國際熱錢的進入影響中國房地產價格

摘 要：一直以來，對于中國房地產市場的高房價，政府采取了各項調控措施。但是人民幣升值預期和中國房地產市場的高利潤，不斷地吸引了國際熱錢流入到中國的房地產市場。給中國的房地產市場帶來了巨大的風險。通過對國際熱錢進入中國房地產市場進行實證分析，探索了國際熱錢與房地產價格之間存在特定關系。

關鍵詞：國際熱錢；房地產價格；人民幣升值

中圖分類號：F293.35 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2012）24-0144-02

自2010 年以來，政府對樓市進行調控、并實施房貸新政后，樓市房地產價格急劇上漲的現象得到遏制，很多地方還出現了房價下跌的情況。但是，我們不能掉以輕心，必須防止熱錢借機流入再次炒作樓市。在現階段，控制熱錢流入房地產市場，有利于樓市調控，維護中國房地產市場的穩定發展。

一、國際熱錢進入房地產的原因

其實中國政府早在2006年7月就采取了一系列抑制熱錢流入、限制外資企業對房地產市場投資的政策。然而，根據國家統計局公布的數據表明，2011年上半年國際熱錢流入房地產業的速度反而加快，國際熱錢如此熱衷于中國房地產的主要原因如下：

1.人民幣升值預期。按照2005年7月21日匯改以來，與2005年7月20日1美元兌8.2765元人民幣相比，2011年12月30日1美元兌6.3009元人民幣，人民幣累計升值31.35%；2012年2月14日，1美元對人民幣6.2947元，創匯改以來人民幣累計升值幅度的新高（資料來源于中國人民銀行網站）。2010年以來，在人民幣升值預期之下，國際“熱錢”出現了明顯的流入趨勢。國家外匯管理局在2010年2月開始的打擊“熱錢”專項行動已查出違規入境的“熱錢”達73.5億美元。

從國際經驗來看，貨幣升值對房地產市場會產生巨大的影響與沖擊。如1985年《廣場協議》簽訂后，日元不斷升值，大量熱錢流入日本房地產市場。而人民幣這種小幅度的持續升值就增強了熱錢對人民幣升值的預期，致使越來越多的熱錢流入房地產市場。以人民幣標價的土地和房屋的資產價格隨著人民幣升值預期的不斷增強而變得更具有吸引力，而國外投資者進入中國市場，首先考慮的就是房地產市場。

2.中國的房地產市場的高利潤。對于國際“熱錢”而言，房地產市場具有長遠趨勢，即便在調控壓力之下都保持較快的上漲，使得國際熱錢進入中國房地產市場后將獲得遠遠高于其他國家的收益率，特別是一些特大城市如京滬深的年收益率可達20％以上，有些城市比這個比例還要大，遠遠高于美國房地產投資的平均年收益率6％～7％。因此受到了“熱錢”的追捧。2009年底到2010年第一季度，國內房地產市場異常火爆，同時美元套利交易也出現了快速升溫，境外資本流入國內顯著增加，許多拍出“地王”價的公司都具有外資背景。所以房地產市場是2010年“熱錢”流入的重點領域。

二、國際熱錢進入房地產的影響

國際熱錢進入房地產市場，首先會抬高房地產價格，助長經濟泡沫，加劇房地產市場供給結構的不合理。而一旦境外資金撤走，將會給中國的房地產市場帶來巨大危害。

1.抬高房地產行業的價格，助長了房地產市場的經濟泡沫。根據國家統計局公布的2011年1—2月全國房地產市場運行的有關數據，2月份“國房景氣指數”為102.9，比2010年12月份上升1.11點，說明中國房地產業處于景氣狀態。數據還表明，2011年1—2月，全國房地產開發投資4 250億元，同比增長35.2％，國內房地產投資持續上升。2011年3月全國十大城市房地產價格指數同比上漲基本都在10％以上（資料來源于中國指數研究院）。

房價的持續上漲，與境外熱錢的不斷流入有密切關系，外資的大規模進入，將推動非居民機構和個人購房的比例不斷增加，容易形成較強的房地產市場“標桿效應”，致使很多民間資金在其影響下，紛紛跟風入市，推動國內房地產價格持續上漲，從而形成房地產泡沫。

2.加劇房地產市場的供給結構不合理。國際熱錢投資主要集中于高端市場，高檔住宅和商業地產的炒作，勢必由于交易活躍和利潤率攀高而擠壓中低檔房產的投資，進一步抬高其市場價格。幾年來全國各大城市房價按照年均約15％的速度增長。一方面老百姓支付不起高房價，另一方面城市住房空置率較高。供需矛盾凸顯。同時國內游資與國際熱錢相互匯集，通過銀行信貸的杠桿作用，刺激了房地產市場的逐利行為。由此，投資需求取代了居民需求成為房地產投資的重點。這樣就會加劇中國房地產市場供應結構的不合理。房子的不動產性質，決定其首先必須滿足本國居民的居住需求，而境外熱錢的流入使這一功能遭遇到前所未有的挑戰。

