區域存量房地產價格批量評估技術實證研究

摘 要：研究目的：構建區域存量房地產價格批量評估技術方法。研究方法：市場比較法。研究結果：本實證中待估房地產的價值以同一分區內實際發生交易的房地產價值為依據，獲得的批量評估值相應地更接近于公開市場價值。

關鍵詞：存量房地產 批量評估 實證

中圖分類號：F810.42文獻標識碼：A文章編號：1674-098X（2012）09（b）-0255-02

當前，我國房地產評估主要以單宗評估為主，批量評估尚處于起步階段，隨著房地產稅制改革的不斷深入和房地產交易活動的日趨頻繁，引入國際通行的按批量評估確定房地產計稅價格不斷受到重視。本文以遼寧鞍山房地產價格批量評估為實證，以市場比較法為基本原理，構建批量評估技術方法，為房地產計稅價格評估工作提供技術支持。

1 房地產價格批量評估的技術路線

影響房地產價格的因素紛繁復雜，除房地產位置、地質條件、地形地勢、土地面積與形狀、日照、風向、降水、天然周期性災害、建筑物本身情況等自身因素外，還有環境因素、人口因素、經濟因素、社會因素、行政因素、國際因素等，如果將這些因素細化，可能達到上百種。為高效率、低成本地完成大規模目標房地產的評估工作，保證評估過程科學合理，鞍山地區批量評估采取的技術路線是劃分評稅分區，選取可比實例，計算比準價格，確定房地產估價值。

1.1 評稅分區的劃分及數據采集

將鞍山市城區按照行政區劃劃分為7個行政區域；根據每個行政區域繁華程度、交通便捷程度、環境景觀、醫療教育基礎設施完備程度，將7個行政區域分成369個大評稅分區；考慮到每個大評稅分區房屋建筑年限、朝向和樓層等因素，建立692個小評稅分區；在每個小評稅分區內搜尋房地產交易實例，對沒有交易實例的評稅小區，選取3個樣本房，共計497個；對有交易實例的評稅小區選取不少于10個實例，全市共搜尋了7000多個交易實例，經過篩選，確定可比實例5526個。

1.2 可比實例的選取

1.2.1 可比實例選取的原則

選取的可比實例要與估價對象在相同或相似小區內且為相同房屋類別；可比實例的建筑結構要與估價對象的建筑結構相同、相近并區分有無電梯；可比實例的交易日期應在1年內；可比實例的交易類型要與估價對象的交易類型相吻合；可比實例的成交價格應是正常成交價格或能修正為正常成交價格。

1.2.2 標準房的制作

沒有可比實例的小區，按上述原則選取標準房。采取與估價對象相同或相似小區內的相同房屋類別，建立標準房價格。

1.2.3 建立可比價格基礎

選取可比實例后，對可比實例的成交價格進行換算處理，以單位平方米售價為可比價格基礎，面積為建筑面積。

1.3 房地產價值修正

1.3.1 市場交易情況修正

房地產市場是一個不完全市場，成交價格易受非正常情況的影響，要將非正常情況下的成交價格修正為正常情況下的成交價格。

1.3.2 交易日期修正

在可比實例的成交日期至存量房交易價格申報估價時點期間，若房地產價格平穩，則不進行交易日期修正；若房地產價格上漲或下跌，則應對房地產價格指數進行交易日期修正。

1.3.3 區域因素修正

區域狀況對房地產價格影響因素主要包括繁華程度、交通便捷程度、環境景觀、公共服務設施完備程度等。因選取的可比實例與存量房交易價格申報估價對象在相同、相近小區內，繁華程度、交通便捷程度等因素一致，因此不對區域因素修正。

1.3.4 個別因素修正

個別因素的調整內容比較多，主要包括新舊程度、建筑規模、建筑結構、設備、裝修、平面布局、工程質量、樓層、面臨景物、采光及朝向等。在同一存量房交易價格申報估價分區內，也有一些因素是不便于修正的。如房地產類別、建筑結構、交易類型和局部公共設施（電梯）等因素。如果不對其修正，就需要在存量房交易價格申報估價時選擇與其相同類型的房地產交易案例。

1.4 房地產估價值的確定

1.4.1 確定比準價格

2 批量評估可比交易實例

待估房產：位于湖南地區，建于2005年，所在層數為第2層，磚混結構，戶型為二室一廳，精裝修，配套設施齊全。房屋交易日期為2010年5月。

2.1 選取可比實例

實例A：位于羅馬假日花園小區，建于2005年，所在層數為第2層，磚混結構，戶型為二室一廳，精裝修，配套設施齊全。房屋成交價為每平方米建筑面積人民幣4450元，交易日期為2010年3月。

實例B：位于匯華園小區，建于2004年，所在層數為第2層，磚混結構，戶型為二室一廳，精裝修，配套設施齊全。房屋成交價為每平方米建筑面積人民幣4450元，交易日期為2010年4月。

實例C：位于明達世紀花園小區，建于2003年，所在層數為第5層，磚混結構，戶型為二室一廳，一般裝修，配套設施齊全。房屋成交價為每平方米建筑面積人民幣4300元，交易日期為2010年3月。

2.2 建立可比價格基礎

交易情況修正：由于選取的可比實例均為正常交易，故不做修正。

交易日期修正：由于選取的可比實例成交日期至存量房交易價格申報估價時點期間，房地產市場狀況平穩，故不做修正。

區域因素修正系數：對實例的樓層、商業繁華度、人流量、基礎設施、公共配套設施、交通便捷度、離市商服中心距離、環境景觀、周圍物業利用類型進行修正。

個別因素修正系數：對實例的臨街狀況、臨街級別、使用功能、建筑結構、建筑面積、停車位置等因素進行修正。（表1）

三個結果差異不大，取以上三個比準價格的算術平均值作為估價對象的最終評估結果，故：

估價對象的房地產單價=（4635+4635 +4574）/3≈4614（元/平方米）

2.3 房地產估價值的確定

估價對象房地產估價值=4614×93.6=431870元

3 結語

本實證中待估房地產的價值以同一分區內實際發生交易的房地產價值為依據，獲得的批量評估值相應地更接近于公開市場價值，但由于房地產市場具有顯著的區域性特點，在某一城市運行良好的模式不一定適用于其他城市。因此，本實證研究適用于交易量適中，可比實例易于取得、規劃齊整的中小城市。

參考文獻

[1]唐慧，吳翔華.存量房交易計稅價格批量評估典型技術路線比較[J].稅務與經濟，2012（1）.

[2]張盛.區域存量房交易稅收征管運用批量評估技術的思考[J].上海房地，2011（7）.