房產稅諫言

提起房產稅，筆者先想到的卻是20世紀末的中國農村問題。那時，“三提五統”農業稅等涉農負擔，讓作為最傳統經濟個體的農民事實上處于破產邊緣，農村問題成為當時的“中國主體矛盾”。但農村稅費改革后，三農已“天翻地覆慨而慷”。當前，房子問題已成為中國城市社會的“主體矛盾”，那么，一直在呼之欲出的房產稅又將帶來什么呢？

聲源

本輪醞釀開征房產稅的發聲，源于房地產調控的波折。始于2010年的新一波房地產調控，不惜動用組合式的嚴厲行政性手段，但房價進行了約一年的小幅的“合理回歸”后，再次反彈，一線城市的房價甚至超越了調控前的歷史高點。于是，準備開征房產稅的主流聲音不時祭出。總讓人覺得要用房產稅“嚇”“壓”房價的味道。

其實，要讓房價合理回歸，甚至是一些“房空”期望的房價暴跌，完全可以做到。比如，取消金融杠桿。非達不到也，乃不能此為也！

房價有沒有泡沫？不用回答。如何應對泡沫？最客觀的理想主義方案就是讓GDP、CPI以及民眾收入的增速大于房價的漲幅，或者此期間內唯穩住房價，屆時房價便不再比較性高企了。

于是，對房價既壓又穩。其間經濟下滑，便又選擇性刺激房地產（鼓勵剛需），不料房價反彈乃至有反轉跡象，于是，房產稅開征說再起。

功能

房產稅有沒有降房價的功能？

專業意義上，房產稅放置全球而皆準的功能只有兩個：為公共服務提供物質基礎（稅金）和調節社會公平。因此，降房價不應是房產稅的原生功能。

當然，在中國特色的國情下，房產稅還應有第三大功能：促進經濟社會又好又快地發展，決不能因房產稅出大事。

這必然引出房產稅定向問題。

方向

現實中，房產稅又承擔著降房價或者調節房價的功能。起碼，現在絕大多數的低收入群體盼望以房產稅降房價。

因此，理論上有兩類決策方向：一類是房產稅降房價的方向，一類是除此之外的方向。

房產稅能不能把房價降下來？能！對基本居住功能之外的房產課以懲罰性稅率，房價收入比將實現匹配。筆者的草根情懷也期望如此。

但由此帶來的結局可以預見，多余的存量房拋售，高稅率的增量房冰封，房價直瀉，房貸斷供??

無論哪種方向選擇，都需要將房產稅的三大功能有機地統一起來。向左，向右，都難。

最難

然而房產稅之難，還不是上述的技術性之難。

房產稅還帶出了關乎國體與吏治的兩大根本性“最難”。

1、房產稅與70年土地出讓金怎么協調？我們是社會主義公有制，難道要改變公有土地為私有財產？如果這樣，則意味著要修憲。

也有人提議將土地出讓金分攤到一定年限中。這必然將出現房產稅征前征后兩種市場性房價。全球有這樣的市場景象嗎？顯然這一提議是單純學術理想主義。

2、要收稅，房子必然要見光，官員財產公示制也被倒逼，反腐敗也被倒逼。一個稅種能肩負起如此大的政治使命嗎？

即使真要實現這一房產稅的連帶使命，現實優選策略自然是化阻力或成本最小化，即，前賬寬，后賬嚴，所謂老人老辦法新人新辦法。

方案

房產稅的功能、方向、難點，最終將體現在今后必然要實施的房產稅方案上。

筆者大膽推測了一種方案，要義如下：

1、定義。房產稅為70年國有土地上的房產的保有環節的房產稅。如此拗口的表述，實質意思是，房產稅不是大家以往所理解的財產稅，而是財產保有期間的房產稅。或者說，真正的房產稅其實是70年土地出讓金加保有環節的房產稅。

這種設計，規避了房產稅“違法”與觸及體制的矛盾，也不會讓地方政府失去物質生存支柱，還滿足了低收入購房者“劫富”的民意。

2、稅基。存量和增量皆為稅基。保障房之外皆為稅基。不過，將會對基本居住服務的稅基予以減免，或者先征后返。

3、稅率。起步于低稅率，開始可能只有千分之幾。美國有的州高達3%，我國房產稅實施之時將會與之有較大的差距。未來將會出現從低到高的趨勢，而中國城市化基本完成之時，也將是稅率的轉折窗口期。

4、征收。雖是直接稅，征收方式將借鑒間接稅的征收智慧，或明稅暗稅化。比如，能否納入上游環節征收，抑或，把每年的房產稅分攤到每月，化整為零，減輕納稅人的“疼痛感”，像個人收入所得稅一樣直接從工資預繳。

5、用途。無疑，稅收用途的主趨向在于解決基本公共居住服務，即解決窮人的住房問題。屆時，這將是地方政府無法推脫的職責。

效應

如果房產稅開征，將帶來怎樣的結果？

先從房地產利益鏈條來剖析。

以往的房地產利益鏈條，失地農民的應有收益大大外溢化；地方政府獲得了土地財政，有的占到其財力的四五成；房產商獲得了大大高于實體經濟的利潤率；先期購房者獲得了房地產價值發現初期的客觀紅利；炒房者獲得高杠桿暴利；銀行撬動整個利益鏈條自身也實現個體式的低風險高利潤；而后入市的中低收入者只能以更高的代價實現其基本居住需求。整個利益鏈條呈現兩頭極小、中間極大的超橄欖形結構。利益格局嚴重失衡。因此，決不是一個高房價的簡單問題。

而房產稅開征后，中央政府解除了房地產地雷的系列隱憂，也增強了執政的民意性；地方政府反而增大了蛋糕體量，并解決了未來可能無地可賣的困境，但也讓其基本居住公共服務保障職能實現了應有的歸位；低收入者從市場回歸保障；有錢人住大商品房乃至豪宅，房子與階層收入相匹配，但強制性被以課稅的方式彰顯其社會擔當；炒房者被溫水煮青蛙；銀行杠桿化減弱，不再擔任最大的“隱性房地產商”；開發商只是一個正常的市場主體，并實現分化，蓋中產房和蓋豪宅。

那么，房價將會怎樣？

在現量不變的情況下，在房產稅醞釀階段，房價將在穩定的基礎上微漲；而房產稅開征前后，房價將“穩降”，出現急速的小幅下震，但不會低于放開剛需時的房價平均區間；開征后，房價由市場決定；漸進到高稅率時期，房價將整體性上漲，因為占主體的“免稅商品房”將把免稅紅利計入交割時的房價。

看來，最終的結局是，政府的歸政府，市場的歸市場。一語概之，政府通過房產稅從富人那里拿那些錢回來解決窮人的住房保障問題。但富人也不吃虧，其可能灰色的房產來源也將被“改正”。

解決當下的“主體矛盾”，既要“安得廣廈千萬間”，又要讓“大庇天下寒士俱歡顏”，就算筆者對房產稅的美好祝愿吧！

（文中觀點僅為作者意見，不代表編輯立場）