度的目的。

三、優化方案設計的途徑

（一）力求方案合理性

處理好市場需求與產品方案、建設規模的關系．合理確定項目開發進程和經濟規模；近期目標與遠期目標的關系；總體規劃與分步實施的關系．總體規劃一次完成。項目建設可分步實施；投資與效益的關系，力爭用最小的投資取得最大的效益。

（二）總體規劃要科學

總平圖布置根據場區自然地形、地貌和地質條件，因地制宜、依山就勢；總平圖的各項經濟技術指標符合國家規范規定。主要有建筑系數、容積率、綠地率、建筑間距等；科學規劃場區內人流、車流、消防通道等交通路線，確保安全、順暢、短捷。注意結合項目實際情況，與城市規劃部門確定合理的商業面積。滿足市場需求，實現開發商預期目標。結合地形、地貌。做好豎向布置．合理確定場區布置標高，盡量減少挖填土石方工程量．力爭挖填方趨于摹本平衡。控制投資。采取場區雨水排泄和必要的防洪措施，防止市政排水管網倒灌。與城市規劃、環境保護、人防、消防、交通等當地主管部門協商，并取得各單位的相關意向協議、審查意見和批準文件。

（三）戶型設計要創新

戶型設計必須規避周邊不良景觀的影響，對來自周邊交通干道的交通噪音也應有足夠的防噪措施，對于景觀較差的戶型要通過戶型創新或提供更多的退臺花園等方式給，平面設計要求簡潔，戶型設計應保持不同面戶型的開單比例，做到戶型設計的系統化，充分有效地利用戶內空間，交通流線簡潔，提高住宅的實用率。房內要有合理的功能分區，公共活動區，在大戶型設計中要充分考慮主人、客戶、以及保姆的動線，使之盡可能合理。

（四）交通設計做到秩序有條

解決好項目內后勤服務、消防疏散之間的關系，做到人車分流，內部交通與消防車道應在用地紅線范圍內解決，合理解決配套公共設施的停車及交通疏散問題。

四、總結

方案設計是房地產項目開發中不可缺少的一個中間環節，在房地產項目開發的過程中起著決定性的作用，無論是從文化層次還是經濟性和市場以及設計階段的角度進行分析，其重要程度均不可忽視。房地產項目開發方更應該謹慎行事，在方案階段進行充分的溝通、分析、討論和研究，已達到理想的建造效果。

參考文獻

[1]司徒文俠.建筑策劃在建筑設計中的重要性[J].建材與裝飾(下旬刊).2008(03)

[2]丁義杰.淺談方案設計在建筑設計中的重要性[J].現代經濟信息.2009(19)