3.增加了房地產金融體系的潛在風險。目前的房地產開發中，企業自有資金較少，主要以銀行借貸融資方式為主，房地產開發資金中使用銀行貸款的比重在55％以上。而且一些外資房地產企業還存在注冊資本到位率低、虛假投資以及自有資金嚴重不足和負債比例偏高等問題。而在個人（含非居民個人）按揭貸款中，從銀行獲得的住房按揭貸款最高可達七成。銀行實際上直接或間接地承受了房地產市場運行中各個環節的市場風險和信用風險。雖然當前中國并沒有典型的次級住房抵押貸款市場，但中國住房按揭貸款同樣有風險，并正逐漸步入違約高風險期。中國住房按揭貸款中存在的虛假按揭以及把關不標準，使得急需的中低檔住房需求的貸款得不到，而一些不符合條件的高端房產借款者得到貸款。一旦房地產泡沫破滅，必將給銀行系統造成嚴重危害，并進一步對金融體系產生沖擊。

4.熱錢出逃將對房地產市場造成不穩定影響。熱錢涌入中國的目標是獲取超額利潤，一旦達到目的就會迅速撤走，這就給中國的資本市場、房地產市場帶來巨大風險。如果人民幣升值達不到國際熱錢的預期，再加上政策的持續調控及物價的穩定，將導致熱錢迅速抽走，如果這部分房屋集中拋向市場，必然會對市場供求產生不良影響，將會導致房價大幅度下跌，對中國經濟穩定產生影響。另外，一旦認為人民幣升值已經見頂，大量游資可能會選擇獲利后撤出的策略，游資大規模退出則可能會導致房地產價格的大幅度下跌，在一定程度上會對國內房地產造成相當大的打擊，而且可能會影響到整個中國的經濟。

三、國際熱錢對中國房地產價格影響的實證分析

本文將樣本選為2001—2010年的年度數據進行分析，以房地產價格指數（RPI）和熱錢規模（HM）這兩個指標為變量，具體數據如下表所列所有數據均來自官方公布的統計資料或由統計數據計算得到。其中熱錢規模數據來自國家外匯管理局國際收支分析小組2011年2月17日發布的2010年中國跨境資金流動監測報告，房地產價格指數根據國家統計局各年度統計年鑒整理得到。

根據房地產方面的理論，得到中國房地產價格指數與熱錢規模之間的關系方程為：

RPI=0.005836977988.HM+105.0831134

由上面方程可知，熱錢和房地產價格指數之間存在長期均衡關系，具體來講熱錢流入量每增加1單位（1億美元），將引起房地產價格指數上漲0.0058個單位，這與前文對熱錢推動房地產價格上漲的理論分析基本是一致的。

四、對國際熱錢進入房地產的監管政策

盡管目前中國資本項目還處于管制之下，但境外熱錢總能通過相關渠道悄然進入中國房地產投資領域。如何更好地控制國際熱錢的流入，是當前急需解決的問題。

1.限制外資進入中國金融房地產業。經濟學通常用物品的“效用”來定價，但是效用是一種感覺的秩序，感覺的秩序是容易出錯的，這樣就會出現效用失真的問題。隨著信息的完全充分，感覺的秩序和自然的秩序也逐步逼近。效用失真使價格與真實價值脫離，醞釀資產泡沫。而且部分境外房地產開發商，為了追求高利潤，通過各種形式，抬高房價，致使房價遠遠超過了它實際具有的價值。熱錢屬于投機資本，而投機資本主要集中于高檔公寓、別墅，因為這類住宅帶來的利潤較高；而需求量逐年增大的經濟適用房和中低檔公寓由于其價格較之于其他房地產價格偏低，開發商不愿進行投資，這又反過來導致中低檔住宅平均售價增長率的攀升，使得其售價對中低收入家庭而言仍然難以承受。這就形成了一種本末倒置的現象，房地產行業的投資需求取代了使用需求，房屋的本質發生了變化。這種結構性的失衡將對房地產行業的健康發展造成一定的影響。

2.繼續提高房地產的稅收管理。首先，提高房地產的增值稅。房地產投機活動是通過房地產產權的流轉環節來獲取超額利潤的，因此房地產增值稅應與投機活動的程度與強度掛鉤，而中國的房地產增值稅過低，更是助長了國際熱錢在中國房地產的投機。因此應該提高對房地產產業征收高額的房地產增值稅，抑制國際熱錢對房地產投機。其次，針對外資在房地產市場的炒作行為，可以同時取消外資投資房地產行業時的稅收優惠。并通過開征特別物業稅的形式制止。此外，國外對付熱錢投機比較有效的辦法是對短期資本流入征收托賓稅，提高短期資本流入成本和交易成本。

利用稅收政策抑制投機的關鍵是增加稅收支出，打擊投機者房價上漲的心理預期。減少投機者的“資產得利”，使其自動退出市場，以抑制境外熱錢的流入。

參考文獻：

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[責任編輯 陳鳳雪]