國外房地產調控政策特色評析

【中圖分類號】F293.33 【文獻標識碼】A 【文章編號】1672—5158（2012）08—0270-02

我國房地產市場發展起步晚，可供借鑒的經驗有限。面對迄今為止世界發展史上最為復雜、最為殘酷的國內、國際環境，我們需要對市場發育程度較為成熟的國家的一些做法加以研究，以吸取其精華。以下簡單介紹一下國外有關房地產調控的—些政策特色、經驗，以供借鑒。

一、美國——市場化成熟度較高，相關法律、法規健全，能夠充分運用利率和稅收杠桿調控市場

1.美國的住房市場比較成熟，市場調節與法律制約共同發揮效力

上世紀三十年代，經濟大蕭條，使得美國的房地產業也沒有逃離這場厄運。為緩解矛盾，美國政府先后頒布了《住宅自有者貸款法》（HOLA）和《國家住房法》（NHA），成立了“房主貸款公司”（HOLC）“聯邦住宅管理局”（FHA）和“聯邦儲蓄貸款保險公司”（FSLIC），用以支持住房消費信貸，降低金融機構的抵押風險。到了二十世紀六、七十年代，為支持房地產開發與融資，又通過并實施了《美國住宅抵押貸款條例》和《美國城市社區重建投資管理條例》，以此來鼓勵金融機構向開發商放貸，通過全國抵押協會和聯邦住宅借貸抵押公司給住宅開發企業低息貸款和貸款擔保，支持其多建住宅，擴大市場供給。這個時期，政府還通過《住房與城市發展法》來增加公共住房的供應，以解決低收入家庭的住房問題。

2.調控房地產市場的另外一個重要手段是運用利率和稅收杠桿

利率杠桿的運用，以2006年6月前的兩年里，美聯儲連續17次加息為例，此次連續加息直接導致美國住房市場銷售量的直線回落；在稅收杠桿的運用上，著重體現在對房地產稅的征收上。據了解，美國50個州都已開征了房地產稅，稅率一般為1-3%。這個稅率通常是動態的，州政府相關部門每年會定期對房地產價值進行評估，以此作為征收房地產稅的依據。因此，房價上漲既使個人或家庭擁有資產的價值增加，也使其承擔的稅負增加了。另外，針對房屋價值的增值部分，一些州政府還要征收房地產增值稅，但規定自住房住滿兩年或以上出售時可以享受較大幅度的增值稅減免，而出售的投資性房屋則不能享受相應的優惠。政府還規定，購買房屋的用途要申報，對于用來出租的房屋，其貸款利率要高于用來自住的房屋的貸款利率水平。但對出租房屋的業主收益和對出售自用住房的業主收益所得稅實行豁免，同時，也通過稅收優惠推進了房地產投資信托的發展。

3.住房保障政策也是美國房地產政策中的重要內容

上世紀三十至六十年代，政府的住房保障政策主要是通過直接向低收入者提供公共住房的辦法來實現；上世紀六十年代，保障的重點轉為補貼私人機構出資興建房屋，用來出租給低收入家庭的居住；到了上世紀七十年代，住房短缺已不再是美國房地產業的主要矛盾，政府以為低收入者提供住房補貼來實施住房保障政策。政府通過財政補貼實現轉移支付，如1965年當時的約翰遜政府提出了“租金補貼”計劃，將低收入家庭用于住房支出的比例限定在其收入的20%，差額部分由財政提供補助。

二、英國——鼓勵住房私有化，利率杠桿也是其常用的調控手段

從八十年代初期起，面對經濟衰退和住房價格上漲并行，英國政府開始減少住房稅補貼，鼓勵住房私有化。通過頒布《住房法》導入“購買權利”、租戶特權和新住房補貼系統等措施，使自有住房家庭的比例在1979-1991年的12年里從55%增長到68%。此外，對利率杠桿的運用，也是英國政府常規運用的手段之一。2001-2003年，在連續3年的時間里，英國的房價增速超過20%，英格蘭銀行為此從2003年11月至2004年8月連續5次上調利率，有效地遏制了投資熱情。英國政府對低收入者的住房保障則是通過住房建設補貼和房租補貼等手段來解決的。

三、韓國——實施差別化的利率政策，以重稅調控市場

韓國根據個人或家庭是否擁有住房產權實施差別化的利率政策，有保有壓。其中，對無房戶購房實行優惠利率，對已有房且年收入超過2萬美元的家庭的再購房，則將利率提高，并降低貸款額的比重。針對近幾年房價高漲和投機行為，韓國政府采取了重稅打擊投機的對策。從2005年起，對出售第二、三套房屋的賣主征收30%的資本收益稅，到2007年提升到50%以上，使得投機者喪失了投機的利潤空間。

四、法國——著力推行廉租房政策，重稅平衡供求市場

從現在往前推算十年來看法國的房價，那時法國的房價就照比以前幾乎翻了一倍。為遏制房價過快上漲，法國政府著力推行廉租房制度，對房產所有者征重稅，并不斷完善房屋租賃市場；同時，法蘭西銀行還通過加息控制房貸規模的不斷擴大。從2005年開始，法國房價增速明顯放緩。

