基于利益相關者視角的產權式酒店發展策略研究

摘 要：產權式酒店是房地產和酒店業相結合的產物，其發展涉及到不同的利益主體，這些利益主體之間的合作和沖突，構成影響產權式酒店發展的重要因素。以利益相關者理論為基礎，將產權式酒店的利益相關者劃分為四種類型，分析了他們之間的關系，并在此基礎上提出了促進產權式酒店健康發展的對策。

關鍵詞：產權式酒店；利益相關者；發展策略

中圖分類號：F590.6 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2012）24-0158-02

20世紀90年代，產權式酒店被引入中國，在海南三亞最先發展起來，經過近二十年的發展，已具備一定的規模，據不完全統計，全國產權式酒店數量已超過1 000家。作為分時度假中國化的產物，產權式酒店在爭議、糾紛聲中逐步發展起來，必然有其深刻的原因，本文試圖從利益相關者的視角來分析影響產權式酒店發展的因素，從而為其可持續發展提供一些建議。

一、概念的界定

（一）產權式酒店

產權式酒店是指開發商將酒店的住宿單元——客房的產權出售給投資者，投資者即小業主將客房統一委托給酒店管理公司出租經營，雙方約定投資回報、免費住宿天數和經營期限等。從這個定義中可以看出，產權式酒店本質上是一種特殊的酒店經營管理模式，與普通的酒店相比，酒店業主從一個演變為數個，這也導致了產權式酒店存在相對復雜的利益關系，具有一定的經營難度。

（二）利益相關者

利益相關者理論產生于20世紀60年代，是對“股東至上”公司治理模式的反思，已經發展成形。弗里德曼在1984年提出了利益相關者的廣義定義“利益相關者是指能夠影響企業目標的實現，或者能夠被企業實現目標的過程影響的任何個人和群體”。20世紀90年代，中國學者開始引入利益相關者理論，部分旅游界的研究者也將此理論應用于分析中國旅游規劃、鄉村旅游等方面的研究。

二、產權式酒店的利益相關者分析

從產權式酒店的開發模式看，產權式酒店的利益相關者主要包括開發商、投資者、酒店經營管理者、酒店顧客、政府、金融機構、當地社區、產權交易平臺、其他利益相關者等。根據李心合（1998）有關利益相關者類型的劃分，本文從合作性和威脅性兩個維度嘗試將產權式酒店的利益相關者分為以下四類：

（一）支持型利益相關者

包括開發商、投資者、酒店經營管理者，其特點是對酒店的合作性強，威脅性低。

1.開發商。開發商負責酒店的開發，自己開發建造或通過購買現成的房地產加以改造，最初擁有酒店物業的全部產權。此后將酒店住宿單元（客房）的產權出售給投資者，選擇獨立的酒店管理公司替投資者委托經營管理酒店客房；并將酒店的剩余產權面積（如餐廳、會議室、大堂吧等）也委托給酒店管理公司統一經營。作為酒店前期的開發者和主導者，開發商對酒店發展起著至關重要的作用，如酒店的選址、客房的裝修及其他硬件設施的建造都由開發商決定。目前，由于部分開發商開發產權式酒店的目的為回籠資金或盤活房地產，在銷售決策和選擇酒店管理者等方面過于注重當前利益，而成為目前中國產權式酒店健康發展的潛在威脅。

2.投資者（小業主）。投資者通過購買產權式酒店，獲得酒店客房法律上的所有權和受益權，以及部分使用權，并獲得一定的投資回報。投資者作為實際上酒店客房的所有者，其合作性最強，威脅性也最低。但由于投資者多為異地置業，分散的個體投資者成為產權式酒店的弱勢一方，面臨著多方面的風險，如開發商的誠信風險、酒店經營管理風險，其合法利益的保護成為產權式酒店可持續發展的根本。

3.酒店經營管理者。經營管理者通過與酒店業主簽訂一定年限的委托管理協議，負責酒店的整體經營管理，獲取一定的經營收益，并按約定兌現產權人的投資收益及其他權益。因此，經營管理者的管理水平直接決定了酒店的營業利潤，進而影響到產權人的投資收益和其他收益的保證。但是面對錯綜復雜的產權關系，優秀的專業酒店管理公司“望而卻步”，經營管理者的管理水平則成為產權式酒店發展壯大的關鍵性因素。

