論不動(dòng)產(chǎn)登記的效力

摘要 不動(dòng)產(chǎn)登記效力是指“不動(dòng)產(chǎn)登記這一法律事實(shí)對(duì)當(dāng)事人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)所施加的實(shí)際作用” ，學(xué)界存在登記要件說和登記對(duì)抗說的模式之爭。 從某種程度上說，不動(dòng)產(chǎn)登記的效力，物權(quán)制度核心問題之一，本文對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記效力的主要體現(xiàn)進(jìn)行分析。

關(guān)鍵詞 不動(dòng)產(chǎn)登記 效力

中圖分類號(hào)：DF521 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

一、物權(quán)變動(dòng)效力

物權(quán)變動(dòng)，即物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，需要特定的方式予以公示方能產(chǎn)生法律效力。動(dòng)產(chǎn)一般采占有交付手段作為公示方式，不動(dòng)產(chǎn)一般采用登記公示方式。我國《物權(quán)法》第9條規(guī)定，“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外”，顯然明確了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記生效主義為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原則，即不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)移和消滅都應(yīng)當(dāng)依法進(jìn)行登記，未經(jīng)依法登記的不能產(chǎn)生法律效力。

不動(dòng)產(chǎn)登記生效，以德國、瑞士為代表。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)，必須進(jìn)行登記，非經(jīng)依法登記，則不發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的效果。但對(duì)于物權(quán)登記原因關(guān)系的不同理解，又有不同的做法。德國是將物權(quán)行為的獨(dú)立和無因性作為制度基礎(chǔ)，因此物權(quán)變動(dòng)與原因行為（即債權(quán)行為）可以完全分離，以“登記同意”替代“物權(quán)合意”的原因行為，登記行為一旦完成，即不再受原因行為的影響。瑞士則采用“債權(quán)形式主義”模式，不承認(rèn)物權(quán)行為的抽象原則。登記僅是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的必要法定手續(xù)而非單獨(dú)的物權(quán)合意。一旦不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因關(guān)系無效或被撤銷，經(jīng)登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)也相應(yīng)無效或被撤銷。我國的立法取向究竟為德國法上的登記生效主義還是瑞士法上的登記生效主義，《物權(quán)法》也未予以明確，這給實(shí)踐操作帶來了諸多的困惑。1999年最高院的《合同法司法解釋（一）》在第9條中規(guī)定，“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移”，首次由立法將物權(quán)變動(dòng)和合同行為進(jìn)行了區(qū)分。《最高人民法院關(guān)于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定》（法釋〔2010〕15號(hào)）第8條規(guī)定，“當(dāng)事人以作為房屋登記行為基礎(chǔ)的買賣、共有、贈(zèng)與、抵押、婚姻、繼承等民事法律關(guān)系無效或者應(yīng)當(dāng)撤銷為由，對(duì)房屋登記行為提起行政訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)告知當(dāng)事人先行解決民事爭議，民事爭議處理期間不計(jì)算在行政訴訟起訴期限內(nèi)；已經(jīng)受理的，裁定中止訴訟”。既然行政訴訟是對(duì)行政行為的合法性進(jìn)行審查，而基礎(chǔ)原因關(guān)系又不屬于行政訴訟的審查范圍，證明基礎(chǔ)原因關(guān)系也不屬于房屋登記機(jī)構(gòu)在登記過程中的審查內(nèi)容。可見，在我國的司法行政實(shí)踐活動(dòng)中已將合同行為的效力與物權(quán)變動(dòng)二者相分離，合同行為有效與否并不必然影響物權(quán)變動(dòng)的效力。有鑒于此，筆者認(rèn)為應(yīng)采德國法意義上的登記生效主義更為合適。

二、登記公信效力

不動(dòng)產(chǎn)登記的最大意義在于它讓人們相信：凡是參與交易的人們，只需要秉持正常理性和一顆良善的心，依據(jù)公示方法所表現(xiàn)的不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)狀態(tài)從事交易便可獲得法律的保護(hù)。其賦予不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記簿所記載的權(quán)利狀況具有權(quán)利推定力和善意保護(hù)效力。

（一）權(quán)利推定效力。

不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的權(quán)利推定力，是指經(jīng)合法登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的權(quán)利人在法律上推定為真正的權(quán)利人，即使事實(shí)上他并不是真正的權(quán)利人。

《物權(quán)法》第16條規(guī)定，“不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。”對(duì)登記的權(quán)利推定效力作了確認(rèn)。梁慧星教授主持編寫的《物權(quán)法草案建議稿》第238條規(guī)定，“在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載某人享有某項(xiàng)權(quán)利時(shí)，推定該人享有該項(xiàng)權(quán)利。在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上涂銷某項(xiàng)物權(quán)時(shí)，推定該項(xiàng)權(quán)利消滅。”

對(duì)于第三人而言，登記的推定效力和善意保護(hù)效力二者的區(qū)別在于，對(duì)于前者，不論不動(dòng)產(chǎn)真是狀況如何，均推定登記簿所載之物權(quán)與真實(shí)權(quán)屬一致，信賴不動(dòng)產(chǎn)登記簿所載的權(quán)利人為真正的所有權(quán)人；對(duì)于后者，因信賴登記簿之記載而為交易，即使因登記簿記載之權(quán)利非為真實(shí)之權(quán)屬，登記簿所載之權(quán)利人非為真正之所有權(quán)人而致交易發(fā)生錯(cuò)誤，該第三人仍可獲得合法、不受真正權(quán)利人追索的權(quán)利。

（二）不動(dòng)產(chǎn)善意保護(hù)。

登記公信力的具體表現(xiàn)形式即為登記推定力和不動(dòng)產(chǎn)善意取得，其中不動(dòng)產(chǎn)善意取得為其最核心的體現(xiàn)。推定力和善意取得都是為了保持登記的確定性以維護(hù)交易的安全，二者的區(qū)別在于，推定力是假定登記簿的記載是正確的，而這種假定是可以被推翻的；善意取得是在登記簿記載是錯(cuò)誤的情況下，仍能得以承認(rèn)這種錯(cuò)誤的權(quán)利表象而使第三人的權(quán)利得到完全的保障。

《物權(quán)法》第106條對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的善意取得做出了具體的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)善意取得須同時(shí)具備以下條件：一是該不動(dòng)產(chǎn)系被無權(quán)處分人之處分行為處分給了受讓人；二是受讓人在受讓該不動(dòng)產(chǎn)時(shí)須為善意；三是該轉(zhuǎn)讓行為須已依法辦理了登記手續(xù)；四是受讓人支付了合理的對(duì)價(jià)后得以受讓。受讓人在受讓時(shí)善意，不包括在取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)后得知登記存在問題的情況。謝在全先生認(rèn)為，信賴登記者，推定為善意無過失，反之，就登記內(nèi)容不加以調(diào)查，縱屬善意，亦推定其有過失。蓋自登記推定力，應(yīng)可進(jìn)一步衍生上述附隨效力也。

注釋：

孫憲忠.論不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記.中國法學(xué).1996年第5期.

王利明.物權(quán)法研究.中國人民大學(xué)出版社.2002年版，第207頁.

謝在全.民法物權(quán)論（上）.中國政法大學(xué)出版社.1999年版，第85頁.