主要發達國家住房建設的經驗及啟示

摘要：加快住房保障制度建設是落實中央“住有所居”的重大舉措，同時也是社會管理創新的重要方面。因此，借鑒發達國家住房建設的經驗對于我國做好住房建設是有積極意義的，本文以美國、日本以及新加坡為例，闡述發達國家住房建設的經驗對我國住房建設發展的啟示。

關鍵詞：美國 住房 分類救助

一、主要發達國家住房建設的經驗

（一）美國堅持住房市場化供給

美國雖然擁有大量的公共住房、住房補貼和減免稅優惠等住房保障措施，但是美國政府仍舊堅持市場化供給為主導的住房供給政策。從住房供給方式看。全美一億多個家庭中，有近70%約7100萬個家庭通過市場擁有住房，30%左右的家庭通過市場租賃住房。而政府只幫助那些無能力支付私人房租的低收入家庭解決住房問題。從住房保障的方式看，美國政府制定的一系列住房保障政策，政府負擔住房社會保障的小頭，而大頭、特別是廣大中等收入者的住房問題，主要還是靠市場解決。

（二）日本金融支持住房建設發展

日本政府的住宅金融支持表現在兩方面：一是政府的財政撥款；二是政府的財政投資性貸款。政府財政撥款主要用于資助公營住宅開發建設和低收入家庭的租房、購房補貼；政府的財政投資性貸款則主要用于對公團的投資性貸款和對住宅金融公庫的貸款。二戰后，政府采取重點資助各種機構和團體建造供應住宅的政策。20世紀90年代，政府在住宅投融資方面進行了一系列改革，財政投資性信貸所占的比重越來越高，特別是用于支持居民購買或租用住宅的比重不斷上升，正逐步實現由“磚頭補”向“人頭補”的政策轉變。

（三）新加坡的中央公積金制度

新加坡公積金制度運轉效率極高，成立50年來，由單一養老功能拓展成為綜合性的社會保障體制，會員由最初的18萬發展到如今的300萬人。中央公積金制度已經超過社會保障的范圍，成為新加坡的基本社會制度。政治方面，由于明確了政府在養老保險中的義務和責任，也就是政府以自身實際持有的資產儲備作為公積金的擔保，就保證了公積金制度的良好信譽；經濟方面，中央公積金制度是公共財政資金的補充，可以參與基礎設施建設，減輕政府財政壓力，還可以作為抵沖通貨膨脹的工具；社會方面，公積金制度是新加坡社會保障體系的基礎，公積金會員可以使用公積金來買房、置業或進行投資，較好地免除個人和家庭的后顧之憂，增強了國家的凝聚力。當然新加坡中央公積金制度也存在一些弊端。

二、幾點啟示

（一）政府應作為構建和實施住房保障制度的主體

發達國家解決低收入家庭住房問題的實踐證明，政府必須介入居民的住房問題，并作為公共住房供應的主體。伴隨著市場經濟的發展，目前我國低收入居民的住房問題正在成為一個日益突出的社會問題，而各級政府在思想認識、機構準備與資金準備上都還顯不足。必須借鑒發達國家的先進經驗，在推動住房制度商品化、社會化的同時，政府應義不容辭地承擔起構建住房保障體系的重任，努力成為構建公共住房供應體系的主體，加大公共住房供應，加快建立住房保障體系，以維護廣大居民的切身利益，保持社會穩定。

（二）采取分類救助住房保障模式

住房保障的實質是政府承擔住房市場價格與居民支付能力的差距。由于保障對象的住房支付能力千差萬別，住房保障制度的建設和實施，必須體現分類救助的模式，我國作為一個發展中國家，特別是在受到人力、物力、財力制約的條件下，不可能在短時期內大范圍解決居民的住房問題，因此，住房保障制度必須采取分類救助的模式，靈活地適應不同保障對象的具體需求，提供不同保障水平的保障方式。必須制定分級計劃，有步驟、分層次地解決中、低收入家庭的住房問題。

（三）大力發展住房金融

發達的住房金融為發達國家建設住房保障制度創造了條件。一方面發達的住房金融為公共住房政策創造了寬松的外部環境，使住房保障制度得以在較有利的條件下實施；另一方面發達的住房金融本身就是參與住房保障制度的重要內容。隨著我國住房制度改革的推進，住房金融的發展己成為推動住房保障制度建設的關鍵。目前我國必須進一步大力發展住房金融，積極開展住房儲蓄和政策性住房抵押貸款，完善貸款擔保機制，降低中、低收入居民申請貸款的門檻，增強其購房能力，促進住房保障制度的順利構建。

（四）建立規范化的公積金管理模式

第一，公積金的貸款對象應向中低收入階層傾斜。中低收入者，作為住房市場上的弱勢群體，在住宅消費市場被邊緣化了，公積金制度的互助方式就是有房人通過犧牲一定的存款利息來幫助無房人貸款購房。第二，公積金的專用性。它既不是財政資金，也不是銀行儲蓄資金和信貸資金，所以應該設立專門的監督機構和人員直接對交存人負責，形成一種自上而下的監督機制。第三，擴大公積金的繳交范圍。公積金的歸集范圍不僅僅涵蓋政府機關、企事業單位，還應當包括私有企業、個體工商戶等。歸集面擴大，不僅可以提供公積金的收繳總額，它可以使更多的人納入公積金的保障范圍之內，減少社會不安定因素。

2012年度遼寧社會科學院課題一般項目

（作者單位：遼寧社會科學院社會學研究所）

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