（二）邊緣型利益相關者

包括消費者保護協會、政府，其特點是對酒店的威脅與合作的可能性都較低。產權式酒店在中國發展也就不到20年的時間，并沒有成立相應的消費者保護協會，也沒有明確的政府主管部門。但是，當出現消費者投訴、發生產權糾紛等問題時，現有的消費者保護組織、旅游局、房產局等政府部門基于自身的權責也會對產權式酒店進行干預和管理。因此，酒店應密切注意此類利益相關者，關注其可能采取的態度和行為，以防自身發展受到限制。

（三）不支持型利益相關者

包括存在競爭關系的企業、新聞媒體，其特點是對酒店的潛在性威脅較高，而合作的可能性較低。目前對產權式酒店影響最大的就是新聞媒體。由于發展過快、運行不規范以及相關法律不健全，有關產權酒店的法律糾紛、維權事件，時常見諸媒體，這對產權式酒店的形象產生了負面影響。因此，對此類利益相關者所應采取的態度和戰略是防備。

（四）混合型利益相關者

包括酒店員工、酒店顧客、金融機構、產權交易平臺或分時交換平臺、當地社區，其特點是對酒店的潛在性威脅和潛在性合作的可能性都較高。酒店員工作為酒店的內部因素，其服務水平和服務質量，對酒店經營管理的認可和支持，及其某些關鍵性員工的態度和行為，都會影響產權式酒店的日常運營。酒店顧客作為產權式酒店的終端消費者，是產權式酒店的經營命脈，其數量和滿意程度直接決定了酒店的經營收益和利潤水平，進而影響著投資者和管理者的收益。金融機構為產權式酒店提供相關的金融服務，如信貸資金、銷售資金的支持等，其相關政策直接影響到產權酒店能否順利運營。產權交易平臺或分時度假交換平臺為產權式酒店的運行提供了第三方支持，但同樣這些平臺的信譽和管理狀況也會直接影響到產權酒店。

因此對此類利益相關者，酒店應最大限度地開展協作，爭取其對產權式酒店的支持，削減其不利影響。

三、基于利益相關者視角的產權酒店發展策略

（一）加強對開發商的監管力度，走高質化發展之路

首先應明確產權式酒店的行業主管部門，通過頒發產權式酒店開發許可證、強制設定“銷售冷靜期”等政策，規范開發商的開發銷售行為；成立產權式酒店業主管理委員會，明確開發商、小業主和經營管理者應共同參與管理產權式酒店，促使產權式酒店走出負面形象的陰影，樹立高品質、高品位的市場形象。

（二）強調酒店的專業化經營管理，走品牌化發展之路

產權式酒店的經營管理應走專業化、品牌化發展之路。無論是開發商自組公司管理還是聘請專業的酒店管理公司或酒店顧問公司進行管理，產權式酒店都應走專業化發展之路，提高經營管理水平，提高經濟效益，保障業主投資回報，從而真正樹立產權式酒店自身的品牌。

（三）制定可行的行業規范，走規范化發展之路

目前，有一個全國的產權酒店合作論壇，每年召開一次，應多利用這種機會，由領軍的產權酒店集團，探討建立可行的行業規范，如設計專門的格式合同、設定業主監督委員會權責、明確引入擔保公司、進行信用評價等，倡導各產權式酒店努力實施相關規范，引導整個行業走上規范化發展之路。

（四）促進第三方支持機構的發展，走合作發展之路

建立完善統一的產權交易平臺與分時度假交換平臺，促進第三方監管機構對產權酒店的支持，走協作發展之路。首先，建立區域性或全國性的產權交易平臺，促進產權的銷售和市場流轉，使之成為有價值的投資品之一。其次，產權酒店應積極參與加入國內外分時度假交換平臺，促進客房使用權的銷售，提高入住率；同時也可提高小業主的度假權益。

（五）重視當地社區利益，走可持續發展之路

產權式酒店的選址主要集中于兩類地區：風景優美的地區和商業繁華的黃金地段。這兩類地區都具有一定稀缺性，因此產權式酒店應注意與當地社區居民、政府、媒體等保持良好的關系，保護當地的生態環境，營造和諧的社區環境，營造負責任的社會形象，走可持續發展之路。

參考文獻：

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[責任編輯 陳鳳雪]