法國的廉租房的基準租金是普通私人住房的一半左右。政府規定，人口超過5萬的城鎮中，廉租房占全部住房的比例不能低于20%。廉租的資金主要來自于政府，由地方的專門的廉租房管理部門管理。有了廉租房制度，低收入居民首先考慮的便是租房居住，廉租房制度起到了穩定房價的作用。此外，法國政府對房產所有者征重稅，房主除了向政府繳納高額的地稅，還需繳納住房稅和空房稅等多種稅費。長期以來，房地產市場都不是法國人投資或財產保值的渠道。

五、日本——“保低放高”區別對待，立法保障廉價住房

日本土地多為私有，政府遵循“保低放高”的原則，采取相應的調節措施，使社會中不同階層的人都能住上與自己經濟條件相適應的住房。所謂“保低放高”是指：政府為中低收入者提供廉價住房或優惠住房貸款，保證中低收入者能買得起房或者能租得起房，而高收入者的住房問題則由市場解決。日本主要通過立法對地方政府興建廉價住房等提供實物、金融和稅收等方面的支持，以實現改善國民居住條件的目的。其做法是：中央政府出資鼓勵地方政府興建住房和收購住房，然后再以較低價格出售或出租給中低收入者。依照《公營住宅法》，日本中央政府要為地方政府興建用于出租的住房提供財政補貼。其中，新建住房費用由國家補貼一半，翻修住房費用由國家補貼1/3。據統計，截至2000年，日本住宅公團累計建房150萬套，用于出租和銷售的各占50%，各地方政府累計翻修和新建住房210余萬套。同時，住宅金融公庫累計為1890萬套住房提供了177.4萬億日元的融資。大量低價房和廉租房在日本政府的努力下進入了市場，滿足了日本相當一部分中低收入者的住房需求。

六、新加坡——以政府分配為主、市場出售為輔解決住房問題

新加坡人口密度高，是一個典型的城市型國家。政府堅持以政府分配為主、市場出售為輔的原則，解決了大部分國民的住房，也有效平抑了房價。在新加坡，民用住宅主要由政府組屋和商品房兩部分組成。政府組屋由政府投資修建，價格也由政府統一規定，以低價出售或出租給中低收入階層。據統計，過去40多年中，新加坡共修建組屋近100萬套，目前約84%的人安居在組屋中。在組屋分配方面，新加坡建屋發展局會在組屋建成后，按照公平原則進行合理分配。符合條件的住戶一律排隊等候，低收入者可以享受廉價租房待遇，中等收入者可以享受廉價購房待遇。組屋按地段與面積不同，每套價格從15萬新加坡元（1美元約合1.52新元）到25萬新加坡元不等。符合條件者，可以向建屋發展局申請優惠按揭貸款。為防止房價劇烈波動，新加坡對房地產市場進行嚴格監控。例如，建屋發展局的政策定位是“以自住為主”，對居民購買組屋的次數有嚴格的限制。購買組屋后，屋主在一定年限內不得整房出租；在購買組屋后5年之內，不得將其轉讓，也不能用于商業性經營。新加坡政府還規定，一個家庭同時只能擁有一套組屋，如果要購買新房子，舊組屋必須退出來，以防有人投機多占。對于商品房，新加坡政府規定，業主出售購買時間不足1年的商品房，需要繳納高額房產稅，從而有效抑制了“炒房”行為和商品房價格暴漲。另外，新加坡政府實行的廉住房和住房公積金等政策也推進了住房保障工作的進展。對包括共管公寓等高級公寓和私人住宅在內的商品房則是由私人投資修建，并按市場價格發售。商品房的購買者主要是收入較高的二次置業者、投資者或者外國公民。

七、俄羅斯——增加供應，遏制房價

俄羅斯房價持續攀升，2009年增幅高達60%，首都莫斯科市的房價增長了一倍。早在2005年秋，俄羅斯總統普京就提出了加快危舊房改造，推動經濟適用房建設，使更多普通百姓能夠買得起房的說法。但由于供應量不足，造成房價暴漲。2010年初以來，在政府各項措施的推動下，新房供應量大幅增加。

俄羅斯房價過高的原因，還與房地產商聯手操控市場價格有關。為此，俄檢察機關委托聯邦反壟斷局于2009年下半年對莫斯科和圣彼得堡等大城市的高房價開展了專項調查。俄羅斯聯邦反壟斷局局長認為，俄羅斯在住房用地劃撥領域違規現象較為嚴重，官商勾結進行非法交易的情況時有發生。因此，人們認為政府應對住房建設用地劃撥進行控制，并通過競拍形式分配住房用地使用權。

參考文獻

[1]牛毅，《國土資源導刊》，2007年第二期

[2]《中國國土資源報》，中國人民大學土地管理系，2010年4月號

[3]田東海，住房政策：國際經驗借鑒和中國現實選擇[M]，清華大學出版社，1998

[4]林堅、馮長春，美國的住房政策[J]..國外城市規劃，1998，（2）